Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Cán bộ, công chức có được mua bán đứng tên đất đai không?
Đất đai có vai trò và ý nghĩa quan trọng đối với con người đặc biệt là với những quốc gia khởi nguồn từ nông nghiệp như Việt Nam. Ngày nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thủ tục được sử dụng rất phổ biến và đồng thời quá trình này cũng chứa đựng nhiều rủi ro, xâm phạm tới quyền và lợi ích của các bên tham gia vào giao dịch. Chính bởi vậy nên Nhà nước ta đã ban hành các văn bản pháp luật quy định cụ thể về thủ tục và điều kiện mua bán đứng tên đất đai. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu về thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai và theo pháp luật Việt Nam cán bộ, công chức có được mua bán đứng tên đất đai hay không?
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của pháp luật, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể cần đáp ứng các điều kiện cụ thể sau đây:
– Các chủ thể phải có giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013.
– Đất đai thực hiện chuyển nhượng không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý:
– Pháp luật đã quy định quyền sử dụng đất cho người thừa kế nhưng người thừa kế này nếu là người nước ngoài hoặc định cư ở nước ngoài không nằm trong đối tượng mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng đất cho người khác.
– Trong trường hợp đất nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đó chỉ được chuyển nhượng khi có quyết định cho giao đất hoặc thuê đất.
Ngoài ra, đối với trường hợp người được thừa kế đất, người được kế thừa cần phải thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện chứng nhận.
2. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Trong quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Bên mua đặt tiền cọc:
Đây không phải là một bước bắt buộc.
Trên thực tế, khi hai bên có nhu cần mua bán, chuyển nhượng đất đai, thì việc bên mua phải chấp nhận bỏ ra một khoản tiền để đặt cọc. Việc đặt cọc diễn ra rất phổ biến và nhằm mục đích đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng.
Tuy nhiên, khi đặt cọc cũng sẽ có thể xảy ra những hậu quả không mong muốn đối với số tiền đặt cọc, các hậu quả như :
– Thứ nhất: Đối với trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì: Tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả lại hoàn toàn cho bên mua hoặc trừ vào tổng số tiền chuyển nhượng đất.
– Thứ hai: Đối với trường hợp bên mua hủy bỏ việc ký kết và thực hiện hợp đồng thì: Tiền đặt cọc thuộc về bên bán và bên mua không có quyền lấy lại trừ các trường hợp có thỏa thuận khác.
– Thứ ba: Đối với trường hợp bên bán hủy bỏ việc giao kết và thực hiện hợp đồng thì pháp luật quy định yêu cầu bên bán phải trả lại hoàn toàn số tiền cọc mà bên mua đã đặt cọc. Bên cạnh đó bên bán phải đóng tiền phạt cọc ( tương đương với giá trị tài sản đã đặt cọc ).
Lưu ý:
– Các bên tham gia vào việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thực hiện theo đúng thỏa thuận như ban đầu và hạn chế tối đa việc hủy bỏ hợp đồng.
– Cần ghi trong giấy đặt cọc ( nội dung trong giấy đặt cọc thì cần có từ ngữ phải chính xác, trường hợp từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).
Bước 2. Thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng:
Sau khi đã đặt cọc, hai bên sẽ thỏa thuận và tạo lập hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó hai bên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.
Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ, văn bản sau đây:
Đối với bên bán:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Chứng minh nhân dân / thẻ căn cước / hộ chiếu (của vợ và chồng) .
– Sổ hộ khẩu của bên bán.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
–
Đối với bên mua:
– Chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn sử dụng.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
Lưu ý:
Một trong hai bên khi đi công chứng cần chuẩn bị phiếu yêu cầu công chứng.
Bước 3. Kê khai nghĩa vụ tài chính:
Trong quá trình múa bán, chuyển nhượng đất đai, cần phải kê khai nghĩa vụ tài chính.
– Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân gồm các loại văn bản, giấy tờ sau đây:
+ Thứ nhất: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
+ Thứ hai: Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ.
+ Thứ ba: Bản sao sổ đỏ.
+ Thứ tư: Hợp đồng chuyển nhượng đất.
– Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
+ Đối với trường hợp các bên không có bất kỳ thỏa thuận nào trước đó có nội dung yêu cầu bên mua phải nộp thuế cho bên bán thì thời hạn chậm nhất là trong vòng mười ngày kể từ khi thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Trong trường hợp thỏa thuận yêu cầu bên mua phải nộp thuế cho bên bán thì thời hạn khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng.
– Ngoài ra, trong hồ sơ khai lệ phí trước bạ được nộp cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ )
Bước 4. Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ:
Hồ sơ sang tên sổ đỏ bao gồm các loại giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai
– Bản chính giấy chứng nhận đã được cấp.
– Bản công chứng
– Chứng minh nhân dân/hộ chiếu/căn cước công dân.
– Bản gốc sổ hộ khẩu.
Sau khi hoàn tất mọi hồ sơ thì cần thực hiện các bước sau:
– Người hộp hồ sơ mang đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Đối với cá nhân , hộ gia đình , cộng đồng dân cư, nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ điền đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
Đối với trường hợp hồ sơ không được nhận vì lý do không đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo hướng dẫn, bổ sung , hoàn chỉnh hồ sơ trong thời hạn tối đa 03 ngày.
Cơ quan tiếp nhận giải quyết yêu cầu:
– Sau khi đã tiếp nhận hồ sơ đầy đủ , văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính tới cơ quan thuế.
– Thời hạn trả kết quả là trong vòng mười ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ;
– Cần lưu ý đối với các vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa , vùng có điều kiện đặc biệt khó khăn thời hạn được tăng thêm mười ngày, tức là hai mươi ngày.
Bước 5. Nộp các khoản chi phí sang tên:
Các khoản phí mà các bên cần nộp để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất cụ thể là:
– Thuế thu nhập cá nhân : 02% giá trị chuyển nhượng
– Lệ phí trước bạ : 0,5% giá trị chuyển nhượng
– Phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân các nơi quyết định.
– Ngoài ra, đối với các trường hợp chuyển nhượng một phần đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc theo quy định pháp luật.
3. Cán bộ, công chức có được mua bán đứng tên đất đai không?
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013:
“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Như vậy, ta nhận thấy, đối với các chủ thể không trực tiếp tham gia vào việc sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Còn đối với đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích khác thì sẽ không bị giới hạn.
Qua đó, cán bộ, công chức là người được hưởng lương thường xuyên nên theo quy định của pháp luật thì cán bộ và công chức sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa nhưng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho các loại đất nông nghiệp khác cụ thể như các loại đất sau: Đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối,…
Nếu cá nhân là công chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì các chủ thể sẽ không được đứng tên mảnh đất đó. Bởi vì vậy, khi các cán bộ, công chức nộp hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa từ hộ gia đình, cá nhân khác thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện đăng ký sang tên cho cán bộ, công chức.
Khi cán bộ, công chức nộp hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa từ hộ gia đình, cá nhân khác thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện đăng ký sang tên.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, căn cứ điểm b, khoản 2, điều 3
Ngoài ra, căn cứ khoản 2, Điều 26 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ thì cán bộ, công chức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa sẽ bị phạt tiền từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng.
Ngoài việc bị phạt tiền theo quy định pháp luật thì cán bộ, công chức sẽ bị buộc trả lại diện tích đất trồng lúa đã nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
