Rủi ro pháp lý trong trường hợp mua nhà có diện tích không đúng với sổ đỏ

Rủi ro pháp lý trong trường hợp mua nhà có diện tích không đúng với sổ hồng. Giải quyết thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên.

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Bạn, Mình có mua 1 căn nhà tại nhà bè, diện tích 17m2 có sổ riêng thửa đất riêng, mình đã thanh toán tiền và lên phòng công chứng giao dịch rồi, hiện tại bên bán đang làm giấy sang tên cho mình, mà đã hơn 3 tháng chưa xong, họ nói sắp xong, họ nói trễ ở đây là vì hiện trạng nhà không đúng trên sổ hồng, nhà 1 trệt 1 lầu, sổ hồng thì ghi là nhà cấp 4 không có lầu. Họ nói họ lo tiền nên chắn chắn sang tên được cho mình. Mình đang trong tình thế hiện tại không biết phải làm sao chỉ biết chờ đợi thôi. Mình gửi mail cho bạn là muốn hỏi 2 vấn đề. 1/. Nếu họ sang tên trên giấy hồng có tên mình, thì rủi ro gì mình sẽ gặp phải sau này khi không có giấy hoàn công nhà và hiện trạng không đúng. 2/. Nếu họ không sang tên mình được thì mình phải làm thế nào, vì đã giao dịch ở phòng công chứng rồi, mình cũng không có giữ giấy hợp đồng chuyển nhượng vì bên họ làm giấy tờ nên họ giữ. =>Nếu họ đưa giấy hồng tên mình rồi thì làm giấy hoàn công có được không và tổng chi phí bao nhiêu. Thành thật cám ơn?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Thông tư số 02/2014/TT-BXD

Nghị định số 121/2013/NĐ-CP

Luật công chứng 2014

Nghị định 46/2015/NĐ-CP

2. Nội dung tư vấn:

Theo Thông tư số 02/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, hành vi xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp thì được xem là hành vi xây dựng sai phép.

Do đó nếu bạn không có giấy hoàn công nhà và hiện trạng không đúng trên sổ hồng thì được xem là xây dựng không phép thì phải chịu chế tài xử phạt vi phạm hành chính. Tùy từng trường hợp có thể bị buộc tháo dỡ, khôi phục lại tình trạng đúng với giấy phép xây dựng. Đồng thời, khi bạn muốn chuyển nhượng căn nhà bạn cũng sẽ không hoàn thành được thủ tục sang tên khi hiện trạng nhà không giống với sổ hồng.

Trường hợp hợp đồng đã công chứng mà muốn hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng cũng phải được công chứng và được thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014 như sau:

Điều kiện công chứng hủy bỏ hợp đồng đã được công chứng: Các bên đã tham gia hợp đồng thỏa thuận được với nhau về việc hủy bỏ hợp đồng. Sau khi bạn công chứng hợp đồng mua bán nhà và thanh toán tiền nhưng không làm thủ tục sang tên, nếu muốn hủy hợp đồng bạn và bên mua nhà phải cùng thỏa thuận được về việc hủy hợp đồng (thỏa thuận bằng văn bản), bạn hoặc bên mua không thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng.

– Thủ tục: Bạn nộp hồ sơ yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng tới tổ chức công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng đó, hồ sơ gồm:

+) Phiếu yêu cầu công chứng;

+) Văn bản thỏa thuận về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà của bạn và bên mua nhà;

+) Hợp đồng mua bán nhà đã công chứng;

+) Bản sao giấy tờ tùy thân của bạn.

Khi hủy bỏ hợp đồng thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền.

Như vậy, khi hợp đồng mua bán nhà đã công chứng mà muốn hủy bỏ thì việc hủy bỏ hợp đồng phải được công chứng trên cơ sở sự thỏa thuận hủy bỏ của bạn và bên mua, bạn không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Trong trường hợp bạn không thỏa thuận được với bên mua về việc hủy bỏ hợp đồng, bạn có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bên mua trả tiền.

Khoản 2 Điều 3 Nghị định 15/2013/NĐ-CP (đã hết hiệu lực 05/08/2015) quy định: “ Bản vẽ hoàn công là bản vẽ bộ phận công trình, công trình xây dựng hoàn thành được lập trên cơ sở bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt, trong đó thể hiện kích thước thực tế của công trình”. Hiện nay, thủ tục hoàn công không còn là thủ tục hành chính (phải có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như trước đây. Theo đó, không cần xin giấy phép hoàn công mà việc thực hiện thủ tục hoàn công là chuyện nội bộ giữa chủ đầu tư (chủ nhà) và đơn vị thi công.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai qua tổng đài: 1900.6568

Khoản 12 Điều 25 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định: “Lập bản vẽ hoàn công theo quy định” là trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng. Đồng thời điểm m khoản 1 Điều 26  Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định việc Giám sát thi công xây dựng công trình là" Kiểm tra tài liệu phục vụ nghiệm thu; kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công"; Theo đó, Chủ đầu tư được quyền tự thực hiện giám sát thi công xây dựng công trình hoặc thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện giám sát một, một số hoặc toàn bộ các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều này

Lệ phí lập bản vẽ phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện. Khi đã có biên bản hoàn công, bạn liên hệ Chi cục Thuế của quận, nơi có căn nhà để làm thủ tục khai và nộp lệ phí trước bạ phần nhà xây dựng mới, mức thu lệ phí trước bạ là 1% trên tổng giá trị nhà.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn nên yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục hoàn công và thủ tục thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận để quá trình sang tên sổ đỏ cũng như quá trình sử dụng căn nhà được thuận lợi và tuân theo pháp luật.