Kiến nghị về áp dụng pháp luật đối với tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai

Pháp luật dân sự cần phải quy định thành một văn bản riêng, có hệ thống các quy định áp dụng cho các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm đối với tài sản được hình thành trong tương lai như việc xác định tài sản hình thành trong tương lai; xác định giá trị tài sản thế chấp; trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng; các nội dung cụ thể trong hợp đồng giao kết bảo đảm; đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai.

Thứ nhất, về vấn đề xác định tài sản được hình thành trong tương lai:

Tài sản hình thành trong tương lai là loại tài sản đặc biệt. Đây là loại tài sản chưa hình thành đầy đủ ở hiện tại nhưng trong tương lai, quyền sở hữu chắc chắn thuộc về bên thế chấp. Tuy nhiên tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai còn có thể là tài sản hiện có nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm quyền sở hữu mới thuộc về bên thế chấp. Với quy định này thì pháp luật cần phải giới hạn phạm vi trong một số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng chung chung, phổ biến để giảm thiểu rủi ro cho bên nhận thế chấp bới những giao dịch giả tạo.

Thứ hai, về việc xác định giá trị tài sản thế chấp:

“Bộ luật dân sự 2015” quy định tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai được hình thanh sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp có thể là quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay,…Do vậy vấn đề xác định giá trị của những tài sản hình thành trong tương lai là vấn đề khiến các cơ quan tổ chức, cá nhân khi tham gia thế chấp còn gặp nhiều khó khăn và khó thống nhất. Vì vậy pháp luật cần phải có văn bản hướng dẫn cụ thể cách thức xác định giá trị tài sản hình thành trong tương lai nhằm đưa ra quan điểm thông nhất tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ thế chấp tài sản.

Thứ ba, về vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản được hình thành trong tương lai:

Theo quy định chung của pháp luật là tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm, có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên với loại tài sản đặc biệt này thì pháp luật nên có quy định khác về đăng ký giao dịch bảo đảm. Không nên quy định phải có giấy chứng nhận sở hữu mà chỉ cần có các giấy tờ liên quan làm căn cứ cho việc xác lập quyền sở hữu của bên thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Điều này sẽ làm giảm bớt khó khăn cho các tổ chức làm công chứng, chứng thực và tránh được rủi ro cho những người làm trong ngành này.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Thứ tư, về vấn đề xử lý tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai:

Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì tài sản bảo đảm sẽ được xử lý. Tuy nhiên đối với tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai thì đây là một vấn đề hết sức khó khăn cho các bên tham gia giao dịch bởi có thể tài sản này chưa được hình thành tại thời điểm có vi phạm. Do đó pháp luật dân sự cần có các quy định cụ thể về việc bán tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai và mức bồi thường mà bên thế chấp phải thanh toán cho bên nhận thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ.