Xây dựng không phép buộc phải phá dỡ hay nộp tiền để tồn tại?

Theo quy định, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình theo khoản 17 Luật Xây dựng năm 2014. Thực tế hiện nay có rất nhiều công trình xây dựng “mọc lên” mà không có giấy phép. Xoay quanh vấn đề chế tài, có nhiều người thắc mắc rằng công trình xây dựng không có giấy phép sẽ buộc phải phá dỡ hay có thể phạt tiền để được phép tồn tại?

1. Thế nào là xây dựng không phép?

“Xây dựng không phép” là việc chủ đầu tư trong trường hợp pháp luật quy định phải có giấy phép xây dựng khi khởi công xây dựng công trình nhưng lại tiến hành khởi công không có giấy phép xây dựng. Một số khái niệm quan trọng đã được quy định trong Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, “giấy phép xây dựng” là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Còn theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, “công trình xây dựng” là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.

Công trình xây dựng được phân loại thành các nhóm: Công trình dân dụng (nhà ở, nhà nghỉ, bệnh viện…); Công trình công nghiệp (công trình dầu khí, công trình hóa chất…); Công trình hạ tầng kỹ thuật (công trình cấp nước, công trình thoát nước…); Công trình giao thông (công trình cầu, hầm…); Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn (công trình thủy lợi, đê điều…); Công trình Quốc phòng an ninh.

2. Phá dỡ hay nộp tiền để tồn tại nếu xây dựng không phép?

Pháp luật cũng có quy định cụ thể cho 2 trường hợp này, cụ thể:

– Trường hợp xây dựng không phép nhưng không bị buộc tháo dỡ thay vào đó là hình thức xử phạt hành chính:

Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, bao gồm các trường hợp:

+ Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng mà không có giấy phép xây dựng.

+ Công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp.

+ Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng).

Điều kiện để không bị phá dỡ là: Xảy ra sau ngày 04/01/2008 mà đã kết thúc trước ngày 15/01/2018; Không vi phạm chỉ giới xây dựng; Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận; Không có tranh chấp; Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo.

– Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới.

– Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng.

– Xây dựng công trình sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng.

– Hành vi xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai thiết kế được phê duyệt theo quy định của Nghị định 23/2009/NĐ-CP mà đã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ, nhưng đến ngày 30/11/2013 vẫn chưa thực hiện.

Điều kiện để không bị phá dỡ là: Hành vi vi phạm kết thúc trước ngày 15/01/2018; Không vi phạm chỉ giới xây dựng; Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận; Không có tranh chấp; Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, theo quy định nếu trên là sẽ có 3 nhóm vi phạm được tồn tại là cụ thể:

Nhóm thứ nhất là những công trình xây dựng sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, sai giấy phép xây dựng, xây dựng không phép, sai thiết kế hoặc quy hoạch được duyệt theo Nghị định 121 năm 2013. Hành vi vi phạm xây dựng đã kết thúc trước ngày 15 tháng 1 năm 2018 (ngày Nghị định 139 năm 2017 có hiệu lực). Tuy nhiên, các công trình này muốn tồn tại phải đáp ứng các điều kiện như vi phạm từ ngày 4 tháng 1 năm 2008 đến ngày 15 tháng 1 năm 2018, nhưng sau ngày 15 tháng 1 năm 2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15 tháng 1 năm 2018 và đã có biên bản vi phạm hành chính, có quyết định xử phạt vi phạm hành chính, có quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.

Nhóm thứ hai là những công trình xây dựng không phép, sai phép, sai thiết kế, quy hoạch (theo Nghị định 180 năm 2007) xảy ra từ ngày 4 tháng 1 năm 2008 và đã kết thúc trước ngày 15 tháng 1 năm 2018, nhưng sau ngày 15 tháng 1 năm 2018 mới được phát hiện.

Cả 2 nhóm này đều phải là những công trình không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng các công trình lân cận, không tranh chấp, đất có quyền sử dụng hợp pháp và phù hợp quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư công trình phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với nhà ở riêng lẻ. Riêng đối với công trình là dự án đầu tư, chủ đầu tư phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế… Sau khi nộp phạt đầy đủ thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng cho công trình đó.

Nhóm thứ ba là những công trình xây dựng không phép, sai phép sau ngày 15 tháng 1 năm 2018. Những công trình này hiện vẫn còn tồn tại, không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng đến các công trình lân cận, không tranh chấp, đất có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp. Các công trình trên sẽ được các cơ quan liên quan xử lý theo hướng cấp giấy phép xây dựng mới cho chủ nhà hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng cho phù hợp với hiện trạng công trình trước khi được hoàn công, cấp giấy chủ quyền cho công trình.

Ngoài những trường hợp nằm trong ba nhóm trên thì những trường hợp xây dựng tại đất nông nghiệp hay lấn chiếm; đất hành lang kênh rạch; xây dựng sai mẫu nhà trong các dự án đã có quy hoạch 1/500… không thuộc trường hợp được xem xét trong ba nhóm công trình trên nên không được xem xét để điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng và phải bị xử lý tháo dỡ.

Theo quy định của pháp luật, căn cứ vào các nhóm hành vi vi phạm trật tự xây dựng, UBND các quận, huyện chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát hồ sơ xử lý vi phạm hành chính, thống kê, phân loại xử lý các công trình vi phạm trật tự xây dựng theo 3 nhóm gửi về Sở Xây dựng. Trên cơ sở này, Sở sẽ có văn bản hướng dẫn các quận, huyện phân loại xử lý đối với các công trình vi phạm trật tự xây dựng. Từ đây UBND các quận, huyện lập tổ công tác xem xét, rà soát, có ý kiến giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể.

Trước đây Nghị định 121 cho phép các hành vi xây sai nội dung giấy phép xây dựng; xây không có giấy phép; sai thiết kế, sai quy hoạch hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định để tồn tại. Tuy nhiên, Nghị định 139 có hiệu lực ngày 15 tháng 1 năm 2018 đã “chặt” hơn khi công trình đang xây dựng mà sai chỉ giới xây dựng, cơi nới lấn chiếm sẽ tháo dỡ ngay. Đối với công trình đang triển khai xây dựng và không vi phạm các yếu tố trên sẽ có 60 ngày để bổ sung thủ tục, nếu quá thời hạn trên, không có đầy đủ hồ sơ sẽ bị tháo dỡ những phần xây dựng sai phạm.

Chính vì vậy, việc Bộ Xây dựng phân làm 3 nhóm để cho tồn tại, nhất là nhóm thứ ba cho tồn tại sẽ tạo ra tiền lệ xấu để chủ đầu tư các công trình xây dựng không tuân thủ nghiêm quy định của pháp luật, thậm chí tạo kẽ hở để người vi phạm xây dựng “chạy”. Quy định này sẽ tạo tiền lệ xấu, phát sinh tiêu cực ở các địa phương, phát sinh nhũng nhiễu thậm chí tham nhũng trong lĩnh vực xây dựng. Nếu áp dụng Nghị định số 121 để xử phạt những công trình vi phạm xây dựng tồn tại từ năm 2008 đến khi cho “nộp phạt để tồn tại” liệu có ổn và đủ sức răn đe? Bởi đây là những trường hợp chống đối, không tuân thủ các quy định pháp luật hoặc do cán bộ công chức làm sai.

3. Trường hợp công trình xây dựng không phép buộc phải tháo dỡ:

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng năm 2014, việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

– Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;

– Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;

– Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng;

– Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng; trừ trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng.

– Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

– Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.