Tranh chấp về việc hạ vách với nhà kế bên

Tóm tắt câu hỏi:

Xin hỏi thăm các luật sư tư vấn dùm tôi. Hiện nhà tôi đã xây dựng rồi. Xây vách riêng rồi. Trước kia nhà tôi và nhà kế bên vách chung tường 20cm. Nay nhà kế bên xây dựng. Vách trong nhà thì tôi đã cho hạ để xây dựng. Nhưng còn vách ngoài sân vẫn là tường 20cm nhưng có cây đà phía trên. Do việc làm ăn kinh doanh bên tôi là sử dụng phần sân phía trước. Tôi không cho hạ vách nhưng bên xây dựng vẫn nhất quyết hạ vách. Giờ tôi phải làm sao? 

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

– “Bộ luật dân sự năm 2015”.

2. Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 266 “Bộ luật dân sự năm 2015” quy định như sau:

“Điều 266. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.”

Như vậy trong trường hợp nhà bạn và nhà kế bên có vách chung tường là 20cm mà nhà kế bên không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng trừ trường hợp nhà bạn đồng ý cho việc làm đó. Bạn đã đồng ý cho nhà kế bên hạ vách bên trong để xây dựng thì việc xây dựng phần vách bên trong cuả nhà kế bên hoàn toàn đúng, đối với phần vách bên ngoài sân nhà bạn nếu chưa đồng ý hạ vách để xây dựng thì nhà kế bên sẽ không được phép xây dựng trên phần vách tường đó.

Nếu nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì nhà bên cạnh nhà bạn cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình. Khi xây dựng công trình nào đó tất cả các bên đều phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng được quy định tại điều 267 “Bộ luật dân sự năm 2015” như sau:

“Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.”

>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568

Như vậy, nhà kế bên bạn đang xây dựng phải có nghĩa vụ trong các trường hợp sau:

Thứ 1, nhà kế bên bạn phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà bạn, nhất là quyền lợi sở hữu chung với vách tường chung giữa nhà bạn và nhà kế bên nhà bạn.

Thứ 2, Nếu có trong trường hợp bên nhà kế bên xây dựng có sự cố xảy ra mà ảnh hưởng đến vách tường chung giữa 2 nhà thì nhà kế bên nhà bạn buộc phải cho ngừng ngày việc xây dựng đó và sửa chữa hay dỡ bở theo yêu cầu của nhà bạn hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu gây thiệt hại cho nhà bạn thì bên nhà kế bên sẽ phải bồi thường thiệt hại cho nhà bạn.

Thứ 3, Nếu nhà kế bên có xây dựng các công trình vê sinh hoặc có chứa hóa chất độc hại, các công trình gây ô nhiễm môi trường, thì nhà kế bên nhà bạn phải xây dựng cách mốc giới một khoảng cách và vị trí địa lý phù hợp để đảm bảo vệ sinh, an toàn không làm ảnh hưởng đến nhà bạn.