Thay đổi người đứng tên cho thuê nhà

Thay đổi người đứng tên cho thuê nhà. Cho người nước ngoài thuê nhà, sau khi bán nhà chủ mới tiếp tục cho thuê có được sử dụng giấy đăng ký hộ kinh doanh cũ không?

Tóm tắt câu hỏi:

Xin chào! Em xin hỏi một vài vấn đề về dịch vụ cho thuê nhà. Hộ kinh doanh Nguyễn Thị A( có giấy chứng nhận kinh doanh) sỡ hữu căn hộ cao cấp đủ điều kiện để làm ngành, nghề kinh doanh "cho người nước ngoài thuê nhà ở". Bà A cho công ty Toàn Cầu thuê ( làm nhà ở ông Giám đốc người nước ngoài) đã đóng thuế môn bài 2014, 2015 và thuế GTGT, TNDN kỳ 25/10/2014-24/4/2015 và kỳ 25/4/15-24/10/2015, mua hóa đơn của chi cuc thuế và chuyển hóa đơn đỏ cho công ty Toàn Cầu đầy đủ. 24/10/2015 bà A bán căn hộ trên cho ông B( ông B dang làm giám đốc một Cty khác) và ông B vấn tiếp tục cho Cty Toàn Cầu thuê.Công ty Toàn Cầu chuyển tiền thuê vào TK cá nhân ông B. Hiện tại ông B đang vẫn đang mượn danh là hộ kinh doanh Nguyễn Thị A( giấy chứng nhận đăng ký KD ông B đang giữ). Vậy, ông B có phải đăng ký hộ kinh doanh không hay vẫn tiếp tục mượn danh bà A? Nên làm như thế nào cho hợp lý?? Em rất mong được giải đáp! ?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Có được bán nhà trong khi cho thuê không?

Theo quy định của Điều 127 Luật Nhà ở 2014

"Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn…"

Như vậy, trong trường hợp này chủ sở hữu ngôi nhà đang cho thuê là bà Nguyễn Thị A đang cho công ty Toàn cầu thuê thì bà A phải thông báo bằng văn bản cho công ty Toàn cầu biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. Công ty Toàn cầu được quyền ưu tiên mua nhà nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà tính tới thời điểm bà A thông bán về việc bán ngôi nhà đang cho thuê. Trong thời hạn 30 ngày, mà Công ty Toàn cầu nhận được thông báo mà không mua thì bà A được quyền bán hà đó cho người khác, trừ trường hợp Công ty Toàn cầu và bà A có thỏa thuận khác về thời hạn.

Trường hợp này, sau 30 ngày kể từ ngày công ty Toàn cầu nhận được thông báo mà không mua và cũng không có thỏa thuận về thời hạn với bà A thì bà A có quyền bán nhà cho người khác. Trong trường hợp này, bà A đã bán ngôi nhà cho ông B thì ông B phải thực hiện các nghĩa vụ phát sinh khi mua ngôi nhà.

Điều 453. Nghĩa vụ của bên mua nhà ở

Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;

2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

Cụ thể, trong trường hợp này ông B mua lại ngôi nhà của bà A đang cho công ty Toàn cầu thuê. Vì vậy, ông B phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

Theo khoản 4 Điều 496 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định quyền của bên thuê nhà ở " Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà;". Như vậy, Công ty Tòa cầu được tiếp tục thuê nhà theo các điều kiện đã thỏa thuận với bà A trong trường hợp bà A bán nhà cho ông B.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

2. Sau khi mua nhà chủ mới có thể tiếp tục kinh doanh dựa trên giấy đăng ký kinh doanh cũ không?

Theo quy định của Nghị định 78/2015/NĐ – CP về đăng ký doanh nghiệp.

"Điều 66. Hộ kinh doanh

1. Hộ kinh doanh do một cá nhân hoặc một nhóm người gồm các cá nhân là công dân Việt Nam đủ 18 tuổi, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, hoặc một hộ gia đình làm chủ, chỉ được đăng ký kinh doanh tại một địa điểm, sử dụng dưới mười lao động và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình đối với hoạt động kinh doanh.

2. Hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, làm muối và những người bán hàng rong, quà vặt, buôn chuyến, kinh doanh lưu động, làm dịch vụ có thu nhập thấp không phải đăng ký, trừ trường hợp kinh doanh các ngành, nghề có điều kiện, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mức thu nhập thấp áp dụng trên phạm vi địa phương.

3. Hộ kinh doanh có sử dụng từ mười lao động trở lên phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo quy định."

Như vậy theo quy định này, việc bà A kinh doanh cho thuê nhà dưới hình thức hộ kinh doanh cá nhân làm chủ. Về Hộ kinh doanh do một cá nhân làm chủ: Cá nhân kinh doanh ở đây được hiểu là công dân Việt Nam đủ 18 tuổi, có năng ực pháp luật đầy đủ được quyền thành lập hộ kinh doanh.

