Hợp đồng thuê tài sản là gì? Hợp đồng thuê tài sản theo quy định Bộ luật dân sự?

1. Hợp đồng thuê tài sản là gì?

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Về thời hạn thuê tài sản: Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Về việc giao tài sản thuê và cho thuê lại tài sản: Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Bên thuê tài sản cũng có quyền cho bên thứ ba thuê lại tài sản đã thuê, tuy nhiên phải được sự đồng ý của bên cho thuê tài sản.

Thuê tài sản trong tiếng Anh là Leases. Thuê tài sản là sự thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định để được nhận tiền cho thuê một lần hoặc nhiều lần.

Hay có thể hiểu như sau

Thuê tài sản là hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên: người thuê và người cho thuê, trong đó: người thuê được quyền sử dụng tài sản trong một thời gian nhất định và phải trả cho người cho thuê một số tiền tương ứng với thời hạn thuê theo sự thỏa thuận của hai bên theo kì hạn định trước.

Hợp đồng thuê tài sản trong tiếng Anh là Property lease contract.

Hợp đồng thuê tài sản được định nghĩa trong tiếng Anh như sau:

” Lease contract means an agreement between parties whereby a lessor delivers property to a lessee for use for a period of time, the lessee must pay the rent, a house lease contract or a house lease contract for Other uses shall comply with this Code, the Housing Law and other relevant laws.”

2. Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản:

–  Luôn là hợp đồng có đền bù

Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một thời hạn nhất định, ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thì mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích, trong đó, bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho thuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản).

–  Có thể là hợp đồng ưng thuận, có thể là hợp đồng thực tế

Do pháp luật hiện hành không có quy định khác về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, đồng thời qua tính chất của hợp đồng thuê tài sản nên có thể nói rằng, tùy từng trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng thuận hay họp đồng thực tế. Nếu các bên không có thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực thì hợp đồng thuê tài sản là một hợp đồng ưng thuận bởi tại thời điểm giao kết, họp đồng đã phát sinh hiệu lực dù tài sản thuê chưa được chuyển giao thực tế. Nếu các bên đã thỏa thuận hợp đồng chỉ có hiệu lực khi bên cho thuê đã chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê thì hợp đồng đó là một hợp đồng thực tế.

–  Là hợp đồng song vụ

Từ thời điểm có hiệu lực, các bên trong hợp đồng thuê tài sản đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau.

– Về đối tượng của hợp đồng thuê tài sản: Tài sản thuê phải tồn tại ở dạng vật và phải là vật không tiêu hao.

3. Một số nội dung của hợp đồng thuê tài sản:

Hình thức hợp đồng

Hợp đồng thuê tài sản có thể được xác lập dưới hình thức văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng, các bên nên lựa chọn hình thức văn bản để đảm bảo tối ưu quyền và lợi ích của mình, cũng như là chứng cứ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp.

• Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản mà Nhà nước không kiểm soát khi chuyển nhượng hoặc tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu thì hợp đồng thuê tài sản phải được lập thành văn bản nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Văn bản do các bên viết tay hoặc đánh máy và có chữ kí của hai bên. Văn bản còn có thể là hóa đơn cho thuê (nếu thuê tại cửa hàng có đăng kí kinh doanh). Tùy thuộc vào mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê, vào thời gian dài hay ngắn mà các bên có thể thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản.
• Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng kí quyền sở hữu và pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì các bên trong hợp đồng thuê tài sản phải tuân theo những quy định này.

Nội dung cơ bản của hợp đồng

Thông tin các bên: Các bên tham gia bao gồm bên thuê và bên cho thuê. Tùy từng hợp đồng mà có thể có thêm bên thứ ba bảo đảm cho bên thuê như bên bảo lãnh hoặc bên thể chấp. Thông tin các bên thông thường là thông tin cá nhân, địa chỉ. Nếu chủ thể là tổ chức thì phải ghi nhận thông tin của người đại diện theo pháp luật.

Thông tin về tài sản thuê: Mô tả cụ thể các chi tiết về tài sản thuê và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê của bên thuê đối với tài sản thuê.

Mục đích thuê: Bên thuê nêu rõ mục đích thuê đối với tài sản thuê.

