Xây dựng nhà cấp 4 có cần xin giấy phép xây dựng không?

1. Xây nhà cấp 4 có cần xin phép không?

Theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực xây dựng cụ thể là ở Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về các trường hợp khi xây dựng các công trình phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật là các công trình xây dựng trên phần đất được phép xây dựng không thuộc vào các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định. Theo đó một công trình muốn xác định có phải xin giấy phép xây dựng hay không thì phải xác định công trình đó có thuộc vào các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng hay không? Theo quy định của Luật xây dựng 2014 quy định về các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như sau:

Thứ nhất nếu đó là các công trình nằm trong danh sách là công trình được Nhà nước xem đó là công trình bí mật, theo sự phê chuẩn của cơ quan có thẩm quyền công trình này được xây dựng một cách nhanh chóng, xây theo lệnh khẩn nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng, hay các công trình khi xây dựng lên có vị trí nằm ở trên cả hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Thứ hai là các công trình theo sự phê chuẩn của các cơ quan, cấp lãnh đạo có thẩm quyền phê duyệt là công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng và đầu tư vào công trình này.

Thứ ba nếu là các công trình được xây lên theo hình thức xây dựng tạm để nhằm phục vụ cho quá trình xây dựng một công trình khác mà công trình được xây dựng này là công trình chính thì sẽ là công trình chính.

Thứ tư các công trình được cơ quan có thẩm quyền và xác định là công trình xây dựng được phép xây dựng ngoài tuyến đô thị, các công trình xây dựng thuộc các dự án theo quy định của pháp luật ví dụ như các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Thứ năm các công trình là nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thuộc vào các dự án phát triển đô thị, nhà ở với quy mô diện tích và số tầng theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, các công trình được xác định là công trình sửa chữa, cải tạo và khi sửa chữa cải tạo thì không làm ảnh hưởng và thay đổi kết cấu chịu lực, chức năng sử dụng và độ an toàn của công trình, hoặc các công trình sửa chữa cải tạo có làm thay đổi kết cấu mặt ngoài nhưng không tiếp giáp với đường trong đô thị.

Thứ bảy, các công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế đầu tư xây dựng đối với công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết về xây dựng điểm dân cư.

Thứ tám các công trình được xác định là công trình xây dựng nhà ở thuộc các khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng ở nông thôn sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Như vậy đối chiếu theo các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng trên thì đối với nhà cấp bốn nếu thuộc trường hợp nhà riêng lẻ ở nông thôn và khu vực đó chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014 nhưng vẫn phải đảm bảo việc thông báo cho cơ quan có thẩm quyền ở địa phương cụ thể là ủy ban nhân dân xã. Nếu trong trường hợp công trình nhà cấp bốn này được xây dựng ở nông thôn nhưng khu vực đó đã có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoặc chi tiết xây dựng rồi, hoặc được xây dựng ở đô thị thì vẫn phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.Theo đó để được cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ cần phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp luật trong lĩnh vực xây dựng như phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo các điều kiện về an toàn khi thi công, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực đó..vv..

2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà cấp 4:

Bước đầu tiên để thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng là chuẩn bị hồ sơ để nộp lên cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép. Theo quy định tại Thông tư 15/2016/TT-BXD hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở bao gồm những giấy tờ như sau:

– 1 Tờ đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu ban hành theo Thông tư 15/2016/TT-BXD

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

– Hai bản vẽ kỹ thuật hoặc thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

+ 1 Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Khi nộp hồ sơ chủ đầu tư cần chú ý những vấn đề sau: Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan có chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế nêu trên là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định. Trong trường hợp công trình xây chen có tầng hầm, thì cần bổ sung trong hồ sơ c bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận. Trong trường với công trình xây dựng có công trình liền kề khác thì chủ đầu tư phải có bản cam kết  để bảo đảm an toàn không có ảnh hưởng gì đến đối với công trình liền kề.

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ đầy đủ theo quy định chủ đầu tư nộp trực tiếp 1 bộ hồ sơ cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng. Sau khi tiếp nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiến hành thủ tục kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ hợp lệ thì hồ sơ và ghi giấy biên nhận hồ sơ hợp lệ, nếu hồ sơ sai hoặc thiếu thì hướng dẫn cho chủ đầu tư hoàn thành hồ sơ theo đúng quy định. Đối với các hồ sơ hợp lệ thì cơ quan chức năng trong vòng 10 ngày làm việc tiến hành thẩm định hồ sơ kiểm tra thực địa để xác thực tính chính xác của các giấy tờ được nộp lên. Nếu chưa thấy hợp lý và chính xác thì cơ quan có thẩm quyền thông báo lại cho chủ đầu tư bằng văn bản và hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Nếu sau khi thẩm định hồ sơ đã hoàn thiện thì Cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành và các điều kiện được cấp giấy phép xây dựng để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng.

3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

Tóm tắt câu hỏi:

Chào quý ban luật sư.kính mong đoàn luật sư giúp mình với: Mình xin được trình bày như sau: Năm 1976 ông nội có mua 1 mảnh đất thổ cư 1 sào 3 thước rưỡi(có giấy tờ mua bán). Năm 1983 ủy ban xã (HTX thời bấy giờ) có xây dựng hội trường do kinh phí eo hẹp lên đến vận động gia đình tôi mua lối đi là 3 thước bắc bộ(có văn bản + giấy thu phí).

