Vi bằng và văn bản công chứng là hai loại giấy tờ có ý nghĩa quan trọng khi cá nhân tổ chức thực hiện những sự kiện liên quan đến hành chính, dân sự. Vậy vi bằng có thay thế được văn bản công chứng không?
Mục lục bài viết
1. Vi bằng có thay thế được văn bản công chứng không?
Ngày nay, văn bản công chứng và vi bằng là hai loại giấy tờ đều có giá trị pháp lý, giữ vai trò khác nhau trong những sự việc dân sự. Thẩm quyền, phạm vi và giá trị pháp lý của vi bằng cũng đã được ghi nhận cụ thể tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP, cụ thể căn cứ vào Điều 36 của Nghị định này thì thừa phát lại được phép lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan tổ chức cá nhân. Cá nhân thực hiện việc lập vi bằng trong phạm vi toàn quốc trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.
– Cũng theo quy định này thì vi bằng khi được sử dụng không thể thay thế cho văn bản công chứng văn bản chứng thực hoặc các văn bản hành chính khác;
– Ngày nay giá trị pháp lý của vi bằng được hiểu là nguồn chứng cứ để Tòa án có thể cân nhắc xem xét để tiến hành giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo đúng quy định của pháp luật; Đây cũng là một trong những căn cứ để thực hiện các giao dịch giữa các cơ quan tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật;
– Để hỗ trợ cho quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng nếu thấy thật sự cần thiết thì Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác yêu cầu làm rõ tính xác thực tiến thành lập vi bằng. Nhận được yêu cầu của cơ quan để làm rõ tính xác thực thì Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm có mặt khi được triệu tập.
Với quy định nêu trên thì vi bằng được hiểu là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự hành chính. Đây cũng là một trong những căn cứ quan trọng hỗ trợ thực hiện các giao dịch giữa cơ quan tổ chức cá nhân. Vi bằng sẽ không được sử dụng để thay thế cho các văn bản công chứng văn bản chứng thực.
2. Sự khác nhau giữa lập vi bằng và văn bản công chứng:
– Những điểm khác nhau khi tìm hiểu về khái niệm của vi bằng, văn bản công chứng:
+ Văn bản công chứng được hiểu là những hợp đồng, giao dịch, bản dịch được công chứng viên tiến hành công chứng, chứng nhận nội dung theo đúng quy định của luật công chứng;
+ Vi bằng chính là văn bản được cá nhân có thẩm quyền ghi nhận sự kiện, hành vi diễn ra thật trên thực tế. Việc lập vi bằng phải thực hiện bởi thừa phát lại và cá nhân này chứng kiến trực tiếp lập theo yêu cầu của cá nhân cơ quan tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
– Đối với chủ thể thực hiện:
+ Văn bản công chứng thì bắt buộc phải được thực hiện bởi công chứng viên. Để trở thành công chứng viên để đảm bảo những điều kiện cơ bản mà là công chứng đã quy định;
+ Vi bằng sẽ được lập nên thừa phát lại;
– Liên quan đến nội dung của văn bản công chứng và vi bằng: Văn bản công chứng được thực hiện bao gồm các nội dung liên quan đến hợp đồng giao dịch bản dịch; trong văn bản công chứng thì phải có lời chứng của công chứng viên về tính hợp pháp của các nội dung các bên thỏa thuận với nhau;
+ Vi bằng hiện nay đã được lập bằng văn bản phải đảm bảo các nội dung cơ bản dưới đây:
Thừa phát lại khi lập vi bằng sẽ lựa chọn tiếng việt để thực hiện;
Nội dung để lập biên bản bao gồm: Tên, địa chỉ văn phòng thừa phát lại; Họ tên Thừa phát lại khi tiến hành lập vi bằng; Những thông tin liên quan đến địa điểm, thời gian lập vi bằng; Tên các cá nhân, người yêu cầu lập vi bằng hoặc người tham gia nếu có; Không thể thiếu nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận; Cá nhân là Thừa phát lại chịu trách nhiệm đối với hành động của mình trong việc lập vi bằng nên trong giấy tờ này phải có lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan; Kết thúc việc lập vi bằng Thừa phát lại sẽ có trách nhiệm ký tên của mình, đóng dấu Văn phòng thừa phát lại hoặc điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng nếu họ có yêu cầu
– Một trong những nội dung quan trọng khi tiến hành phân biệt giữa vi bằng và văn bản công chứng đó là giá trị pháp lý của hai loại giấy tờ này đem đến:
+ Đối với văn bản công chứng sau khi được ký kết và được đóng dấu bởi tổ chức hành nghề công chứng thì văn bản này chính thức có hiệu lực. Hợp đồng, giao dịch hoặc bản dịch được công chứng sẽ chỉ có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan đã thỏa thuận với nhau. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm thỏa thuận ban đầu thì bên kia có thể căn cứ vào văn bản công chứng để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định của pháp luật có ghi nhận khác; Trong những vụ việc xảy ra tranh chấp thì hợp đồng giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; làm cơ sở để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của cá nhân bị xâm phạm quyền
+ Đối với lập vi bằng thì đây cũng được coi là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi tiến hành giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo đúng quy định của pháp luật. Vi bằng cũng là một trong những căn cứ quan trọng thực hiện giao dịch giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
3. Có nên mua nhà đất bằng cách lập vi bằng thay vì ký hợp đồng công chứng?
Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch diễn ra phổ biến trong xã hội ngày nay và một số cá nhân lựa chọn mua bán nhà thông qua lập vi bằng nhưng bạn đọc cần hiểu rằng cho dù nhà đã có sổ hay chưa có sổ khi tiến hành mua bán bằng llập vi bằng vẫn tồn tại những rủi ro nhất định. Trong phạm vi bài viết tác giả trình bày những rủi ro khi tiến hành mua bán nhà có sổ đỏ thông qua vi bằng. Theo quy định của pháp luật đất đai thì khi tiến hành mua bán nhà cá nhân phải tiến hành ký hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng này chắc chắn phải được công chứng, chứng thực mới đảm bảo giá trị.
Có thể thấy, Điều 167 của
Ngoài ra, cũng trong quy định này thì hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức có tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản cũng sẽ phải được công chứng chứng thực theo đúng yêu cầu của các bên.
Bên cạnh đó, để hoàn thiện được hồ sơ sang tên sổ đỏ sau khi mua bán thì tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cũng đã ghi nhận các giấy tờ cá nhân, tổ chức cần hoàn thiện đó là đơn đăng ký biến động đất đai; bản gốc sổ đỏ; cùng với đó là hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Với quy định nêu trên khi người bán và người mua tiến hành lập vi bằng mua bán nhà mà không tiến hành ký hợp đồng mua bán và công chứng theo đúng trình tự thủ tục thì sẽ không đủ điều kiện để tiến hành sang tên sổ đỏ. Chính vì vậy cá nhân khi lập vi bằng dẫn đến hàng loạt các rủi ro nên không tránh khỏi những tranh chấp diễn ra như không sang tên được nhà đất cho người khác, người mua đất rất dễ bị chiếm đoạt số tiền đã tiến hành mua bán nhà đất hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng với thời gian vô cùng phức tạp và kéo dài.
Do đó khi tiến hành lựa chọn mua bán nhà đất các cá nhân cần đặc biệt lưu ý trong quá trình tiến hành mua bán này. Chỉ lựa chọn ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực không nên lập vi bằng vì luôn tồn tại những rủi ro không đáng có.
Văn bản pháp luật được sử dụng:
– Luật Đất đai năm 2013;
– Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ: Về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại;
– Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Quy định chi tiết