Giá thuê và phương thức thanh toán: Hai bên thảo thuận cụ thể gái thuê (có thể theo tháng hoặc giá tổng thời gian thuê). Phương thức thanh toán có thể là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản

Thời gian và phương thức giao, trả tài sản: Quy định rõ ngày giao, trả tài sản thuê; Phương thức giao, trả tài sản và địa điểm giao, trả.

Quyền và nghĩa vụ của các bên: Các bên tự do thỏa thuận quyền và nghĩa vụ cho mình cũng như bên còn lai, tuy nhiên cần lưu ý một số quyền và nghĩa vụ đã được pháp luật dân sự quy định như: Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê; Nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê; Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê; Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích;…

Các điều khoản khác:

Các bên có thể thỏa thuận một số điều khoản khác như:

– Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng;

– Các trường hợp chấm dứt hợp đồng;

– Bất khả kháng;

– Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại;

– Phương thức và cơ quan giải quyết tranh chấp;

– Sửa đổi, bổ sung hợp đồng.

Lưu ý:

– Tài sản thuê phải tồn tại ở dạng vật và phải là vật không tiêu hao.

– Tài sản thuê phải thuộc sở hữu của bên cho thuê, trừ trường hợp cho thuê lại;

– Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

– Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng:

4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê:

Quyền của bên cho thuê

•  Bên cho thuê phải là chủ sở hữu của tài sản hoặc có quyền cho thuê.
•  Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng (Điều 480).
• Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận và có thể yêu cầu kí cược thế chấp. Nếu các bên không thỏa thuận – được thời hạn trả tiền thì thời hạn đó được xác định theo mục đích thuê (Điều 474).
• Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp các bên có thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn mà bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 481).
• Hết hạn của hợp đồng, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải trả lại đúng tài sản đã thuê trong tình trạng như khi nhận. Nếu các bên có thỏa thuận về tỉ lệ hao mòn thì tài sản phải trong tình trạng như đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê làm mất, hư hỏng tài sản thuê thì phải bồi thường thiệt hại (khoản 1 Điều 482).
• Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê hoàn trả tài sản thuê và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận (khoản 4 Điều 482).

Nghĩa vụ của bên cho thuê

•  Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê đúng thời hạn, địa điểm. Phải bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích cho thuê. Trường hợp tài sản thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên cho thuê phải sửa chữa, đổi tài sản khác hoặc phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Trong trường hợp bên thuê đã thông báo việc hư hỏng của tài sản và yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng bên cho thuê không thực hiện yêu cầu đó, nếu bên thuê phải tự mình sửa chữa hư hỏng thì bên cho thuê phải chịu chi phí.
• Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê trong suốt thời gian thuê. Khi có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 478). Trong trường hợp này, do lỗi của bên cho thuê nên bên thuê không sử dụng tài sản hết thời hạn của hợp đồng và có thể bị ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất, kinh doanh của mình.
• Trong trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm hoàn trả tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp tài sản thuê là gia súc, bên thuê phải hoàn trả gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê nếu không có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê:

Quyền của bên thuê

• Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý (Điều 475).
• Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

+) Sửa chữa tài sản;

+) Giảm giá thuê;

+) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được (khoản 2 Điều 477).

• Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa (khoản 3 Điều 477).

Nghĩa vụ của bên thuê

• Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả tiền thuê như đã thỏa thuận (Điều 481), phải bảo quản tài sản thuê, sử dụng tài sản thuê cẩn thận như của mình, đúng với công suất, tính năng tác dụng của tài sản. Nếu trong thời gian sử dụng tài sản bị hư hỏng nhỏ thì phải tự mình sửa chữa (Điều 479). Khi cho thuê lại tài sản, mọi sự hư hỏng, mất tài sản do người thuê lại gây ra thì bên thuê phải chịu trách nhiệm với bên cho thuê.
• Khi hết hạn của hợp đồng thuê tài sản, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Chất lượng của tài sản bị hao hụt đi phụ thuộc vào thời gian sử dụng. Nếu thời gian sử dụng lâu, sự hao mòn càng lớn, giá trị của tài sản còn lại được trừ đi phần khấu hao khi sử dụng.
• Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả (khoản 5 Điều 482).

Như vậy, hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng phổ biến hiện nay, thường xuyên được các chủ thể ký kết trong quá trình phát sinh các mối quan hệ xã hội. Việc các bên tự do thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng cần lưu ý theo các quy định của pháp luật dân sự cho phù hợp.