Việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ hiện nay vẫn còn gặp một số khó khăn để tránh bị phạt tiền oan thì người dân cần lưu ý gì khi sang tên sổ đỏ. Cùng tìm hiểu ba mốc thời gian quan trọng phải nhớ khi sang tên Sổ đỏ qua bài viết dưới đây.
Mục lục bài viết
1. Ba mốc thời gian quan trọng phải nhớ khi sang tên Sổ đỏ:
1.1. Thời hạn phải sang tên Sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Những trường hợp phải đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 quy định:
– Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
– Đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
– Đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
– Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của những tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
– Thay đổi đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
– Trường hợp xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
Những trường hợp phải đăng ký biến động được liệt kê trên thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, trường hợp khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu trường hợp chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền.
1.2. Thời hạn khai, nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ:
– Theo quy định hiện nay về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế cụ thể tại khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:
+ Nếu trường hợp là hợp đồng chuyển nhượng mà không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
+ Nếu trường hợp là hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.
– Thời hạn nộp thuế là thời hạn được ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế
– Hiện nay, thời hạn để nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
– Thời hạn để nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.
1.3. Thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 40 Điều 2
Thời gian trên theo quy định thì không tính vào thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính vào thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
2. Chi phí làm thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?
Thuế thu nhập cá nhân:
Dựa theo quy định tại khoản 2 Điều 2
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%:
Lệ phí trước bạ:
Căn cứ theo quy định hiện nay thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất hiện nay là 0,5%.
Phí thẩm định hồ sơ:
– Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ được quy định là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Sổ đỏ. Bao gồm:
+ Sổ đỏ cấp lần đầu;
+ Sổ đỏ cấp mới;
+ Sồ đỏ cấp đổi;
+ Sổ đỏ cấp lại.
– Căn cứ theo quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp đối với từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
Lệ phí cấp Sổ đỏ:
– Lệ phí cấp Sổ đỏ được quy định là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
– Lệ phí cấp Sổ đỏ bao gồm: Cấp giấy chứng nhận; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
– Lệ phí cấp Sổ đỏ hiện nay sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Do đó, mức thu của từng tỉnh, thành phố là khác nhau.
Lệ phí công chứng:
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 mục b Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
– Hợp đồng có gia trị dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn đồng
– Hợp đồng có gia trị từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100 nghìn đồng
– Hợp đồng có gia trị từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
– Hợp đồng có gia trị từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
– Hợp đồng có gia trị từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
– Hợp đồng có gia trị từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
– Hợp đồng có gia trị từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
Hợp đồng có gia trị trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
Như vậy, chi phí sang thên sổ đỏ sẽ dựa vào giá trị cụ thể của bất động sản
3. Thẩm quyền cấp sổ đỏ theo quy định hiện nay:
Căn cứ theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền cấp sổ đỏ cụ thể như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để thực hiện việc cấp sổ đỏ.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
– Đối với những trường hợp đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Trên thực tế, hiện nay vẫn còn một số trường hợp bị cấp sai thông tin về sổ đỏ. Khiến người dân phải hoang mang và lo lắng về vấn đề này.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
-Bộ luật Dân sự 2015;
– Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật nhà ở và
– Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh.
