Điều kiện để hợp thửa đất? Quy trình thực hiện thủ tục hợp thửa đất? Có được hợp thửa với mảnh đất liền kề không? Thủ tục hợp thửa đất khi mua mảnh đất liền kề?
Theo quy định pháp luật về các vấn đề liên quan đến đất đai được pháp luật quy định tại
Mục lục bài viết
1. Khái quát chung về thửa đất:
Một trong các nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 là “Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Tại Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Đồng thời, tại Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2020 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính quy định về đối tượng thửa đất như sau:
“a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
…
đ) Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Vì vậy, các thửa đất liền kề khi hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng.
2. Điều kiện hợp thửa đất:
Để hợp thửa đất, cần đáp ứng một số điều kiện như sau:
Thứ nhất, việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất (quy định tại khoản 2, Điều 8 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thống nhất hai thửa đất có cùng mục đích sử dụng thì cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục gia hợp thửa đất. Theo đó, 2 thửa đất của 2 chủ sử dụng khác nhau có được hợp thửa nếu các thửa đất có cùng mục đích sử dụng.
- Về vấn đề xác định loại đất được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Và Khoản 3 Điều 3
“Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.”
Có thể thấy nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại điểm a,b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trong trường hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi một trong số các thửa để đưa về đất cùng mục đích sử dụng, sau đó tiến hành hợp thửa. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:
“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Thứ hai, các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013. Tức là các thửa đất khi hợp lại tạo thành 1 thửa thống nhất, có chung ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Thứ ba, phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt quá hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định. Ví dụ: Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Về hạn mức đất:
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn có liên quan khác không quy định thế nào là hạn mức đất nói chung và hạn mức đất ở nói riêng. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 thì quy định, hạn mức đất ở là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được nhà nước giao để sử dụng, nhận chuyển nhượng từ người khác hoặc đất do khai hoang phục hóa. Như vậy, việc Luật Đất đai 2013 kế thừa các quy định của Luật Đất đai cũ trong quy định về hạn mức là hoàn toàn phù hợp. Việc nhà nước quy định hạn mức đất cũng như hạn mức đất ở nói riêng mang một số ý nghĩa nhất định như: Cho phép người dân được phép tập trung đất đai để mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế trên diện tích đất mà nước đã giao. Hạn chế tình trạng mua đất, ghim đất để tạo ra các cơn sốt ảo về giá đất trên thị trường nhằm trục lợi.
Hạn mức đất do nhà nước quy định: nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng hai căn cứ sau:
– Sử dụng đất ổn định lâu dài;
– Sử dụng đất có thời hạn.
- Hạn mức giao đất nông nghiệp:
Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức (diện tích tối đa) giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
Chú ý: luật không quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Những diện tích đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình được do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê sẽ không phải tính vào hạn mức giao đất.
- Hạn mức giao đất ở:
Đất ở hiện nay được chia làm 02 loại gồm: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Theo khoản 3 Điều 43 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn.
Theo khoản 2 Điều 144 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Như vậy, hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích giao đất ở tại từng tỉnh thành sẽ khác nhau. Để biết diện tích giao đất ở là bao nhiêu cần xem xét và tra cứu tại các quyết định quy định diện tích giao đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh thành.
3. Quy trình thực hiện thủ tục hợp thửa đất:
3.1. Có được hợp thửa với mảnh đất liền kề không?
Theo quy định tại Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai, nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hợp thửa
Mảnh đất được hợp thửa phải là đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Như vậy, trường hợp của bạn hoàn toàn có thể được hợp thửa đất mảnh đất mới mua vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất bên cạnh của bạn.
Theo đó, bạn chuẩn bị hồ sơ làm thủ tục đề nghị hợp thửa đất theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
3.2. Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân của người sử dụng đất
– Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất khi cần để xuất trình.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị hợp thửa tới văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện để được giải quyết trong thời hạn không quá 20 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn không phải nộp lệ phí địa chính.
3.3. Quy trình thực hiện thủ tục hợp thửa đất được thực hiện như sau:
Bước 1, Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
Bước 2, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Theo khoản 40 Điều 2
Các nghĩa vụ về tài chính khi hợp thửa đất và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hợp thửa đất phải thực hiện gồm:
– Lệ phí địa chính: Mức phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương.
– Lệ phí thực hiện thủ tục hợp thửa đất: Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi địa phương mà tỉnh quy định mức thu.
Ngoài ra, nếu bạn có nhu cầu muốn cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần nộp thêm Lệ phí cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Như vậy, trong trường hợp của bạn thì bạn sẽ phải căn cứ vào những điều như đất bạn mua có vị trí đất liền kè nhau trên bản đồ địa chính hay không bởi lẽ điều kiện để hợp thửa đất là phải liền kề với nhau. Thứ hai, bạn xác định về mục đích sử dụng đất được căn cứ trong giấy chứng nhận của thửa đất đó để xác định nếu như cùng mục đích sử dụng và cùng liền kề với nhau thì bạn có thể nộp hồ sơ để hợp thửa theo trình tự chúng tôi trình bày trên, trường hợp không cùng mục đích sử dụng thì bạn có thể xác định xem loại đất đó thuộc mục đích sử dụng nào để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng giống nhau rồi chuyển thửa.
Khi bạn tiến hành hợp thửa thì phải nộp các khoản lệ phí tương ứng về phí địa chính và phí thực hiện thủ tục hợp nhất.
