Hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng? Quy định về trình tự, thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng? Hậu quả pháp lý khi hủy bỏ hợp đồng đã công chứng?
Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568
Cơ sở pháp lý:
Mục lục bài viết
1. Hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng:
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng dân sự thông dụng được
Để đảm bảo an toàn pháp lý, hợp đồng mua bán tài sản được công chứng dựa trên 2 nguyên tắc là bắt buộc và tự nguyên. Tính bắt buộc được thể hiện ở chỗ pháp luật ghi nhận và bắt buộc các hợp đồng đó phải được công chứng, chỉ khi công chứng thì hợp đồng mới phát sinh hiệu lực. Tính tự nguyện thể hiện ở chỗ, hợp đồng phát sinh hiệu lực mà không cần phải công chứng, việc công chứng chỉ xuất phát từ nhu cầu của các bên trong hợp đồng.
Một ví dụ điển hình về hợp đồng mua bán bắt buộc phải công chứng là hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở, theo đó, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Việc xác định khái niệm công chứng là vấn đề mấu chốt của hoạt động công chứng. Theo đó, tại Khoản 1, Điều 2 Luật Công chứng: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.“.
Hợp đồng mua bán đã công chứng là hợp đồng đã được công chứng viên của một tổ chức hành nghề chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản. Hợp đồng mua bán đã công chứng là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực trong thực tế.
Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học không quy định thế nào là “hủy bỏ hợp đồng” mà thay vào quy định “hợp đồng bị hủy bỏ là hợp đồng được giao kết hợp pháp nhưng bị coi là không có hiệu lực thực hiện nữa”. Hủy hợp đồng là một trong những chế tài được quy định trong Bộ luật dân sự của Việt Nam nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho bên bị vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên không phải mọi quyết định hủy bỏ hợp đồng cũng đều là áp dụng chế tài. Về nguyên tắc, hợp đồng có thể bị hủy bỏ nếu các bên cùng thống nhất hủy bỏ việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên trong trường hợp việc thực hiện không còn phù hợp với lợi ích của các bên. Trong trường hợp này, hủy hợp đồng không phải là một quyết định có tính chất trừng phạt.
Mặc dù trong
Theo quy định của Luật Công chứng tại Khoản 1, Điều 51:”Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.“. Như vậy, hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng chỉ có thể diễn ra khi có sự thỏa thuận, thống nhất ý chí của hai bên trong hợp đồng mua bán, đó là lúc các bên cùng thống nhất hủy bỏ việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên trong trường hợp việc thực hiện không còn phù hợp với lợi ích của các bên.
2. Quy định về trình tự, thủ tục hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng:
Nguyên tắc chi phối hoạt động hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng là khi hợp đồng mua bán đã công chứng thì việc hủy bỏ hợp đồng cũng phải được công chứng, theo đó, việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. (Khoản 2, Điều 51, Luật Công chứng). Quy định này là hợp lí nhằm đảm bảo tính đồng bộ, cũng như xác định dễ dàng thực hiện hơn, khi tổ chức hành nghề công chứng trước đó đã thực hiện công chứng, họ sẽ có lưu trữ hồ sơ và nắm bắt được cơ bản nội dung hợp đồng mua bán mà hai bên trong hợp đồng đã thỏa thuận trước đó. Hơn nữa, việc công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng tại một tổ chức hành nghề công chứng khác có thể sẽ dẫn đến những tiêu cực nhất định.
Dự trù cho trường hợp đặc biệt, trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch. (Khoản 2, Điều 51 Luật Công chứng). Đây là trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng ngừng hoạt động bằng các hình thức khác nhau, lúc này, trách nhiệm thuộc về công chứng viên đang lưu trữ hồ sơ. Nói tóm lại, chủ thể lưu trữ hồ sơ công chứng, kể cả tổ chức hành nghề công chứng hay công chứng viên là chủ thể có quyền công chứng hủy bỏ hợp đồng.
Khoản 3, Điều 51 Luật Công chứng quy định: “Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.“
Phân tích cụ thể hơn về thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán đã công chứng như sau:
– Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng; Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; hợp đồng mua bán đã công chứng;
– Công chứng viên kiểm tra hồ sơ nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
– Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
– Người yêu cầu công chứng tự đọc lại
– Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong văn bản thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng thì ký vào từng trang văn bản. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản thỏa thuận.
Quy định trên là trình tự, thủ tục công chức đối với trường hợp công chứng hủy bỏ hợp đồng mua bán mà văn bản thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đã được soạn sẵn, theo quy định tương tự như công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn sẵn tại Điều 40 Luật Công chứng.
3. Hậu quả pháp lý khi hủy bỏ hợp đồng đã công chứng:
Hậu quả pháp lý khi hủy bỏ hợp đồng được ghi nhận tại Bộ luật dân sự, Điều 427 cụ thể:
“1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.“
Hậu quả pháp lý sẽ là một trong các căn cứ để tác động tới việc các bên có quyết định hủy bỏ hợp đồng hay không, bởi thực tế, việc hủy bỏ hợp đồng thực sự rất hạn chế, đặc biệt là đối với các hợp đồng đã công chứng, bởi thủ tục phức tạp và làm phát sinh nhiều vấn đề tranh chấp liên quan, nhất là đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
