Tài sản hình thành trong tương lai có thế chấp được không? Đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai.
Việc vay vốn bằng tín chấp và thế chấp ngày càng phổ biến. Tuy nhiên việc thế chấp tài sản để vay vốn có nhiều quy định pháp luật hiện hành mà nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm. Một trong những vấn đề quan tâm hiện nay là tàu sản được hình thành trong tương lại liệu có được thế chấp không? Nếu được thế chấp thì cần những điều kiện gì và thủ tục sẽ thực hiện như thế nào? Để hiểu rõ hơn về tài sản hình thành trong tương lai thì theo quy định tại Điều 108
Như vậy có thể thấy, tài sản mà để được tính là tài sản hình thành trong tương lai thì chính tài sản đó phải đang được đầu tư hoặc xây dưng trong quá trình hình thành và cũng chưa được hoàn thiện về công năng, công dụng, tính chất đặc trưng của sản phẩm hoặc tài sản được hình thành từ vốn vay.
Mục lục bài viết
1. Khái niệm thế chấp tài sản:
Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật dân sự năm 2015 thế chấp tài sản là:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)“.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 1
“1. Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị – xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp.”
Theo Khoản 2, Điều 3,
“2. Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm, bao gồm bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận bảo lãnh, tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp và bên có quyền được ngân hàng thanh toán, bồi thường thiệt hại trong trường hợp ký quỹ.”
Tài sản hình thành trong tương lai căn cứ theo Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP như sau:
-Tài sản được hình thành từ các nguồn vốn vay;
– Tài sản mà đang trong quá trình được tạo lập hoặc trong quá trình được hình thành một cách hợp pháp chính tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm cụ thể có thể là giao dịch thế chấp tài sản.
– Tài sản đã được hình thành và nằm trong đối tượng mà phải tiến hành thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu, tuy nhiên sau khi thực hiện việc giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
– Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện để đăng ký giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai có thế chấp được không? Căn cứ tại Điều 295 Bộ luật dân sự 2015 thì quy định về thế chấp tài sản bảo đảm như sau:
“3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.”
Để đăng ký các giao dịch bảo đảm tài sản hình thành trong tương lai cụ thể là đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì cần tuân thủ nguyên tắc là thực hiện tại nơi thửa đất có tài sản.
Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
+ Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai, việc thế chấp dự án hình thành trong tương lai là được phép và có các điều kiện quy định tại Điều 148 Luật nhà ở 2014 và Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN như sau:
-) Trong trường hợp phía bên chủ đầu tư mà thực hiện thế chấp một phần hoặc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ của dự án, có đầy đủ thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt theo quy định và đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc được cấp quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật hiện hành.
-) Trong trường hợp bên phía chủ đầu tư thực hiện thủ tục để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà xây dựng trong dự án thì việc đáp ứng được điều kiện đã nêu như trên đã phân tích, thì nhà ở thuộc trường hợp thế chấp phải nằm trong diện đã xây dựng xong được phần móng theo quy định của luật xây dựng hiện hành và không được nằm trong phần dự án hoặc tất cả dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại căn cứ đã phân tích ở trên.
-) Trong trường hợp mà tổ chức thế chấp nhà ở hay cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật nhà ở thì cần phải đáp ứng điều kiện là có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của Luật về đất đai hiện hành cùng vói đó là Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở bán nhà ở hình thành trong tương lai muốn thế chấp tài sản thì điều kiện cần phải có một là hợp đồng mua bán nhà ở ký kết theo đúng quy định; hai là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán phải có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; ba là các giấy tờ, văn bản để chứng minh đã nộp tiền mua bán nhà với bên chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán đã ký và không có tranh chấp khiếu nại, khiếu kiện về giao dịch mua bán.
Theo quy định để điều chỉnh các quan hệ pháp lý về thực hiện thế chấp dự án xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo quy định của luật nhà ở hiện hành để đảm bảo giá trị pháp lý.
+ Để chủ đầu tư thực hiện biện pháp bảo đảm là thế chấp một phần hoặc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng thì cần có những điều kiện cụ thể như sau:
-) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
-) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
-) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định pháp luật.
+ Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
-) Các điều kiện quy định như chủ đầu tư thực hiện biện pháp bảo đảm là thế chấp một phần hoặc tất cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng.
-) Nhà ở thế chấp đã xây dựng được xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
-) Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định pháp luật.
-) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
-) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
-) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
-) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
– Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
-) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
– Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
– Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
– Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
– Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
3. Hồ sơ đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai:
a. Trường hợp để thực hiện đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của chủ đầu tư.
Căn cứ theo Điều 39, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 trường hợp để tiến hành thực hiện đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án của chủ đầu tư, thì chính người yêu cầu đăng ký thế chấp sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ sau đây:
– Phiếu yêu cầu đăng ký.
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định.
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền.
– Bản chính Giấy chứng nhận hoặc bản chính Quyết định giao đất, cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư;
– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực;
– Một trong các loại Bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện được mặt bằng công trình của dự án hoặc mặt bằng của công trình xây dựng trong dự án đó đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
b. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
– Phiếu yêu cầu đăng ký.
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định.
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền.
– Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thì phải nộp thêm văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.
c. Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng của mình, người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký thế chấp sau đây:
– Phiếu yêu cầu đăng ký.
– Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định.
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận.
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền.
– Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản có công chứng, chứng thực.
TƯ VẤN TRƯỜNG HỢP CỤ THỂ:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi muốn kinh doanh nhưng không được sự đồng ý của chồng. Tôi không có tài sản riêng. Vậy tôi muốn lấy nhà của vợ chồng tôi đang xây để thế chấp ngân hàng được không? Cám ơn Luật sư!
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật dân sự năm 2015 thế chấp tài sản là:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Nghị định 163/2006/NĐ-CP tài sản hình thành trong tương lai được quy định:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
Khi bạn thế chấp tài sản thì cần phải đáp ứng những điều kiện sau:
– Vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoăc thuộc quyền sử dụng, quản lý và xác định được giá trị, số lượng tài sản của bên bảo đảm.
– Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp, bên được phép giao dịch.
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
– Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất.
Do đó, trong trường hợp này, ngôi nhà đang xây của anh chị là tài sản hình thành trong tương lai, thuộc sở hữu chung của vợ chồng vì đang trong thời kỳ hôn nhân. Do đó, chồng chị vẫn có quyền đối với tài sản này, chị không thể tự ý đưa tài sản này để thế chấp mà phải được sự đồng ý bằng văn bản của chồng chị. Ngoài ra, căn nhà đang xây này cũng cần đáp ứng những điều kiện đã nêu ở trên thì mới có thể được thế chấp.
