Hợp đồng cho thuê nhà ở có bắt buộc phải công chứng không?

Hợp đồng cho thuê nhà ở có bắt buộc phải công chứng không? Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.

Tóm tắt câu hỏi:

Thưa luật sư, hiện tôi đang có một ngôi nhà đã có sổ chứng nhận quyền sử dụng (sổ hồng) nhưng tôi chưa sang tên cho tôi được, người đứng tên vấn là chủ cũ. Mọi thủ tục mua bán giữa tôi và chủ cũ hợp lệ và có công chứng. Mọi khoản thuế trước bạ tôi đã đóng đầy đủ. Nay tôi muốn cho người khác thuê nhà này vậy cho tôi hỏi có làm hợp đồng thuê nhà công chứng được không! Xin cảm ơn?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự 2005

Luật Nhà ở năm 2014 

Luật Kinh doanh bất động sản 2014

2. Nội dung pháp lý:

Căn cứ Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Tuy nhiên trong hai văn bản chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có những quy định bãi bỏ thủ tục bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà. Cụ thể:

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho thuê nhà ở như sau:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.

Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định:

“2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.

Theo quy định Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 có giá trị pháp lý ngang nhau. Tuy nhiên hai văn bản này lại có những quy định khác nhau về hình thức hợp đồng thuê nhà ở, công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì chúng ta sẽ áp dụng theo luật chuyên ngành là Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, đối với trường hợp các hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết từ Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Trường hợp các bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở không có nhu cầu công chứng, chứng thực, có nhờ bên thứ ba (ví dụ như người hàng xóm…) làm chứng hay không nhờ người làm chứng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý, nếu hợp đồng đó được tuân thủ đúng quy định về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 121 Luật nhà ở 2014:

“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký”.

Như vậy, bạn có thể tham khảo các quy định trên cho trường hợp của mình.