Hiện nay có nhiều trường hợp các bên tiến hành hoạt động giao kết hợp đồng đặt cọc nhà đất, tuy nhiên không ghi thời hạn rõ ràng và cụ thể, pháp luật hiện nay cũng không có quy định hướng xử lý trong trường hợp này. Nhiều người đặt ra câu hỏi: Có những cách xử lý như thế nào khi hợp đồng đặt cọc nhà đất không ghi thời hạn?
Mục lục bài viết
1. Thời hạn của hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là bao lâu?
Pháp luật dân sự hiện nay không có quy định về thời hạn tối đa của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là bao lâu. Vì thế thời hạn đặt cọc mua bán nhà đất sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào sự thỏa thuận của các bên. Nhằm tránh rủi ro phải bồi thường cho khoản tiền đặt cọc thì các bên trong quá trình giao kết hợp đồng phải có văn bản chính thức gửi cho bên đặt cọc và xác định trong thời hạn bao lâu thì các bên phải thực hiện hoạt động ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bởi nhìn chung thì căn cứ theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về mức phạt cọc như:
Nếu như bên đặt cọc từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng theo sự thỏa thuận ban đầu của các bên thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
Nếu trong trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên thì bên nhận đặt cọc phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (tức là không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp ba lần … tiền đặt cọc).
2. Xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất không ghi thời hạn:
Thực tế hiện nay có thể thấy, có không ít trường hợp thỏa thuận hợp đồng đặt cọc không ghi nhận thời hạn thực hiện. Điều này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể do khách quan hoặc do chủ quan, tuy nhiên chủ yếu là xuất phát từ sự đối lập lợi ích giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, cả hai bên đều muốn chắc chắn và không muốn mình bị mất quyền lợi cho nên đã không có thỏa thuận về thời hạn trong hợp đồng đặt cọc. Khi rơi vào trường hợp này thì nhiều người không biết cách xử lý như thế nào cho đúng quy định của pháp luật. Mặt khác thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 hiện nay cũng chỉ ghi nhận rằng tiến hành hoạt động đặt cọc trong một khoảng thời gian hợp lý để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng theo nhu cầu và thỏa thuận của các bên, mà cũng không có quy định cụ thể về thời gian trong hợp đồng đặt cọc vì pháp luật dân sự đề cao và tôn trọng sự tự thỏa thuận của các bên. Vì vậy khi rơi vào trường hợp, hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn thì có thể tham khảo hướng xử lý theo một số cách sau đây:
Thứ nhất, gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ. Đây được xem là một trong những cách thức phổ biến nhất mà người dân có thể áp dụng. Khi hợp đồng đặt cọc trên thực tế không có ghi nhận thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết và thực hiện
Tuy nhiên trong quá trình lựa chọn phương án xử lý này thì cần có một số lưu ý. Theo như phân tích ở trên thì pháp luật quy định cần phải thông báo trong một khoảng thời gian hợp lý. Tuy nhiên pháp luật không có quy định thời gian hợp lý là một khoảng thời gian như thế nào. Vì vậy khoảng thời gian hợp lý sẽ dựa vào sự đánh giá của các bên. Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc. Đồng thời bên cạnh đó thì để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc tiến hành hoạt động khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đòi lại quyền lợi hợp pháp của mình thì, bên nhận đặt cọc cũng phải sắp lập chứng cứ hợp pháp để bảo vệ bản thân ví dụ như gửi thông báo thông qua đường bưu điện, hoặc thuê thừa phát lại lập vi bằng, hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc trong đó nêu rõ yêu cầu và phải có người làm chứng theo quy định của pháp luật để đảm bảo tính vô tư và khách quan.
Thứ hai, khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể là tại Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông báo cho bên đặt cọc biết trong một khoảng thời gian hợp lý để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng bất động sản nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khóc theo lời đề nghị của bên đặt cọc nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc các bên tranh chấp và không thể thực hiện được thỏa thuận ban đầu thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình theo đúng quy định của pháp luật
2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất không ghi thời hạn có bị vô hiệu hay không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 117 và Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì có thể thấy hợp đồng đặt cọc nói chung và hợp đồng đặt cọc nhà đất nói riêng sẽ bị vô hiệu trong một số trường hợp cơ bản sau đây:
– Hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội;
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo;
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do những chủ thể là người chưa thành niên hoặc người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập và thực hiện trái quy định của pháp luật;
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn theo quy định của pháp luật hoặc bị lừa dối, cưỡng ép hoặc đe dọa dưới bất kỳ hình thức nào;
– Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức, hoặc vô hiệu do đối tượng của hợp đồng đặt cọc không có thật hoặc không thể thực hiện được trên thực tế.
Như vậy thì theo như phân tích ở trên, pháp luật không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc nhà đất không ghi thời hạn thì sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên nếu trong trường hợp, hợp đồng đặt cọc nhà đất không ghi thời hạn thỏa mãn những trường hợp nêu trên thì hoàn toàn có thể bị vô hiệu trên thực tế.
3. Những nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc nhà đất:
Hiện nay pháp luật có quy định cụ thể về những nội dung cơ bản trong hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 và Điều 385 của Bộ đồ dân sự năm 2015, thì hợp đồng đặt cọc được xem là một trong những loại hình hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó thì các bên sẽ thỏa thuận xác lập hoặc thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ khi đặt cọc trên thực tế. Vì bản chất hợp đồng đặt cọc cũng là một hình thức của hợp đồng dân sự cho nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cũng có quyền thỏa thuận những nội dung trong hợp đồng, và cần phải đáp ứng điều kiện đó là những nội dung đó không được trái quy định của pháp luật và không được trái với đạo đức xã hội, không trái với thuần phong mỹ tục của dân tộc. Thông thường thì trong hợp đồng đặt cọc sẽ bao gồm những nội dung cơ bản sau đây:
– Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);
– Thời hạn đặt cọc và mức đặt cọc;
– Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
– Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
– Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
– Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);
– Điều khoản thi hành.
Tuy nhiên mặc dù pháp luật quy định là vậy nhưng trên thực tế thì không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi tiến hành giao kết hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp khi ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng lại đưa thêm những điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vào trường hợp vi phạm hợp đồng thu lợi cá nhân, vì vậy cần phải nắm rõ những nội dung cơ bản trong hợp đồng đặt cọc để tạo ra sự thuận lợi cho các bên khi ký kết hợp đồng đặt cọc. Nhìn chung thì pháp luật không bắt buộc rằng hợp đồng đặt cọc phải có những điều khoản nhất định, tuy nhiên một số nội dung cơ bản nêu trên thì các bên cần phải đáp ứng để đảm bảo cho quá trình soạn thảo hợp đồng đặt cọc được hợp lý và hợp pháp.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Luật Đất đai năm 2013.
