Gỉai quyết tranh chấp đất đai sau khi làm thủ tục mua bán. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Gỉai quyết tranh chấp đất đai sau khi làm thủ tục mua bán. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp về việc tranh chấp đất đai đất nhà tôi được xây từ năm 1996 đến năm 1997 nhà tôi bán đất ngay từ chỗ hố ga cho đến sát mép đường nhựa với chiều ngang là 7m chiều dài là 15m lúc đó chưa có vỉa hè khi nhà tôi làm sổ đỏ trong sổ đỏ lại không có miếng đất cho hố ga đó mà trong số đó của người hàng xóm lại có miếng đất của nhà tôi bây giờ người hàng xóm bán nhà cho người khác cái người mua nhà đó lại xem giấy tờ nói không đủ bị thiếu nên người hàng xóm đó qua nhà tôi thương lượng với nhà tôi là sẽ hỗ trợ cho nhà tôi 50 triệu để lấy chỗ đất đó nhưng nhà tôi không chịu vì chỗ đất đó là nhà tôi đã làm hố ga chờ toalet nhà tôi từ năm 1996 cho đến nay nếu cái nhà không có toalet thì đi vệ sinh ở đâu mà ngày xưa là nhà tôi bán đất cho bố mẹ của người hàng xóm đó chứ không phải bán đất cho người hàng xóm người hàng xóm này là con của họ khi người hàng xóm nói có giấy viết tay và chữ ký của nhà tôi nhưng khi tôi xem cả chữ viết và cả chữ kí dấu vân tay đều không giống người hàng xóm đó viet don ra phuong nha toi cung ra nguong ben phuong ho cung chi hoa giai va nguoi hang xom do van thuong luong dua cho nha toi 50 treu nha toi khong chiu nen gio phai ra toa giai quyet .Vậy cho tôi hỏi làm sao để đòi lại đất.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Vì trường hợp của anh là mua bán đất vào năm 1996 -1997, nên sẽ áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 1995. Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 691 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về chuyển quyền sử dụng đất như sau :
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”
Đối với vấn đề của anh, có thể chia thành ba trường hợp:
Trường hợp thứ nhất, nếu anh còn giữ lại được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực của UBND xã chứng minh được rằng anh chỉ chuyển nhượng phần đất chiều ngang là 7m chiều dài là 15m và không bao gồm hố gas. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền đã làm sai trong quá trình đo đạc đất đai và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Như vậy anh có quyền yêu cầu đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp như sau:
“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.
Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp: Khoản 1 Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.
Theo đó, anh có quyền sử dụng định đoạt đối với mảnh đất hố gas. Người hàng xóm có thể thương lượng về việc mua lại mảnh đất này, nhưng nếu anh không đồng ý thì họ cũng không có quyền sử dụng đất với mảnh đất này.
Trường hợp thứ hai, nếu anh còn giữ lại được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không công chứng chứng thực của UBND xã chứng minh được rằng anh chỉ chuyển nhượng phần đất chiều ngang là 7m chiều dài là 15m và không bao gồm hố gas. Như vậy, phải xác định nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn không công chứng thì sẽ bị xác định là vô hiệu theo Điều 139, Bộ luật dân sự năm 1995 như sau :
“Điều 139. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”
Bạn có thể khời kiện ra tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có bất động sản để giải quyết. Khi giải quyết tranh chấp này thì Tòa sẽ yêu cầu các bên đi công chứng hợp đồng mua bán đó trong thời hạn nhất định. Nếu các bên không thực hiện thì lúc này Tòa sẽ tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại. Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ được giải quyết theo Điều 146, Bộ luật dân sự năm 1995 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể:
“Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, thì bạn sẽ được nhận số tiền đã giao cho người bán đất và người bán đất vẫn có quyền sở hữu mảnh đất cũ.
>>> Luật sư tư vấn pháp
Trường hợp thứ ba, nếu anh không còn giữ lại được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng minh được rằng anh chỉ chuyển nhượng phần đất chiều ngang là 7m chiều dài là 15m và không bao gồm hố gas. thì seẽkhông có căn cứ chứng minh rằng anh chỉ bán mảnh đất không bao gồm hố gas. Khi có tranh chấp về đất đai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào diện tích đất, bản vẽ ghi trong giấy chứng nhận sử dụng đất của mỗi bên. Như vậy, mảnh đất hố gas đương nhiên thuộc về nhà hàng xóm của anh. Và anh không có quyền định đoạt, sử dụng mảnh đất đó.Tuy nhiên anh cần xem xét, người hàng xóm của anh có phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà hàng xóm đó hoặc có văn bản chia thừa kế cho người đó mảnh đất đó thì người này mới có quyền đòi lại mảnh đất hố gas.
Vì vậy, nếu không đủ căn cứ để chứng minh mảnh đất hố gas thuộc quyền sử dụng đất của anh thì hướng giải quyết tốt nhất với trường hợp 2 là anh nên thỏa thuận với bên hàng xóm để đi đến một thỏa thuận có lợi cho cả đôi bên.
