Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất. Các bước phát mại đất thế chấp tại Ngân hàng đúng luật. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp.
Mục lục bài viết
1. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất:
Nguyên tắc được hiểu là những tư tưởng chỉ đạo, những nguyên lý, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung, hiệu lực của pháp luật. Nội dung của nguyên tắc trong mỗi ngành luật bất kỳ trong hệ thống pháp luật phụ thuộc vào đối tượng điều chỉnh của ngành luật đó. Pháp luật cho phép bên nhận bảo đảm xử lý tài sản để bảo đảm việc cho quyền lợi của mình nhưng mặt khác, việc xử lý tài sản bảo đảm phải đảm bảo tính công bằng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên bảo đảm. Theo Điều 49, Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm bảo, việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân theo các nguyên tắc chung sau đây:
Thứ nhất, về nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, quy định của nghị định này và pháp luật liên quan. Việc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên được coi là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp. Xử lý tài sản thế chấp là một trong các điều khoản cơ bản của hợp đồng thế chấp và là kết quả từ sự thỏa thuận của các bên.
Các bên có thể thỏa thuận về chủ thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp và các phương thức xử lý tài sản thế chấp. Trong trường hợp tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì giữa các bên nhận thế chấp cũng có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán. Nếu những thỏa thuận này được ghi rõ trong nội dung của hợp đồng thế chấp đã phát sinh hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi hành như pháp luật đối với các bên. Những nội dung trên chỉ thay đổi nếu chính các bên muốn thỏa thuận để sửa đổi chúng.
Do vậy, nếu đến khi phải xử lý tài sản thế chấp mà bên thế chấp không tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì đồng nghĩa với việc bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Việc xử lý tài sản thế chấp cũng có thể được các bên thỏa thuận vào thời điểm khi phải xử lý tài sản thế chấp thì nội dung thỏa thuận đó cũng vẫn có hiệu lực thi hành. Chỉ khi nào các bên không có sự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được có phát sinh tranh chấp thì Tòa án mới ra phán quyết về xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở các quy định hiện hành của pháp luật về thế chấp tài sản.
Thứ hai, Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm. Các quy định này đã giải quyết được những khó khăn, vướng mắc phát sinh trên thực tế vừa qua.
Thứ ba, Trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.
Thứ tư, không mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý. Việc xử lý tài sản thế chấp nhằm mục đích khấu trừ nghĩa vụ bảo đảm có sự vi phạm mà hoàn toàn không phải là hoạt động có tính kinh doanh của bên có quyền xử lý tài sản thế chấp đó. Điều này được thể hiện ở chỗ bên có quyền xử lý (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc cơ quan Tòa án) phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục các bước xử lý tài sản thế chấp.
Tuy nhiên nếu các bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu giá tài sản thế chấp thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thì cần phải phân biệt: doanh nghiệp bán đấu giá chính là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng lại không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp trong thời gian chờ xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá trị tài sản thế chấp được định giá khi giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị tài sản thế chấp mà không phải thuộc về người có quyền xử lý tài sản thế chấp. Thậm chí phần lớn các Ngân hàng hiện nay có thành lập các Công ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản thế chấp thì cũng không được coi đây hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đó. Do vậy, khoản tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp không phải là đối tượng để chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.
2. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất:
2.1. Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp:
Việc chấm dứt QSDĐ đối với một chủ thể đang trực tiếp khai thác, sử dụng trên đất đó thì đòi hỏi người có thẩm quyền xử lý phải có sự sắp xếp, thông báo để bên có QSDĐ có kế hoạch trong việc chấm dứt quá trình khai thác của mình. Pháp luật hiện hành quy định, trước khi xử lý tài sản đảm bảo, người xử lý tài sản đảm bảo phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý cho bên nhận đảm bảo và các bên cùng nhận đảm bảo khác.
Việc thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm là một quy định mới của
Văn bản thông báo phải chứa đựng nội dung như: lý do xử lý tài sản, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm. Văn bản thông báo này được đính kèm với đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp QSDĐ. Ngoài quy định mang tính chất nguyên tắc chung nêu trên khi thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp thì ở mỗi hình thức xử lý QSDĐ khác nhau, trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ sẽ khác nhau.