Trong hoạt động kinh doanh, cá nhân này phải nhân danh mình và tự chịu trách nhiệm về các hành vi thương mại của mìn. Về bản chất, hộ kinh doanh do một cá nhân làm chủ là một thương nhân thể nhân. Đối với hộ kinh doanh này bà A vẫn đang làm chủ và chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tìa sản của mình đối với hoạt động kinh doanh. Đối với ông B, Việc ông B tiếp tục kinh doanh cho thuê nhà dựa trên giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh của bà A là việc kinh doanh trái phép vì ông B chưa hề tín hành đăng ký hộ kinh doanh theo quy đinh của pháp luật. Trong trường hợp này, bà A phải làm thủ tục chấm dứt hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật 

Điều 77. Chấm dứt hoạt động hộ kinh doanh

Khi chấm dứt hoạt động kinh doanh, hộ kinh doanh phải gửi Thông báo về việc chấm dứt hoạt động và nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đã đăng ký, đồng thời thanh toán đầy đủ các khoản nợ, gồm cả nợ thuế và nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện

Khi chấm dứt hoạt động của hộ kinh doanh, bà A phải gửi thông báo về việc chấm dứt hoạt động và nộp lại bản gốc Giáy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đã đăng ký, đông thời bà A phải thanh toán đầy đủ các khoản nợ, gồm cả nợ thuế và nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện.

Điều 71. Hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký hộ kinh doanh

1. Cá nhân, nhóm cá nhân hoặc người đại diện hộ gia đình gửi Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh đến cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện nơi đặt địa điểm kinh doanh. Nội dung Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh gồm:

a) Tên hộ kinh doanh, địa chỉ địa điểm kinh doanh; số điện thoại, số fax, thư điện tử (nếu có);

b) Ngành, nghề kinh doanh;

c) Số vốn kinh doanh;

d) Số lao động;

đ) Họ, tên, chữ ký, địa chỉ nơi cư trú, số và ngày cấp Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân thành lập hộ kinh doanh đối với hộ kinh doanh do nhóm cá nhân thành lập, của cá nhân đối với hộ kinh doanh do cá nhân thành lập hoặc đại diện hộ gia đình đối với trường hợp hộ kinh doanh do hộ gia đình thành lập.

Kèm theo Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh phải có bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện hộ gia đình và bản sao hợp lệ biên bản họp nhóm cá nhân về việc thành lập hộ kinh doanh đối với trường hợp hộ kinh doanh do một nhóm cá nhân thành lập.

2. Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện trao Giấy biên nhận và cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho hộ kinh doanh trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ, nếu có đủ các điều kiện sau đây:

a) Ngành, nghề kinh doanh không thuộc danh mục ngành, nghề cấm kinh doanh;

b) Tên hộ kinh doanh dự định đăng ký;

c) Nộp đủ lệ phí đăng ký theo quy định.

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện phải thông báo rõ nội dung cần sửa đổi, bổ sung bằng văn bản cho người thành lập hộ kinh doanh.

3. Nếu sau 03 ngày làm việc, kể từ ngày nộp hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh mà không nhận được Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh hoặc không nhận được thông báo yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh thi người đăng ký hộ kinh doanh có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

4. Định kỳ vào tuần làm việc đầu tiên hàng tháng, cơ quan đăng ký kinh doanh cấp huyện gửi danh sách hộ kinh doanh đã đăng ký tháng trước cho cơ quan thuế cùng cấp, Phòng Đăng ký kinh doanh và cơ quan quản lý chuyên ngành cấp tỉnh.

Như vậy, ông B muốn tiếp tục kinh doanh cho thuê nhà thì ông B phải tiến hành đăng ký hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật . Hồ sơ bao gồm:

– Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh gồm:

a) Tên hộ kinh doanh, địa chỉ địa điểm kinh doanh; số điện thoại, số fax, thư điện tử (nếu có);

b) Ngành, nghề kinh doanh;

c) Số vốn kinh doanh;

d) Số lao động;

đ) Họ, tên, chữ ký, địa chỉ nơi cư trú, số và ngày cấp Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân thành lập hộ kinh doanh đối với hộ kinh doanh do nhóm cá nhân thành lập, của cá nhân đối với hộ kinh doanh do cá nhân thành lập hoặc đại diện hộ gia đình đối với trường hợp hộ kinh doanh do hộ gia đình thành lập.

– Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh phải có bản sao hợp lệ Thẻ căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực của các cá nhân tham gia hộ kinh doanh hoặc người đại diện hộ gia đình và bản sao hợp lệ biên bản họp nhóm cá nhân về việc thành lập hộ kinh doanh đối với trường hợp hộ kinh doanh do một nhóm cá nhân thành lập.