Trường hợp nào được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ?

1. Chỉ giới đường đỏ được hiểu như thế nào?

Chỉ giới đường đỏ nhìn chung là một khái niệm để chỉ đường ranh giới đã được phản ánh trên bản đồ địa chính, ranh giới này cũng tồn tại trên thực tế, với vai trò để phân định ranh giới giữa các thửa đất với nhau, giữa các công trình được xây dựng trên đất và các phần đất dành riêng cho làn đường giao thông hoặc các không gian công cộng khác. 

Trong giới xây dựng, thì đây là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến, không chỉ ở Việt Nam mà còn tại nhiều quốc gia trên thế giới. Thuật ngữ chỉ giới đường đỏ có tên thường gọi trong Tiếng Anh là red boundary line, dịch ra thì nó có nghĩa là phần ranh giới được ghi nhận rõ trên bản đồ về quy hoạch của chủ thể có thẩm quyền đối với các khu đất được cấp phép xây dựng công trình kiên cố, và vùng đất không được phép xây dựng các công trình cá nhân. 

Chỉ giới đường đỏ đặt ra những nguyên tắc khuôn mẫu cho tất cả mọi người và các chủ thể đều phải tuân theo, nó yêu cầu tất cả các chủ thể là cá nhân và cơ quan tổ chức đều phải thực hiện đúng quy định của pháp luật và bản đồ thực địa được nêu ra. Tại những nơi xuất hiện chỉ giới đường đỏ thì không được phép xây dựng khi chưa có giấy phép, bởi nó được dùng để dành cho những công trình phục vụ mục đích công cộng như giao thông, đường xá, hạ tầng cơ sở hoặc các không gian công cộng khác cho người dân như nhà văn hóa, công viên giải trí …

2. Trường hợp nào được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ?

Chỉ giới đường đỏ được vạch ra để xác định những ranh giới rõ ràng mà mọi chủ thể đều phải tuân theo, nếu làm trái thì sẽ bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên cũng đặt ra nhiều trường hợp ngoại lệ, có những trường hợp sẽ được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên những trường hợp này không nhiều, có thể kể đến như sau:

– Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với trường hợp ống thoát nước của hộ dân không vượt quá 0,2 mét và quá trình xây dựng ống thoát nước cũng đảm bảo tính thẩm mĩ và không gây hại đến mĩ quan đô thị;

– Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với trường hợp công trình nhà cửa từ 2 tầng trở lên, có đường chỉ giới đỏ trùng nhau, khi đó ban công và mái che của công trình này được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2 mét. Còn nếu từ độ cao 3,5 mét trở lên thì các công trình nhà cửa có sự xuất hiện của các ô văng và mái hiên hay ban công, thì chỉ được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ trong một phạm vi nhất định tuân thủ đúng yêu cầu của pháp luật về xây dựng;

– Được phép xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ đối với các công trình, tuy nhiên độ vượt này phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè và đảm bảo được yếu tố về an toàn của hệ thống mạng lưới điện, đồng thời khi vượt quá cũng phải đảm bảo được cảnh quan kiến trúc và mĩ quan đô thị của các bất động sản, công trình liền kề. Phần vượt quá chỉ có thể là ban công và mái che, ngoài ra thì tuyệt đối không được phép xây dựng và quây kín thành phòng riêng. 

Như vậy thì pháp luật có quy định những trường hợp riêng được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ cho phép. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp chủ đầu tư tự ý vượt quá chỉ giới đường đỏ nhằm mở rộng phần đất của mình gây ra những hậu quả rất lớn cho cơ quan chức năng và thường sẽ phải chịu mức hình phạt rất nặng nề, thậm chí bị buộc phải tháo dỡ các công trình vi phạm đó, vì thế để tránh những rủi ro không đáng có, cần tìm hiểu rõ hơn về chỉ giới đường đỏ cũng như những điều kiện quy định về đường giới hạn, khoảng lùi xây dựng và có hoặc không được phép vượt quá đường chỉ giới đỏ.

3. Cách nhận biết bất động sản có chỉ giới đường đỏ?

Để biết và xác định xem thửa đất của gia đình có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng hay không, người sử dụng đất nên đến cơ quan có thẩm quyền kiểm tra về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ liên quan đến thửa đất của mình để quyết định xây dựng công trình có kết cấu, thiết kế phù hợp trước khi xây dựng nhà ở, công trình trên đất, tránh trường hợp xây dựng sai giấy phép xây dựng, xây dựng ngoài chỉ giới xây dựng,… dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính.

Theo Luật Xây dựng năm 2020 hiên hành, ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm tổ chức việc tiếp nhận, xử lý và cung cấp thông tin khi nhận được yêu cầu. Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về địa điểm xây dựng, cung cấp thông tin về chỉ giới đường đỏ bao gồm cả cốt xây dựng và thông tin khác liên quan đến quy hoạch xây dựng khi cơ quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu trong phạm vi đồ án quy hoạch xây dựng do mình quản lý. Trong đó, việc cung cấp thông tin về chỉ giới đường đỏ có nhiều cách thức thực hiện, nhưng cơ bản có 3 hình thức sau đây:

– Công khai hồ sơ đồ án quy hoạch, đăng tải lên các trên trang thông tin điện tử và phương tiện truyền thông;

– Tiến hành giải thích trực tiếp theo yêu cầu của các chủ thể;

– Cung cấp thông tin bằng nhiều loại hình khác nhau như văn bản giấy, văn bản điện tử theo yêu cầu trong thời hạn nhất định, là 15 ngày kể từ ngày có yêu cầu.

4. Quy định tiêu chuẩn về xây dựng công trình khi có chỉ giới đường đỏ:

Thứ nhất, tiêu chuẩn về khoảng lùi công trình: Theo như quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành, thì công trình mà cụ thể là nhà cửa, có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình. Cụ thể là công trình đó phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu sau đây:

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	< 19	19 ÷ < 22	22 ÷ < 28	≥ 28
< 19	0	3	4	6
19 ÷ < 22	0	0	3	6
≥ 22	0	0	0	6

Thứ hai, kích thước trong lô đất quy hoạch xây dựng công trình nhà ở: 

– Đối với lô đất xây dựng trong các khu quy hoạch xây dựng mới có sự tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ lớn hơn hoặc bằng 19 mét, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở lớn hơn hoặc bằng 5 mét;

– Đối với lô đất xây dựng trong các khu quy hoạch xây dựng mới có sự tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 mét, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở lớn hơn hoặc bằng 4 mét;

– Đối với chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 mét.

Thứ ba, quy định về các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường:  Nhìn chung thì các chi tiết kiến trúc của các công trình được thể hiện trong đồ án sẽ được quản lý theo từng khu vực nhất định. Đối với các trường hợp chỉ giới đường đỏ lại chung với chỉ giới xây dựng thì phải đảm bảo các nguyên tắc sau: Không được cản trở đến các hoạt động giao thông trên lòng đường và phải đảm bảo về an toàn cũng như thuận tiện cho các phương tiện đi lại trên vỉa hè và không được ảnh hưởng đến hệ thống môi trường, cũng như hệ thống cây xanh hoặc các hạ tầng kĩ thuật. Ngoài ra thì trong trường hợp mà chỉ giới đường đỏ lại lùi ra so với chỉ giới xây dựng thì khi đó cũng phải đảm bảo các nguyên tắc đó là, không cho phép một bộ phận hoặc một chi tiết kiến trúc nào của các công trình được xây dựng vượt quá chỉ giới đường đỏ cho phép đồng thời cũng phải đảm bảo đến tính thống nhất về các cảnh quan trên từng đoạn phố nhất định nói riêng và toàn khu phố nói chung. Quá trình xây dựng phải tuân thủ được các quy định về phòng cháy chữa cháy cũng như các hoạt động của các phương tiện phòng cháy chữa cháy dựa trên quy định của pháp luật hiện hành.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2020;

– Thông tư 01/2021/TT-BXD về quy chuẩn Việt Nam 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành.