Có được lấy lại tiền đặt cọc khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ?

Tóm tắt câu hỏi:

Vào tháng 11/2014 em có mua 1 miếng đất dự án và đặt cọc là 10.000.000đ (có hợp đồng đặt cọc) nhưng phía bên chủ đầu tư không ghi ngày tháng hoàn thiện dự án và chỉ hứa miệng là 2 tháng sẽ hoàn thành xong cơ sở vật chất, bên em cũng hối thúc bên chủ dự án nhiều lần nhưng bên ấy cứ hẹn vòng quanh.

Đến tháng 5/2015, thì bên chủ dự án có mời em vào để đặt cọc 30% số tiền. Em có vào và gặp người phụ trách ở đấy là Giám đốc sàn (nhưng giờ anh ấy đã nghỉ việc) nói vấn đề cơ sở vật chất chưa xong thì bên em chưa thanh toán và anh ấy mời em về và xin lỗi vì sự chậm trể tiến độ. Giám đốc sàn có hẹn em khi nào bắt đầu làm cơ sở vật chất thì sẽ mời em vào đóng số tiền 30% đó. Đến tháng 7,  bên chủ đầu tư kêu em phải đóng 30% số tiền nếu không sẽ tăng giá và em có nhờ bên văn phòng chủ đầu tư mail cho em xem hợp đồng mẫu và số tiền bên em phải thanh toán. Nhưng bên đó có gửi lại cho em bảng hợp đồng góp vốn (lúc đầu là nói hợp đồng nguyên tắc), và diện tích mới đầu ghi trong hợp đồng đặt cọc là 5.1m*20m, nhưng nay lại còn 5.1m*18.75m và em không đồng ý như vậy. Em yêu cầu bên chủ dự án trả lại tiền bên em đã đặt cọc nhưng bên đó không giải quyết và em yêu cầu gặp giám đốc nhưng khi vào thì công ty đó cho người khác là Trưởng phòng và Phó giám đốc giải quyết là sẽ thanh toán lại tiền cho em trong vòng 1 tháng.  Em kêu làm bảng cam kết thì bên đó nói là Giám đốc không có đây nên không có con dấu và hẹn em 2 ngày sao tới để giải quyết và làm bảng cam kết cho bên em. Đến hẹn em có gọi điện thoại cho Giám đốc sàn mới thì chị đó nói là giờ không giải quyết trả lại tiền cọc cho bên em và được quyền chuyển giao miếng đất đó cho người khác. Cho em hỏi bên chủ đầu tư làm vậy có đúng không. Em có lấy lại được tiền cọc không?

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 “Bộ luật dân sự 2015” thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.”

Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

 Đối với trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc của bạn được lập thành văn bản, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Như vậy, hợp đồng đặt cọc giữa bạn và bên chủ đầu tư là hoàn toàn có hiệu lực. Trong trường hợp này, bạn và bên chủ đầu tư đã xác lập một hợp đồng đặt cọc riêng để đảm bảo thực hiện việc kí kết hợp đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 358 “Bộ luật dân sự 2015” thì:

“Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 19006568

Trong trường hợp này, bạn đã từ chối thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất giữa hai bên. Theo quy định trên, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc tức 10 triệu đồng đặt cọc sẽ thuộc về bên chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong trường hợp này, bên chủ đầu tư là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc. Cụ thể như thông tin bạn cung cấp thì bên chủ đầu tư đã chậm trễ thi công và diện tích thực tế của thửa đất không bằng với diện tích ghi trong hợp đồng.

Như vậy, trường hợp này lỗi hoàn toàn thuộc về bên chủ đầu tư. Trong trường hợp này, bên chủ đầu tư phải hoàn trả cho bạn 10 triệu đồng tiền bạn đã đặt cọc, đồng thời sẽ phải trả cho bạn một khoản tiền tương ứng là 10 triệu đồng tương ứng với số tiền bạn đã đặt cọc. Trường hợp chưa giải quyết xong tranh chấp với bạn thì bên chủ đầu tư cũng không có quyền bán miếng đất cho người khác. Như vậy bạn hoàn toàn có quyền đòi lại số tiền đã đặt cọc như trên.

Trường hợp bạn đã yêu cầu bên chủ đầu tư trả tiền đặt cọc mà bên này vẫn không hợp tác bạn có thể kiện đòi vi phạm hợp đồng đối với bên chủ đầu tư ra tòa án.