Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? (mới nhất)

1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2. Hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

– Phải được lập thành văn bản theo quy định Điều 343 Bộ luật dân sự 2015 về  việc thế chấp phải được lập thành văn bản.

– Phải được chứng thực, công chứng và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.

Giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất với đối tượng là loại tài sản đặc biệt – quyền sử dụng đất nên đã đặt ra yêu cầu chặt chẽ về trong việc điều chỉnh nói chung và hình thức xác lập giao dịch nói riêng. Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, đơn vị có thẩm quyền.

Với hình thức thể hiện bằng văn bản, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm thể hiện được đầy đủ, rõ ràng ý chí và nguyện vọng các các chủ thể tham gia giao dịch. Qua đó, giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch nói riêng và an toàn pháp luật trong các giao dịch dân sự nói chung. Bên cạnh đó, việc giao kết giao dịch thế chấp bằng văn bản cũng tạo điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát tình hợp pháp của giao dịch, đặc biệt là cơ quan tố tụng trong quá trình xem xét, xác nhận quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.

Về quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền, đăng ký thế chấp tại văn phòng công chứng giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất của người sử dụng đất đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản được sử dụng để đảm bảo thực hiện | từ hai nghĩa vụ trở lên.

3. Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

– Thứ nhất, trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhân theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông thôn thì có thể nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng

– Thứ hai, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

– Thứ ba, sau khi chấm dứt hợp đồng, bên thế chấp gửi hồ sơ xin xoá đăng ký thế chấp đến nơi đã đăng ký thế chấp. Văn phòng đăng quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính trong trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

4. Hiệu lực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định :

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo đó, để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, việc đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai có ý nghĩa quyết định. Có thể hiểu việc đăng ký thế chấp nhằm mục đích công khai thông tin về giao dịch thế chấp, giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát các giao dịch về đất đai một cách dễ dàng, phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra và đặc biệt là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp quyền sử dụng đất được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, hiệu lực của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được đề cập ở đây là hiệu lực của hợp đồng thế chấp hay hiệu lực đối kháng của giao dịch thế chấp với bên thứ ba hiện là vấn đề có nhiều tranh cãi.

Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để ban hành và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 15/5/2021 đã phân định rõ hiệu lực của hợp đồng bảo đảm và hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba, theo đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Còn hiệu lực đối kháng với người thứ ba của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản bảo đảm thì phát sinh từ thời điểm hợp đồng được đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đất đai. Nghị định cũng khẳng định rõ “Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm”

5. Hậu quả pháp lý:

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà nghĩa vụ được bảo đảm  không được thực hiện thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận của các bên hoặc bán đấu giá theo phán quyết của toà án theo Điều 721 Bộ Luật Dân sự quy định như sau : 

“Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa  vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận hoặc không sử lý theo thỏa thuận thì bên thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án”.

6. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Trình tự thực hiện:

– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.

– Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

– Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.

– Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng.

Thành phần hồ sơ:

– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC);

– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật.

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (trường hợp tự soạn thảo)

Ngoài các giấy tờ nêu trên, tuỳ vào trường hợp cụ thể mà hồ sơ yêu cầu công chứng còn có thêm giấy tờ sau: Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc phải lập dự án đầu tư.

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì  phải xuất trình bản chính để đối chiếu.

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết:

– Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;

– Không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng thế chấp về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức

Cơ quan có thầm quyền quyết định: Tổ chức hành nghề công chứng

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức hành nghề công chứng

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản công chứng

Lệ phí:

Mức phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản (tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay) được tính như sau:

7. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo Bộ luật dân sự:

Điều 715 Bộ luật dân sự quy định:

“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.”

– Đối tượng của hợp đồng là đất nông nghiệp và đất ở.

Như vậy, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ vay tài sản thì bên vay tài sản dùng quyền sử dụng đất của mình làm biện pháp bảo đảm cho việc có thể thanh toán được khoản nợ của tài sản vay.

– Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

– Tài sản thế chấp là đất đai chỉ thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp

– Việc thế chấp tài sản để thực hiện nghĩa vụ dân sự phải tuân theo các quy định chung của pháp luật dân sự.

– Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất  theo quy định của BLDS và luật đất đai.

Đất đai không giống các tài sản khác có thể đem vào giao lưu dân sự một cách bình thường và còn không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất, tuy nhiên người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có đủ 4 điều kiện sau:

– Bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. (Điều 693)

– Đất có khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo quy định của pháp luật (đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, bao gồm đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng cho nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

– Đất không có tranh chấp

– Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa bằng với thời hạn được giao đất hoặc được thuê đất còn lại.

