Quyền đi qua của chủ sở hữu bất động sản liền kề

Tóm tắt câu hỏi:

Trường hợp của gia đình tôi như sau, mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Gia đình tôi, bà Hạnh và bà Hiên có một lối đi chung. Tuy nhiên, gia đình bà Hiền phải đi qua đất nhà tôi và bà Hạnh mới đi ra được ngõ đi chung, ngoài ra bà còn lối đi nhờ trên đất của khu phố. Năm 2002, bà Hiền bán một phần mảnh đất cho anh Bảy và phần còn lại gia đình bà đi trên lối đi của khu phố.  Một thời gian sau, khu phố xây hội trường nên chỉ để lại 1m cho gia đình bà Hiền đi đường chính. Năm 2005 nhà bà Hiền đi làm sổ đỏ nhưng trong sổ lại thể hiện có đuờng 2m kéo thẳng từ ngoài đường chính qua nhà anh Bảy.  Năm 2007 anh Bảy chuyển nhượng đất cho anh Hưng  và anh Hưng đống ý cho bà Hiền đi qua và làm giấy cam kết xin đi nhờ qua nhà anh Hưng để ra ngõ đi chung, khi không đi nữa sẽ hoàn trả quyền cho anh Hưng sử dụng. Năm 2014 bà Hiền chuyển nhượng phần đất đang sử dụng cho anh B, sau khi bà Hiền chuyển đi, gia đình tôi đã thông báo cho anh B và lãnh đạo khu phố biết là sẽ xây tường ở phía trước không cho gia đình anh B đi nhờ vì rất phức tạp. Tuy nhiên, gia đình anh B không đồng ý và cho rằng đó là đường đi chung, trong khi đó sổ đỏ nhà tôi lại không thể hiện đường đi đó và hàng năm nhà tôi vẫn đóng thuế đầy đủ. Vậy tôi muốn hỏi:

1. Nhà tôi có quyền không cho gia đình anh B đi nhờ không? Vì bên kia còn 1 lối đi của khu phố.

2. Trong sơ đồ địa chính vẫn thể hiện lối đi nhưng sổ đỏ nhà tôi  không đồng nhất vậy giải quyết thế nào, căn cứ vào đâu?

3. Hàng năm nhà tôi vẫn đóng thuế đầy đủ. Khi làm sổ đỏ nhà tôi vẫn ký giáp ranh đầy đủ và không ai có ý kiến gì thắc mắc. Vậy gia đình tôi có bị thu hổi sổ đỏ và cấp lại không?

4. Trong biên bản hòa giải của phố với nhà bà Hiền cho bà đi qua sân đến ngõ đi chung và không ai có quyền chia ngõ(ngõ là từ phía trước sân nhà tôi). Nay gia đình tôi không cho gia đình anh B đi nhờ nữa, tôi cũng không động chạm đến phần ngõ đi chung của 3 nhà mà chỉ xây ở phần sân đất nhà  tôi thôi. Như vậy em có sai không?

5. Gia đình anh B yêu chia ngõ đi chung có hợp lý không?

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:

Thứ nhất: Quyền đi qua bất động sản liền kề

Trong phần thứ nhất này xin giải đáp thắc mắc ở phần 1 và phần 4 của bạn như sau:

Tại Điều 275 “Bộ luật dân sự 2015” quy định về quyền đi qua bất động sản liền kề: Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Như vây, trường hợp của gia đình anh B  nếu không có lối đi ra ngõ chung, gia đình bạn phải có nghĩa vụ dành cho gia đình anh B một lối đi phù hợp. Theo thông tin mà bạn cung cấp, gia đình anh B còn lối đi 1m của khu phố. Tuy nhiên, lối đi này mà khó khăn cho quá trình đi lại của gia đình anh B, gia đình bạn nên tạo điều kiện cho gia đình anh có một lối đi hợp lý.

Đồng thời nếu bạn xây dựng một vách tường trên diện tích của gia đình bạn, không ảnh hưởng đến lối đi chung là hoàn toàn theo quyền sử dụng của gia đình bạn. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý nếu vách tường đó ảnh hưởng đến quyền đi lại của bất động sản liền kề thì hoạt động này sẽ bị coi là xâm phạm quyền và lợi ích hợp của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Thứ hai: Vấn đề điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với bản đồ địa chính và việc thu hồi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thực hiện hoạt động đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần căn cứ vào những căn cứ tại Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.

Đối chiếu với trường hợp của bạn không thuộc trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Vì vậy,  khi có thông tin không đồng nhất giữa giấy chứng nhận với bản đồ địa chính, cơ quan có thẩm cần tiến hành điều tra, xác minh rõ ràng để thực hiện việc đính chính, đảm bảo quyền và lợi ích hợp của của người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Thứ ba: Vấn đề chia ngõ đi chung

Nhận thấy đây là ngõ đi chung, vì vậy gia đình anh B không có quyền tự mình chia lối đi chung. Mọi vấn đề liên quan đến lối đi công cộng cần có sự thỏa thuận của cả động dân cư nơi bạn sinh sống.