Đất đang xây dựng nhà ở có được sang tên không? Nhà đang trong quá trình xây dựng có được đăng ký biến động đất đai không?
Đất đang xây dựng nhà ở có được sang tên không? Nhà đang trong quá trình xây dựng có được đăng ký biến động đất đai không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2010 chồng tôi có mua 1 miếng đất (đất cây trồng lâu năm) và đứng tên 1 mình trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vừa qua 2/2016 chồng tôi có ra văn phòng công chứng Bảy Hiền để ký Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (một phần) cho tôi. Tôi đã làm thủ tục trước bạ tại Chi cục Thuế và được miễn thuế trước bạ. Tôi nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Uỷ ban nhân dân huyện Hóc Môn để đổi sang tên tôi trên Giấy chứng nhận, nhưng hồ sơ không được giải quyết do trên đất có xây cất, văn phòng đăng ký đất đai huyện Hóc Môn yêu cầu phải tháo dỡ mới đăng ký biến động được. Do chưa thuận tiện cho việc tháo dỡ nên tôi muốn hoãn lại việc cập nhật tên tôi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay xin nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi như sau: Nếu khoảng 5 hoặc 6 năm sau tôi mới tháo dỡ và nộp lại hồ sơ để cập nhật tên tôi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được hay không và hợp đồng công chứng lúc đó còn có giá trị pháp lý không? Nếu vợ chồng tôi ly hôn thì chồng tôi có thể tranh giành tài sản đó được không? Xin chân thành cám ơn.
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Luật sư tư vấn:
Trước tiên, xin trả lời vấn đề khoảng 5 hoặc 6 năm sau bạn nộp lại hồ sơ đăng ký biến động để cập nhật tên bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được không và hợp đồng công chứng lúc đó còn có giá trị pháp lý không?
Khoản 4, Điều 95 Luật đất đai 2013 có quy định:
“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
….”
Và Khoản 6 điều luật này cũng quy định:
“Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”.
Theo các quy đinh trên trong trường hợp này bạn có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho giữa chồng bạn và bạn được công chứng. Do đó, vì lý do khách quan khoảng 5 hoặc 6 năm sau bạn mới nộp lại hồ sơ để đăng ký biến động là trái với quy định của pháp
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
….”
Trong đó Khoản 1, Điều 100 Luật này có quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
…..
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
…..”
Như vậy, theo như bạn trình bày hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bạn và chồng bạn đã được công chứng tại ra văn phòng công chứng Bảy Hiền. Do đó, hợp đồng tặng cho này được coi là hợp pháp căn cứ quy định tại Khoản 1, Điều 467 Bộ luật dân sự 2005.
Thêm vào đó, Khoản 1, Điều 51 Luật công chứng 2014 có quy định như sau:
“Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”.
Theo đó, hiện nay không có quy định cụ thể về thời gian có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng. Hợp đồng tặng cho này chỉ hết hiệu lực toàn bộ hoặc một phần khi có sự hủy bỏ, sửa đổi theo quy định tại điều khoản này. Vì vậy, có thể hiểu, sau khoảng 5, 6 năm thì hợp đồng công chứng này giữa của vợ chồng bạn vẫn còn giá trị pháp lý.
Từ lập luận trên cho thấy bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý để có thể tiến hành việc cập nhật tên bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần phải hoàn thành thủ tục đăng ký biến động.
Thứ hai, xin giải đáp thắc mắc nếu vợ chồng bạn ly hôn thì chồng bạn có thể tranh giành tài sản này được không?
Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 quy định về tặng cho bất động sản như sau:
"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".
>>> Luật sư tư vấn pháp
Căn cứ vào quy định trên thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa chồng bạn và bạn phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm người được tặng cho tức trong trường hợp này là bạn đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên sau khi lập hợp đồng và công chứng hợp đồng, bạn chưa hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất do vậy chưa được sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng tặng cho chưa có hiệu lực, về pháp lý bạn chưa có quyền đối với phần đất này và quyền sử dụng đất hiện nay vẫn thuộc về riêng chồng bạn nếu đó là tài sản riêng của chồng bạn hoặc thuộc về cả hai vợ chồng nếu đây là tài sản chung của vợ chồng.
Như vậy, trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho chưa phát sinh hiệu lực, chồng bạn vẫn có quyền hạn đối với mảnh đất.Vì vậy, nếu vợ chồng bạn ly hôn thì chồng bạn vẫn có thể được chia phần tài sản này theo quy định của pháp luật.