Bên thế chấp tài sản là hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trong đó hộ gia đình cá nhân được nhà nước cho thuê đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi thỏa mãn thêm điều kiện đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.

Tùy thuộc từng loại đất mà bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là những đối tượng khác nhau.

8. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Đối tượng là đất nông nghiệp, đất để trồng rừng.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại các tổ chức tín dụng Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.

Điều 22 Luật Đất Đai quy định:

“Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất, do đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất nông nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại tổ chức tín dụng Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất.”

Mục đích vay vốn khi thế chấp quyền sử dụng đất này cũng được pháp luật quy định chặt chẽ (người thế chấp chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất của mình để vay vốn phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, chứ không phải cho sản xuất, kinh doanh nói chung hoặc để tiêu dùng). Bộ luật dân sự quy định chặt chẽ như vậy bởi vì:

Thứ nhất: đảm bảo việc sử dụng các loại đất này đúng mục đích, nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp;

Thứ hai: không để cho đất nông nghiệp, đất lâm nghiêp trở thành phương tiện đảm bảo cho các nghĩa vụ khác một cách tùy tiện với các mục đích khác nhau như vay tiền để làm nhà, sản xuất kinh doanh các loại tài sản khác.

Đối tượng là đất ở

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế cá nhân Việt Nam ở trong nước.

Theo đó, đối với đất ở được thế chấp quyền sử dụng đất với nhiều đối tượng hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng. nghĩa là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở khi có nhu cầu vốn để sản xuất kinh doanh hoặc để xây dựng, cải tạo nhà ở, thì ngoài việc thế chấp tại Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng do nhà nước thành lập còn được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế như các doanh nghiệp (kể cả doanh nghiệp tư nhân), công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, thế chấp với các cá nhân Việt Nam ở trong nước để vay vốn.

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, chỉ có quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp hay ở mới là đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong khi đó, quyền sử dụng đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, lợi ích chung của cộng đồng, xã hội bị loại trừ hay nói cách khác là không được phép tham gia vào giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, không phải tất cả các quyền sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp hay ở sẽ là đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chỉ những quyền sử dụng đất nào đáp ứng bốn điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất mới trở thành đối tượng được phép đem đi giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Trước hết, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền tiên quyết của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất và đất đai. Trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, người sử dụng đất có các quyền phái sinh kèm theo, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Việc quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên của giao dịch thế chấp có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên, phần nào đó đã cản trở quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì lý do khách quan từ phía cơ quan chức năng.

Thứ hai, đất không có tranh chấp. Pháp luật về đất đai quy định “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” [35, Điều 3]. Quy định trên đã bao quát toàn bộ các tranh chấp liên quan đến đất đai có thể xảy ra, tuy nhiên lại chưa chỉ ra được các vấn đề cốt lõi như: Thời điểm được coi là có tranh chấp? Dấu hiệu minh chứng cho việc có tranh chấp xảy ra? Do vậy, thực tế vận dụng để xác định đất đai có tranh chấp hay không tại các cơ quan chức năng (ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất) dựa vào đơn thư kiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất dự kiến làm tài sản bảo đảm. Điều này phần nào đó đã gây cản trở cho người sử dụng đất hợp pháp, khi phát sinh thêm thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp tại ủy ban nhân dân khi thực tế đất của họ không hề có tranh chấp.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể bị kê biên để bảo đảm thi hành án nghĩa là quyền sử dụng đất này đã là tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của chủ thể đó với chủ thể khác. Bên cạnh đó, thông qua quyết định kê biên Nhà nước đã tạm thời dừng quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất của chủ thể đó, nên họ không thể dùng quyền sử dụng đất này để bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác.

Thứ tư, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai nhưng vẫn đảm bảo tính độc lập nhất định. Do đó, Nhà nước chỉ có thể thu hồi quyền sử dụng đất hợp pháp trong những trường hợp luật định hay nói cách khác người sử dụng đất có toàn quyền tự chủ với mảnh đất trong suốt thời gian sử dụng. Trên thực tế, người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài, ngoại trừ một số chủ thể nhất định như người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài được Nhà nước có thuê quyền sử dụng đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê phải tuân thủ nghiêm ngặt thời hạn sử dụng đất được cho phép.