Quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Chúng ta đều biết, việc có nhà ở là yêu cầu xã hội thiết yếu của mọi người dân và mọi tầng lớp trong xã hội. Hiện nay, mọi quốc gia trên thế giới đều cố gắng đáp ứng tối đa về số lượng cũng như chất lượng nhà ở cho người dân của đất nước mình. Từ rất lâu trước đây, nhiều nước trên thế giới đã sớm nhận thấy nhu cầu bức thiết về vấn đề nhà ở và nghiên cứu triển khai nhiều chương trình xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đem lại phúc lợi xã hội cho hàng trăm triệu người dân. Các chính sách về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp nói riêng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của xã hội nước ta. Bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ giúp người đọc tìm hiểu quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Luật sư tư vấn luật qua điện thoại trực tuyến miễn phí: 1900.6568

1. Quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định.

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Đối với việc xây dựng nhà ở xã hội thì những dự án xây dựng này phải đáp ứng những yêu cầu của pháp luật về xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 54 Luật nhà ở năm 2014 với nội dung cụ thể như sau:

“Điều 54. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

1. Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

3. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê.

4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.”

Như vậy, pháp luật đã ban hành quy định cụ thể về các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc ban hang quy định này có ý nghĩa và đóng góp những vai trò quan trọng đối với sự phát triển của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên đất nước ta.

2. Các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:

Các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bao gồm:

– Thứ nhất: Theo quy định của pháp luật, việc xây dựng nhà ở xã hội phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật nhà ở năm 2014; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Cụ thể, Theo Điều 19 của Luật nhà ở năm 2014 quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung cần đáp ứng các điều kiện sau:

+ Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật nhà ở năm 2014 phải được thực hiện theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

+ Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật nhà ở năm 2014.

+ Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt theo đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau.

Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

+ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt.

Đối với trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 170 của Luật nhà ở năm 2014 quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng dự án nhà ở.

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định sau đây: Số lượng dự án; tổng số lượng nhà ở và tổng diện tích sàn nhà ở đầu tư xây dựng hàng năm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn; Các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Việc công khai các thông tin về dự án quy định cụ thể bên trên cần phải được thực hiện trong suốt quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà ở.

– Thứ hai: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.

Quy hoạch được hiểu là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định theo Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch 2017.

Ta có thể thấy quy hoạch là một công việc khá quan trọng, mang tính chiến lược của nhà nước góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững trên mọi lĩnh vực đời sống. Chính vì thế cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ phải căn cứ vào tiềm năng của từng địa phương và khả năng đáp ứng của từng đối tượng được quy hoạch để đưa ra chính sách quy hoạch phù hợp theo đúng quy định pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho các chủ thể có nhu cầu thuê.

– Thứ ba: Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều 54 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Việc cho thuê đối với nhà ở xã hội phải thực hiện theo những nguyên tắc để đảm bảo quyền lợi cho cả người thuê, thuê mua ở xã hội.

Một yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó là đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều 54 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê.

Theo quy định pháp luật thì việc cho thuê nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật nhà ở năm 2014. Và, trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật nhà ở năm 2014 chỉ được thuê một nhà ở xã hội. Còn đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở xã hội và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

– Thứ tư: Chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở năm 2014 đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê.

Cụ thể khoản 1 Điều 58 của Luật nhà ở năm 2014 quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có nội dung như sau:

Các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:

+ Các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp này sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hơp này được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

+ Các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp này được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

+ Các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp này được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.

+ Các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong trường hợp này được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê được nêu trên đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê.

– Thứ năm: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.

Hiện nay, việc quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở là một yêu cầu vô cùng quan trọng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cơ quan có thẩm quyền cần quản lý đối với nhà ở xã hội để loại nhà ở này đáp ứng được đúng mục đích của nó khi được xây dựng, bảo vệ quyền lợi của các đối tượng cần được quan tâm trong xã hội.