Chính sách phát triển nhà ở theo Luật nhà ở năm 2014

Trong những năm gần đây, Việt Nam có tốc độ phát triển về kinh tế rất nhanh. Cùng với đó là mức độ phát triển của hệ thống nhà ở về cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, đi kèm với những thuận lợi mà kinh tế mang lại, các đô thị hiện nay đang đứng trước những khó khăn về sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, sự tập trung dân cư quá đông tại các đô thị lớn và cấn đề về nguồn cung nhà ở đáp ứng chất lượng sống cho người dân. Chính vì thế việc pháp luật ban hành các chính sách phát triển nhà ở có vai trò và ý nghĩa quan trọng để nhằm giải quyết các vấn đề này. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về chính sách phát triển nhà ở theo Luật nhà ở năm 2014.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Khái quát chung về nhà ở:

1.1. Nhà ở là gì?

Nhà ở được hiểu như sau:

Mỗi chúng ta không còn xa lạ với thuật ngữ nhà ở. Nhà là một loại công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt động cá nhân và tập thể của con người và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt động của con người. Nhà ở trên thực tế có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. Không những thế, nhà ở còn mang những giá trị tinh thần, có thể liên quan tới trạng thái khi ở nơi trú ẩn hoặc sự tiện lợi.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014, Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Hiện nay nhà ở bao gồm các loại sau đây và pháp luật đất đai cũng đã đưa ra định nghĩa cụ thể về các loại nhà ở như sau:

– Nhà ở riêng lẻ: Đây là loại nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

– Nhà chung cư: Đây là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

– Nhà ở thương mại: Đây là loại nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

– Nhà ở công vụ: Đây là loại nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.

– Nhà ở để phục vụ tái định cư: Đây là loại nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở.

– Nhà ở xã hội: Đây là loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.

Việc đưa ra định nghĩa về mỗi loại hình nhà ở mang những ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc áp dụng pháp luật về nhà ở. Bởi vì tương ứng với mỗi loại hình nhà ở thì các quy định của pháp luật cũng có sự thay đổi nhất định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu đối với loại nhà ở đó, về các giao dịch phát sinh có liên quan như cầm cố, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng nhà ở.

1.2. Quy định về sở hữu nhà ở:

Đối tượng có quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở:

Theo Điều 4 Luật nhà ở năm 2014 quy định các hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật nhà ở năm 2014 có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Đối tượng sở hữu nhà ở:

Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm các đối tượng cụ thể như sau:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

– Các chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

– Các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và pháp luật có liên quan.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài).

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Như vậy, pháp luật hiện hành đã đưa ra các quy định cụ thể về các quyền sở hữu nhà ở và các đối tượng sở hữu nhà ở. Việc quy định như vậy đã góp phần quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể có quyền cũng như loại trừ những trường hợp các chủ thể không có quyền được sở hữu nhà ở tại nước ta. Từ đó đảm bảo quyền lợi của người dân cũng như lợi ích và chủ quyền quốc gia.

2. Chính sách phát triển nhà ở theo Luật nhà ở năm 2014:

Phát triển được hiểu là khuynh hướng vận động đã xác định về hướng của  sự vật hướng đi lên từ thấp đến cao, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện hơn.

Nhà ở là một vấn đề đang được cả cộng đồng xã hội quan tâm vì hiện nay việc phát triển mô hình nhà ở đang còn gặp nhiều khó khăn.

Tại Điều 13 Luật nhà ở năm 2014 đã đưa ra quy định cụ thể về chính sách phát triển nhà ở có nội dung như sau:

“1. Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn.

2. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường.

3. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

4. Nhà nước có chính sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.

5. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước sẽ có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn. Nhà nước còn phải tiến hành xem xét đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà có trách nhiệm tạo quỹ đất để phát triển quỹ đất ở. Nhà nước sẽ có trách nhiệm ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị trường. Không những thế, Nhà nước còn phải ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Nhà nước phải có chính sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng, miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.

Cần lưu ý rằng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở năm 2014.

Ta nhận thấy, hiện nay, các chính sách về nhà ở vẫn còn tồn tại những hạn chế, làm chậm trễ đối với sự phát triển của nhà ở tại Việt Nam. Những hạn chế trong việc thực hiện Chương trình phát triển và quản lý nhà ở vẫn chưa được giải quyết cụ thể đó là: 

– Tại các địa phương chưa xây dựng được chương trình phát triển nhà ở cụ thể.

– Việc xã hội hóa phát triển nhà ở vẫn chưa thực sự thu hút và hiệu quả.

– Các mô hình phát triển nhà ở ứng dụng chưa thực sự linh hoạt.

– Các đối tượng tiếp cận chưa được đảm bảo công bằng.

– Còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ về quản lý giữa các cơ quan chức năng.

– Vẫn chưa có sự quan tâm đúng mức tới hoạt động sinh kế và cộng đồng.

Các vấn đề về phát triển nhà ở luôn là một trong những chính sách quan trọng của mỗi quốc gia trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng. Nhằm mục đích để tiếp tục phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, các cơ quan chức năng cần tiếp tục thực hiện việc rà soát, nghiên cứu từ đó tìm ra những bất cập, chưa phù hợp để bổ sung và điều chỉnh các quy định của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Các bộ, ban, ngành, địa phương cần đưa ra các giải pháp, chính sách phát triển nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của người dân.

Phát triển nhà ở hiện là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế – xã hội. Nhà nước ta cần ban hành chính sách thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời ban hành các chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, các chủ thể là người có thu nhập thấp và những người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm mục đích để góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đất nước.