Cho đến hiện nay tổng diện tích là 1 sào 6 thước rưỡi (2 thửa 15+16). Được sự nhất trí của ông giao cho bố mẹ tôi sử dụng. Năm 2007 bố tôi mắc bệnh hiểm nghèo thì tới năm 2011 bố tôi qua đời.đã vận hạn khó khăn xảy ra quá nhiều đến năm 2012 trong lần sinh thứ 2 của vợ tôi là: Nguyễn Thị Hằng tại bệnh viện phụ sản trung ương, do sự thờ ơ của ekip mổ lên vợ tôi đã qua đời để lại cho tôi 2 cháu nhỏ mồ côi cùng mẹ già.gia đình tôi càng lâm vào cảnh thiếu thốn.

Tuy nhiên từ khi bố tôi mất đã giao lại toàn bộ giấy tờ mảnh đất trên cho mẹ tôi vẫn chấp hành tốt đường nối của đảng và nhà nước, hằng năm mẹ tôi luôn tuân thủ đóng thuế đất đầy đủ 2 miếng đất thuộc thửa 15+16. Cho đến nay nguyện vọng của tôi là công nợ thì nhiều phải lao động tần tảo để tạo kinh phí nuôi con nhỏ và mẹ già, đất thì bỏ hoang nhiều năm, giờ hoàn cảnh khó khăn không biết xoay sở vào đâu muốn xây dựng 1 gian nhà cấp 4 để trồng trọt chăn nuôi mưu sinh tôi lên phường xin cấp phép xây dựng mà toàn chỉ lên quận, lên quận xin thì đẩy xuống phường (vì không biết lý do).

Mà dạo này phường toàn gửi công văn bảo nhà tôi tranh chấp còn bắt tháo dỡ hàng rào (cho nhà tôi vi phạm điều 4 mái tre mái vẩy 6 lấn chiếm lòng đường), trong khi đấy giấy tờ nhà tôi mua bán đầy đủ, năm nào cung phải đóng thuế 2 mảnh 15+16, tôi không hiểu lý do gì mà các cán bộ cấp trên lại thờ ở và thiếu minh bạch như vậy.

Vậy tôi làm đơn này mong anh chị luật sư giúp đỡ tôi. Cho tôi biết xây nhà cấp 4? Các cán bộ thờ ơ với dân không giúp hoàn cảnh của tôi? Gửi thông báo, công văn sai sự thật phải xử lý ra sao? Tôi muốn làm rõ mọi việc để tôi sinh sống và làm việc nuôi 2 con nhỏ thật sự tôi rất khó khăn khúc mắc mong anh chị luật sư tư vấn giúp tôi.

Luật sư tư vấn:

Theo quy định tại Điều 93 Luật xây dựng 2014 về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ và Điều 103 Luật xây dựng 2014 có quy định về Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng.

Theo thông tin bạn trình bày hiện nay bạn muốn xây dựng nhà ở. Căn cứ theo các quy định trên thì đối với trường hợp gia đình bạn cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Tại Khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014 có quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

+ Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

– Tại Khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 có quy định cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Ủy ban nhân dân cấp Huyện. Đối với trường hợp của bạn sẽ là Ủy ban nhân dân Quận Hà Đông. 

Theo như thông tin bạn trình bày, phường có công văn thông báo cho rằng diện tích đất nhà bạn đang có tranh chấp, gia đình bạn lấn chiếm lòng đường,… Không rõ trên thực tế những sự việc đó là có hay không? Do vậy, nếu bạn xác định rõ là gia đình chấp hành tốt đường lối chủ  trương, chính sách của nhà nước, đất gia đình bạn đang sử dụng không có tranh chấp, không có hành vi vi phạm pháp luật thì bạn có thể làm đơn kiến nghị gửi đến Ủy ban nhân dân phường để được xác định rõ sự việc.

4. Xây dựng nhà khi chưa có giấy phép xây dựng bị xử phạt thế nào?

Tóm tắt câu hỏi:

Xây nhà trái phép khi chưa có giấy phép xây dựng bị xử phạt như thế nào thưa luật sư, em chỉ mới làm phần móng và xây 1,2 mặt vách tường cảm ơn luật sư.

Luật sư tư vấn:

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình (Luật xây dựng 2014). Thông qua giấy phép xây dựng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình…theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép. Giấy phép xây dựng còn là một công cụ để tổ chức thực thi quy hoạch xây dựng, qua đó có thể xác định cá nhân, tổ chức xây dựng đúng hay không đúng quy hoạch.

Căn cứ theo Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định về đối tượng và các loại giấy phép xây dựng. Theo đó, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Việc bạn xây nhà nếu không thuộc một trong các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng nêu trên đều là hành vi xây dựng trái phép, kể cả bạn mới xây phần móng và 1,2 mặt vách tường. Hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng có thể bị xử lý vi phạm hành chính.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định việc xử lý vi phạm quy định về trật tự xây dựng. Hành vi xây dựng nhà chưa có giấy phép xây dựng của bạn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật xây dựng 2014, bạn buộc phải phá dỡ công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép. Bạn nên làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở để tránh rủi ro cho công trình của mình.

*Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ căn cứ theo Điều 11 Thông tư số 15/2016/TT-BXD bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư số 15/2016/TT-BXD.

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

 

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Ngoài ra, khi xây dựng nhà bạn cần đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.