Xác định tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản

Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng dân sự hoặc giao dịch liên quan đến bất động sản như: mua bán, tặng cho, thừa kế, ủy quyền quản lý… Tức là nếu các đương sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà,.. thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan đến bất động sản. Vậy tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568

Cơ sở pháp lý: Bộ luật tố tụng dân sự 2015

1. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản

Tòa án nơi có bất động sản sẽ là Tòa án có điều kiện tốt nhất để tiến hành việc xác minh và xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thực hiện quá trình thu thập giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản. Bởi lẽ, bất động sản thực chất là một tài sản gắn liền vói đất không thể dịch chuyển được và thông thường các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay tài liệu liên quan đến bất động sản sẽ do cơ quan nhà đất hoặc chính quyền địa phương nơi có bất động sản đó thực hiện lưu giữ.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Bên cạnh đó theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (được gọi chung là Tòa án nhân dân cấp huyện) là Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình theo quy định của pháp luật dân sự.

Như vậy, có thể thấy Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản là Tòa án nơi có bất động sản. Theo đó, trong tranh chấp liên quan đến bất động sản thì thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau: Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức được xác định là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản theo thủ tục sơ thẩm để thuận tiện cho việc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản bởi tính chất đặc thù của bất động sản là vật luôn cố định tại một vị trí địa lý nhất định.

2. Tiêu chí xác định một tranh chấp liên quan đến bất động sản 

Tranh chấp liên quan đến bất động sản được hiểu là tranh chấp về quyền của các bên có tranh chấp đối với bất động sản như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt đối với bất động sản. Một số tranh chấp về bất động sản thường xảy ra như: tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng hay quyền định đoạt nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất.

Nếu các bên tranh chấp với nhau về việc phải giao đất, giao nhà đã bán, đã cho thuê hay trả nhà đã thuê; hoặc một trong các bên yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà mà việc giải quyết tranh chấp dân sự đó có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt bất động sản thì tranh chấp đó là được hiểu tranh chấp về bất động sản.

Nếu các bên tranh chấp với nhau về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về vấn đề chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hoặc về việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hay hợp đồng cho thuê nhà như việc đòi tiền chuyển nhượng, tiền phạt vi phạm hợp đồng đân sự thì những tranh chấp này không phải là tranh chấp về bất động sản mà được hiểu là tranh chấp có liên quan đến bất động sản.

Để xác định việc tranh chấp dân sự có thể làm thay đổi các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng hoặc quyền định đoạt bất động sản hay không thì Tòa án cần phải căn cứ vào các yếu tố như: Yêu cầu khởi kiện của đương sự, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập của người có quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ của vụ án và các quy định của pháp luật có liên quan đến vụ việc tương tự.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản

Thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản được giải quyết theo thủ tục thông thường về việc giải quyết các tranh chấp dân sự.

Thực hiện hòa giải tranh chấp theo thủ tục hòa giải giữa các bên đương sự

Các bên xảy ra tranh chấp sẽ tự tiến hành hòa giải với nhau, trong trường hợp các bên không tự hòa giải được thì gửi đơn đề nghị giải quyết vụ việc tranh chấp đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương có bất động sản đó.

Nếu trong trường hợp hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, các bên xảy ra tranh chấp về đất đai sẽ được giải quyết theo thủ tục hành chính hoặc thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật như sau:

– Đối với thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:

Thủ tục hành chính tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản được áp dụng trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì khi đó, các bên có tranh chấp liên quan đến bất động sản sẽ có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết là: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thuộc về:

+ Chủ tịch tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu các bên đương sự không đồng ý với kết quả của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc có quyền khởi kiện theo thủ tục hành chính ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

+ Chủ tịch tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp về đất đai có người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu không đồng ý với kết quả của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì các bên đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc tiến hành khởi kiện theo thủ tục hành chính ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

– Đối với thủ tục tố tụng tại Tòa án theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thủ thủ tục này được áp dụng trong 2 trường hợp sau:

+ Trường hợp đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

+ Trường hợp đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy theo quy định của pháp luật thì các bên đương sự có quyền lựa chọn một trong hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện ra Tòa án để giải quyết và các bên phải lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tòa án.

Đối với tranh chấp liên quan đến bất động sản thì các bên đương sự có thể thực hiện khởi kiện trực tiếp tại Tòa án theo quy định của pháp luật dân sự mà không cần hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

4. Tư vấn trường hợp cụ thể

Tóm tắt câu hỏi:

Bất động sản ở huyện A, bị đơn ở huyện B. Tòa án huyện A đã thụ lý vụ án, sau đó chuyển vụ án đến Tòa án huyện B. Như vậy, thẩm quyền cuối cùng thuộc Tòa án huyện A hay B? Nguyên đơn và người liên quan có yêu cầu Tòa án huyện A giải quyết.

Luật sư tư vấn:

Tại Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ như sau:

“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Căn cứ vào quy định này thì thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ như sau:

– Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức;

– Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động được quy định trong Bộ luật tố tụng dân sự  thì các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết;

– Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, căn cứ vào quy định của Bộ luật tố tụng dân sự thì nếu như đối tượng giải quyết tranh chấp là đất đai thì thẩm quyền giải quyết sẽ là Tòa án nơi có đất. Trường hợp của bạn nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản, bất động sản ở huyện A thì tòa án huyện A có thẩm quyền giải quyết. Nguyên đơn hoàn toàn có thể khiếu nại quyết định của Tòa án huyện A