Cụ thể, nếu các bên thỏa thuận phương thức xử lý QSDĐ bằng con đường chuyển nhượng QSDĐ hay nhận chính QSDĐ thế chấp thì trình tự, thủ tục chuyển quyền, xác lập QSDĐ cho bên nhận thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 79
Ngoài ra, trước thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh toán chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2.2. Giao tài sản đảm bảo cho bên nhận bảo đảm để xử lý:
Sau khi nhận được thông báo về việc xử lý QSDĐ thế chấp của bên nhận thế chấp, bên giữ QSDĐ thế chấp phải giao quyền sử dụng đất đó cho người xử lý tài sản theo thông báo đó. Nếu QSDĐ thế chấp do bên thứ ba giữ thì bên xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản cho những người này về việc yêu cầu chuyển giao tài sản bảo đảm. Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ QSDĐ thế chấp không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền xử lý QSDĐ thế chấp hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc không giao tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 301 của Bộ luật Dân sự, không phối hợp hoặc có hành vi cản trở việc xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thường.
Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ QSDĐ thế chấp không giao tài sản thì người xử lý tài sản có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Về trình tự thủ tục nộp đơn yêu cầu và giải quyết yêu cầu của bên yêu cầu được tuân thủ đúng theo quy định tại BLTTDS năm 2015.
2.3. Thi hành bản án, quyết định của Tòa án:
Việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án được thực hiện theo quy định của
Trước khi kê biên tài sản là QSDĐ, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký. Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định của pháp luật về THADS. Để thi hành bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án áp dụng hình thức bán đấu giá để xử lý QSDĐ.
Định giá tài sản kê biên: Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.
2.4. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là quyền sử dụng đất:
Xóa đăng ký thế chấp QSDĐ là bước cuối cùng của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Việc xóa đăng ký thế chấp này có ý nghĩa chứng minh rằng QSDĐ không còn là tài sản thế chấp đối với khoản nợ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp nữa, hiểu một cách đơn giản thì tại thời điểm xóa đăng ký thế chấp thì hai bên không còn quan hệ thế chấp tài sản nữa, mọi vấn đề liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ cũng sẽ không còn. Người yêu cầu xóa đăng ký thế chấp là QSDĐ là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc người được một trong các chủ thể này ủy quyền.
Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây: Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
– Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;
– Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
– Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;
– Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
– Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
– Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;
– Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
– Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
– Theo thỏa thuận của các bên. Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ bao gồm: Việc thực hiện xóa đăng ký thế chấp đất vay ngân hàng được quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP và Điều 19 Thông tư số 07/2014/TT-BTP theo đó hồ sơ bao gồm:
– Phiếu yêu cầu xóa đăng ký (01 bản chính);Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)
– Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
– Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
Tùy từng trường hợp cụ thể, hồ sơ cần có thêm một trong những giấy tờ sau (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu):
– Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại;
– Văn bản giải chấp; văn bản thanh lý hợp đồng thế chấp; hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản khác chứng minh việc xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp;
– Căn cứ chứng minh việc tài sản bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc quyết định phá dỡ, tịch thu tài sản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.
2.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ:
Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng được áp dụng tương tự như thứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm nói chung.
Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác minh thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch được đăng ký, giao dịch không đăng ký thì giao dịch được đăng ký sẽ được ưu tiên thanh toán trước,… Quy định này cũng được áp dụng trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và chúng đặc biệt có ý nghĩa, tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp QSDĐ khi một QSDĐ được dùng để bảo đảm cho một khoản vay.
Trong trường hợp này, nếu giao dịch thế chấp QSDĐ có thời điểm đăng ký trước tiên tại Văn phòng đăng ký QSDĐ có thẩm quyền sẽ được ưu tiên quyền thanh toán trước so với các giao dịch đăng ký sau đó. Ngoài ra Điều khoản về việc giải quyết trường hợp tài sản được thế chấp là đối tượng của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP là nội dung hoàn toàn mới, phù hợp với quy định tại Điều 133 của Bộ luật dân sự 2015 nhằm bảo vệ người thứ ba ngay tình.
Theo đó, tài sản thuộc giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp mà đã được chuyển giao cho bên nhận thế chấp ngay tình thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu. Mặt khác, quy định nêu trên còn cho thấy ưu thế hơn và quyền lợi của bên nhận thế chấp tài sản là QSDĐ sẽ được đảm bảo hơn so với bên nhận thế chấp tài sản không phải QSDĐ. Bởi lẽ, đối với giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật hiện hành quy định đăng ký giao dịch là yêu cầu bắt buộc, trong khi những giao dịch thế chấp tài sản thông thường khác thì không yêu cầu bắt buộc, còn việc đăng ký hay không là tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên.
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý QSDĐ không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Các bên cùng nhận bảo đảm bằng QSDĐ cũng có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
