Các trường hợp không được phép tách thửa đất mới nhất 2023

Trong thực tiễn, trong các trường hợp mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… về quyền sử dụng đất thì hoàn toàn có thể xảy ra hoạt động tách thửa đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định mà pháp luật quy định về việc hạn chế hoặc không được thực hiện hoạt động tách thửa đất, vậy những trường hợp đó là trường hợp nào?

Cơ sở pháp lý:

– Luật Đất đai năm 2013

– Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ- CP và Nghị định 148/2020/NĐ- CP

1. Tách thửa đất là gì?

Tách được hiểu là từ một vật chia nhỏ thành hai, ba hoặc nhiều hơn phần khác nhau. Từ đó có thể hiểu tách thửa đất chính là hoạt động từ diện tích ban đầu chia thành hai hay nhiều hơn diện tích đất khác nhau, do nhiều chủ thể đứng tên quyền sử dụng đất.

2. Quy định về hạn chế tách thửa đất:

Hạn chế tách thửa đất là việc pháp luật có những quy định về các trường hợp hạn chế tách thửa đất hoặc không thực hiện hoạt động tách thửa đất.

Tại Điều 75a của Nghị định số 43/2013/NĐ- CP của Chính phủ được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ- CP; Nghị định 148/2020/NĐ- CP quy định như sau:

“Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.”

Như quy định trên, thì trong các văn bản quy phạm pháp luật đất đai bao gồm Luật Đất đai, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai không có những quy định về hạn mức tối thiểu chung cũng như các điều kiện khác về trường hợp không được tách thửa đất. Mà các điều kiện về tách thửa đất này sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh của từng tỉnh quyết định, căn cứ trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các điều kiện thực tế của tỉnh;…. Các điều kiện tách thửa đất đối với mỗi loại đất sẽ khác nhau.

Ví dụ đối với các điều kiện về tách thửa đất tại Thành phố Hà Nội được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quyết định trong Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, thì các trường hợp không được tách thửa đất được quy định tại Khoản 3 Điều 5, đó chính là:

“a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định trên thì các Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về 05 trường hợp không được tách thửa đất. Nhìn chung, các trường hợp này đều là các trường hợp đặc thù, liên quan trực tiếp đến quyền quản lý đất đai của Nhà nước, cũng như các trường hợp về các dự án phát triển hoặc bảo tồn đất đai. Bên cạnh đó, thì tại Điều 5 cũng quy định về các trường hợp tách thửa đất, thì diện tích các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo không nhỏ hơn 30 m² đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở theo quy định này đối với các xã còn lại, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu với chỉ giới xây dựng của các thửa đất hình thành từ việc tách thửa đất cũng phải từ 3 mét trở lên. Đối với các trường hợp tách thửa đất ngoài việc đảm bảo không thuộc trường hợp không được tách thửa đất thì đồng thời phải đảm bảo điều kiện về diện tích cũng như số đo các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa đất.

Đối với tỉnh Bắc Ninh, thì tại Quyết định số 11/2018/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh, thì các trường hợp không được tách thửa đất đó chính là thửa đất đã thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất; thửa đất thuộc quy hoạch và trường hợp thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các quy định về trường hợp không được tách thửa đất trên được áp dụng đối với tất cả các loại đất bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp, đất nông nghiệp. Còn đối với từng loại đất riêng thì cũng cần đảm bảo các diện tích tối thiểu sau khi tách thửa. Như đối với đất ở tại đô thị, nông thôn ven quốc lộ, tỉnh lộ và thuộc quy hoạch khu đô thị mới thì diện tích đất tối thiểu được thực hiện theo quy hoạch chi tiết được duyệt, nếu chưa có quy hoạch thì diện tích tối thiểu phải từ 40,0 m² trở lên và có kích thước mỗi cạnh không nhỏ hơn 3,5 m;….

Từ hai ví dụ trên, thì chúng ta có thể thấy rõ sự khác biệt trong việc quy định về các trường hợp không được tách thửa đất tại mỗi tỉnh là khác nhau. Việc quy định cho Ủy ban nhân dân tỉnh có quyền quyết định về điều kiện cũng như các trường hợp không được tách thửa đất là hoàn toàn hợp lý, vì mỗi tỉnh có những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội cũng như mục tiêu phát triển, quy hoạch đất đai là khác nhau, nên điều kiện của tình này không thể áp dụng cho tỉnh kia được.

3. Khi tách thửa đất cần thực hiện những hoạt động nào?

Khi đủ các điều kiện được tách thửa đất, thì các chủ thể mong muốn được tách thửa đất phải thực hiện các hoạt động theo luật định.

Tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì tại Điểm i, khoản 1 quy định: ” Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;”. Từ quy định này, thì có thể thấy khi thực hiện hoạt động tách thửa đất, các chủ thể tách thửa phải thực hiện thủ tục tách thửa đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất hình thành từ việc tách thửa.

Tại Nghị định số 43/2013/NĐ- CP của Chính phủ được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ- CP; Nghị định 148/2020/NĐ- CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa đất tại Điều 75, cụ thể để bắt đầu thủ tục tách thửa, thì người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa lên văn phòng đăng ký đất đai. Khi kiểm tra hồ sơ đề nghị hợp lệ, thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, xử lý hồ sơ. 

Văn phòng đăng ký đất đai cử cán bộ thực hiện hoạt động đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. Sau khi thực hiện xong hoạt động đo đạc, thì tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới tách. Cuối cùng, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoạt động chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc tách thửa đất do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc tách thửa đất khi chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; tách thửa đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoạt động đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính . Đồng thời, văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động phần diện tích đất được tách, chuyển quyền sử dụng; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền sử dụng. Để hoàn tất thủ tục, vì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh sửa và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian thực hiện các thủ tục trên được tiến hành trong 15 ngày.