Xử lý trường hợp sai số diện tích đất do đo đạc

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15 tháng 05 năm 2014

2. Nội dung tư vấn:

Dựa theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn được ông bà nội cho đất sản xuất nông nghiệp cách đây 30 năm với diện tích canh tác là 14.200 m2, nhưng hiện nay gia đình bạn chỉ sử dụng được 10.800 m2 (thiếu hơn 3.000 m2). Gia đình bạn đã thực hiện việc hòa giải tại địa phương với người đang sử dụng phần đất còn thiếu của gia đình bạn nhưng không thành. Để giải quyết vấn đề này, cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết, trong thông tin bạn không nói rõ phần đất mà gia đình bạn sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, có căn cứ nào để thể hiện quyền sử dụng đất của bạn với 3.000 m2 còn thiếu hay không. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì được giải quyết theo hướng ngày xưa đo đạc là phương thức đo đại trà nên số liệu trong Quyền sử dụng đất là không đúng, nên có thể hiểu, mảnh đất mà gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các giấy tờ về nguồn gốc đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 như sổ mục kê đất, bằng khoán đất, quyết định giao đất… Trường hợp này, khi đo đạc lại mà diện tích đất có sự thay đổi so với thông tin về diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong hồ sơ thông tin về thửa đất trong các loại giấy tờ về nguồn gốc đất thì căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013, sẽ có những trường hợp xảy ra. cụ thể, Điều 98 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

… 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Căn cứ theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì đối với tình huống của bạn sẽ có các trường hợp xảy ra. Cụ thể:

• Trường hợp 1: Đo đạc lại diện tích đất xác định có sự chênh lệnh về diện tích đất sử dụng thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới đất không có sự thay đổi.

Trường hợp để giải quyết tranh chấp đất đai mà tiến hành đo đạc lại mà xác định số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy tờ về nguồn gốc đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai mà ranh giới đất đối với phần diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng trên thực tế không thay đổi với ranh giới đất mà tại thời điểm bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất – thời điểm ông bà nội bạn cho mảnh đất này để sản xuất nông nghiệp. Đồng thời, bạn cũng không có tranh chấp với hộ gia đình sử dụng đất liền kề thì gia đình bạn sẽ được xác định diện tích đất theo diện tích đo đạc thực tế. Trường hợp này, việc có sự chênh lệch về diện tích đất có thể do quá trình đo đạc, áp dụng phương thức đo đạc đại trà, nên tính chính xác không cao. 

•  Trường hợp 2: Đo đạc lại diện tích đất xác định có sự chênh lệch về diện tích đất sử dụng thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới đất có sự thay đổi.

Trường hợp vì để giải quyết tranh chấp mà tiến hành đo đạc lại, xác định được ranh giới thửa đất tại thời điểm hiện tại có sự thay đổi so với ranh giới đất tại thời điểm bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất – thời điểm ông bà nội cho bạn thì đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, diện tích đất của gia đình bạn được xác định theo diện tích đất trên thực tế, nếu phần đất tăng thêm không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất sau khi đo đạc lại phát hiện diện tích đất sử dụng thực tế ít hơn diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 mà ranh giới đất có sự thay đổi, thì được giải quyết như sau:

 – Mảnh đất 14.200 m2 này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng khi đo đạc lại phần diện tích thực tế ít hơn diện tích đất trên Giấy chứng nhận và trên bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận do hành vi lấn, chiếm đất của chủ thể khác. Trong trường hợp này, việc xác định lại đất của gia đình bạn được xác định theo diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Những chủ thể có hành vi lấn, chiếm đất phải buộc trả lại đất cho gia đình bạn.

 – Mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng 14.200 m2 chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất như quyết định cấp đất, quyết định giao đất, bằng khoán đất, sổ mục kê đất… theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, và khi đo đạc lại thì diện tích đất thực tế mà gia đình bạn sử dụng (10.800 m2) hoàn toàn ít hơn với diện tích trên những giấy tờ về nguồn gốc đất được xác định trước đó (14.200 m2). Trường hợp này, phần giá trị đất chênh lệch 3.000 m2 chỉ được xác định thuộc về bạn, và đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất cho bạn khi bạn đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định, lâu dài theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ xác định việc sử dụng ổn định lâu dài được xác định theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định dựa trên một các loại giấy tờ như biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt hành chính, bản đồ, sổ mục kê, tài liệu đất đai, đo đạc đất đai qua các thời kỳ… Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc sử dụng đất ổn định. Nếu bạn đáp ứng điều kiện về việc sử dụng ổn định lâu dài đối với phần diện tích còn thiếu thì gia đình bạn sẽ đủ điều kiện xác nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất này.

Trường hợp 3: Gia đình bạn và gia đình bên cạnh đều không có bất cứ giấy tờ gì về nguồn gốc đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, cũng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, khi xác định phần đất thuộc về gia đình bạn thì sẽ cần căn cứ vào diện tích đo đạc trên thực tế để xác định. Bởi căn cứ theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì điều kiện để hộ gia đình sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất là phải đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Trường hợp này, với phần đất hơn 3.000 m2 còn thiếu, trước đây có thể do ông bà của bạn sử dụng và tặng cho bạn, nhưng nếu như gia đình bạn không đáp ứng điều kiện sử dụng ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gia đình bạn cũng sẽ không có căn cứ để đòi lại phần đất 3.000 m2 đất mà người khác đang sử dụng.

Như vậy, từ những phân tích nêu trên, việc gia đình của bạn có đòi được 3.000 m2 đất nông nghiệp còn thiếu từ người khác hay không phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Do thông tin bạn cung cấp không nêu rõ về việc gia đình bạn có giấy tờ gì về quyền sử dụng đất hay không, thông tin địa chính, hồ sơ thửa đất thể hiện như thế nào, do vậy, bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế để có sự xác định cụ thể. Mặc dù vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, gia đình bạn có quyền gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Trường hợp không đạt được sự thỏa thuận thì thực hiện việc gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất hoặc khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai lên Tòa án nhân dân. Khi gia đình bạn không đồng ý với phán quyết của bản án, quyết định của Tòa án thì có quyền kháng cáo, kháng nghị đối với bản án để đảm bảo quyền lợi của mình.