Người được ủy quyền giấy tờ quyền sở dụng đất và nhà ở để giải chấp có được sang tên giấy tờ đó không?
Người được ủy quyền giấy tờ quyền sở dụng đất và nhà ở để giải chấp có được sang tên giấy tờ đó không?
Tóm tắt câu hỏi:
Năm 2010, Thành vay 500.000.000 đồng tại Ngân hàng ACB. Thời hạn vay là 1 năm. Đến hạn, Thành không có tiền trả. Bà Đinh Thị Tuyết đã giải chấp với điều kiện Thành phải công chứng ủy quyền giấy tờ nhà và đất (đang được thế chấp tại ngân hàng ACB) cho bà Thủy. Sau khi giải chấp, bà Thủy giữ luôn giấy tờ nhà và tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở mang tên Thành sang tên bà. Bà còn thuê người đuổi mẹ và các em của Thành. Gia đình Thành không chịu chuyển đi, bà Thủy mang giấy tờ nhà của Thành(hiện đã sang tên Thủy) đến ngân hàng VIB để vay 900.000.000 đồng. Sau đó, bà Thủy làm cam kết bán căn nhà của Thành( mà bà đang đứng tên) cho Thành với số tiền 800.000.000đ + trả khoản nợ 700.000.000 đồng( vốn +lãi), thực chất khoản nợ là 500.000.000 đồng + 5.166.667 đồng ( phí giải chấp tính từ 27/6/2010 đến 22/3/2011) vì bị đe dọa nên Thành đã ký tên. Hành vi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở của bà Thủy và sự sự đồng ý của cơ quan tiến hành thủ tục sang tên là đúng hay sai?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Nếu văn bản giữa bạn và bà Thủy là hợp đồng ủy quyền về việc anh sẽ để chị Thủy thực hiện việc đến Ngân hàng ACB trả tiền và nhận lại giấy tờ nhà và quyền sử dụng đất thì hành vi tự ý sang tên của chị Thủy là sai và việc các cơ quan tiến hành thủ tục sang tên là sai.
Vì căn cứ theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 144 Bộ luật dân sự 2005 thì:
“2. Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền.
3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện”.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 145 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện thì:
“1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người đại diện hoặc người được đại diện đồng ý. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện phải thông báo cho người được đại diện hoặc người đại diện của người đó để trả lời trong thời hạn ấn định; nếu hết thời hạn này mà không trả lời thì giao dịch đó không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, nhưng người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện.
2. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch”.
Do đó, những công việc đã được ủy quyền trong hợp đồng mà bà Thủy thực hiện mới phát sinh hiệu lực, còn ngoài phạm vi ủy quyền sẽ không phát sinh hiệu lực. Nếu hợp đồng ủy quyền không ghi rõ các nội dung ủy quyền mà chỉ ghi chung chung là việc anh Thành ủy quyền toàn bộ giấy tờ quyền sử dụng đất và nhà ở cho bà Thủy định đoạt thì phạm vi ủy quyền rất rộng, bà Thủy có thể tiến hành tất cả các công việc liên quan đến các loại giấy tờ này như chính chủ sở hữu của các loại giấy tờ này.Trong đó, có thể bao gồm cả việc bà Thủy tự tiến hành các thủ tục để sang tên trở thành chủ sở hữu căn nhà và quyền sử dụng đất của anh Thành, hay việc mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở đi thế chấp… Vì vậy, hành vi sang tên của bà Thủy hay của cơ quan tiến hành thủ tục là không trái quy định pháp luật.
Tuy nhiên, hành vi bà Thủy và chồng của mình đe dọa bắt anh Hùng ký vào đơn mua lại quyền sử dụng đất và nhà ở là trái pháp luật.
Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa thì:“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình”.
Do vậy, nếu anh Thành chứng minh được hành vi đe dọa trên của vợ chồng bà Thủy thì giao dịch sẽ vô hiệu.
Mặt khác, việc khoản tiền lãi bà Thủy yêu cầu anh Thành phải trả cao hơn so với số tiền thực phải trả thì: căn cứ theo quy định tại Điều 476 Bộ luật dân sự 2005 quy định về lãi suất như sau:
“1. Lãi suất vay do các bên thoả thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng.
2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất hoặc có tranh chấp về lãi suất thì áp dụng lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ”.
Như vậy, số tiền lãi vượt quá mức 150% lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố sẽ bị vô hiệu.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài:19006568
Bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết có liên quan khác của Dương Gia:
– Trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất lấn, chiếm
Hy vọng rằng sự tư vấn của chúng tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì liên quan đến sự việc bạn có thể liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7 của Luật sư: 19006568 để được giải đáp.
——————————————————–
THAM KHẢO CÁC DỊCH VỤ CÓ LIÊN QUAN CỦA LUẬT DƯƠNG GIA:
