Căn cứ xác lập sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản

Tóm tắt câu hỏi:

Chào Luật sư, cho tôi hỏi: A và B thảo thuận hợp đồng mua bán tài sản, A bán cho B 01 ngôi nhà với giá 1 tỷ đồng, hợp đồng được công chứng ngày 10/10/2010.Hãy cho biêt thời điểm xác lập quyền sở hữu trong trường hợp trên.

Luật sư tư vấn:

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: 

Điều 168 Bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 quy định:

“Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”.

Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở năm 2005, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Căn cứ vào những quy định này, thì trường hợp bạn hỏi sẽ có 2 thời điểm khác nhau xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà mà B đã mua của A tùy thuộc vào việc người bán, tức là A, chỉ có quyền sở hữu đối với nhà ở bán cho B hay A có cả quyền sử dụng đất gắn liền với ngôi nhà đó và sở hữu ngôi nhà đó khi bán cho B. Cụ thể như sau:
Nếu A chỉ có quyền sở hữu ngôi nhà thì thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó cho B là thời điểm hợp đồng mua bán nhà giữa A và B được công chứng hợp pháp.
Nếu A có cả quyền sử dụng đất đối với diện tích đất có ngôi nhà và cả quyền sở hữu ngôi nhà đó thì thời điểm xác lập quyền sở hữu ngôi nhà đó cho B  là thời điểm việc chuyển nhượng trong hợp đồng giữa A và B được đăng ký vào sổ địa chính.