Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại hiện nay chiếm lĩnh một thị phần khá lớn trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cũng như đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ngày một nhiều với những quy mô rất lớn. Và các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đóng vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động đầu tư, xây dựng đó chính là vị trí chủ đạo, trung tâm. Vậy những chủ thể này có trách nhiệm như thế nào, bài viết dưới đây Luật Dương Gia sẽ cung cấp các thông tin về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Dịch vụ Luật sư tư vấn pháp luật qua điện thoại

1. Về chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại

Nhà ở thương mại là loại hình nhà ở phát triển theo nhu cầu thị trường do đó đối tượng tham gia vào quan hệ liên quan rất đa dạng, đặc biệt không thể thiếu đến chủ đầu tư thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại không hạn chế các chủ đầu tư, miễn là đáp ứng các điều kiện của pháp luật. Quy định về chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại được quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở năm 2014, đó có thể là mô hình doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đáp ứng các điều kiện ở quy định này.

Để hoàn thiện việc xây dựng một dự án nhà ở thương mại cần thời gian dài và mỗi giai đoạn nhà đầu tư có quyền và nghĩa vụ riêng, ngoài những quyền và nghĩa vụ bắt buộc trong suốt quá trình thực hiện dự án. Quyền và nghĩa vụ song hành, khi nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ của mình, thì cũng có quyền đối với tài sản mình đã tạo lập được đến thời điểm đó. Hiện nay, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 25 và Điều 26 Luật Nhà ở 2014, ngoài ra tùy từng dự án và điều kiện cụ thể, có thể quy định ở các luật chuyên ngành và pháp luật liên quan khác.

2. Về trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại Điều 26 của Luật Nhà ở, bao gồm các nội dung sau:

Một là, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật xây dựng.

Mỗi dự án nhà ở thương mại có tác động lớn đến kinh tế, xã hội trong khu vực thực hiện dự án, cần phải xem xét nhiều các yếu tố liên quan để quyết định việc thực hiện, do đó để bắt đầu thực hiện trên thực tế chủ đầu tư phải lập, thẩm định và phê duyệt dự án theo quy định. Trước hết chủ đầu tư phải tiến hành khảo sát để lập dự án, sau đó tiến hành đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên pháp luật quyết định hoặc chấp nhận chủ trương đầu tư. Chủ đầu tư tuyệt đối không được triển khai dự án khi chưa có ý kiến chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ này để đảm bảo vệ yêu cầu quản lý nhà nước cũng như tránh các tác động tiêu cực khi thực hiện dự án. Tùy tính chất từng dự án mà có liên quan đến các quy định của pháp luật chuyên ngành, do đó nhà đầu tư cũng cần phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định đó, ví dụ như nếu dự án liên quan đến vốn nhà nước thì liên quan đến luật đầu tư công; nếu dự án thuộc vốn của tư nhân thì áp dụng các quy định liên quan đến xây dựng để thực hiện.

Hai là, Bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Nhà đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Việc bảo đảm các nghĩa vụ tài chính khi đầu tư phát triển nhà ở thương mại là một phần quan trọng trong kế hoạch, cũng là một phần khó đối với chủ đầu tư. Việc đảm bảo khả năng tài chính bước đầu chọn lọc được những chủ đầu tư có năng lực tài chính, tỉ lệ rủi ro khi thực hiện thấp, đồng thời tạo lòng tin cho phía khách hàng tham gia mua bán, thuê, thuê mua nhà ở vì giá trị mỗi ngôi nhà không phải là nhỏ.

Ba là, Xây dựng nhà ở thương mại và các công trình phụ trợ theo đúng thiết kế; quy chuẩn xây dựng và dự án đã được phê duyệt;

Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn và diện tích nhà ở và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Nhà ở là một công trình kiến trúc gắn liền với việc phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội xung quanh. Một dự án nhà ở phát triển phải đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và xây dựng của chính bản thân nhà ở đó và đồng bộ hạ tầng phụ trợ đi kèm như cơ sở giáo dục, y tế, văn hóa, giải trí, kinh tế….Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải có thể lựa chọn loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích từng loại nhà ở thương mại nhưng phải đảm bảo thiết kế xây dựng phù hợp với quy chuẩn xây dựng, đảm bảo độ an toàn và thẩm mỹ cho công trình, sau đó phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với quy hoạch, do đó trách nhiệm của chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện đã nêu trong dự án.

Bốn là, Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật;

Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn của nhà nước, một phần quan trọng trong chính sách phát triển nhà ở và đòi hỏi phải có sự chung tay xây dựng của cả xã hội, hướng tới một số đối tượng không thể có được nhà ở thông qua thị trường mua bán. Pháp luật nhà ở cũng như các chủ trương, đường lối, chính sách phát triển nhà luôn luôn quan tâm đến phần diện tích nhà ở xã hội, do đó các nhà đầu tư dự án thương mại có trách nhiệm dành một phần quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội. Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở đã quy định rất rõ về nghĩa vụ này như sau: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.”

Năm là, Công khai, minh bạch thông tin về dự án các thông tin theo quy định của pháp luật và thực hiện việc báo cáo tình hình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công khai, minh bạch là một yêu cầu rất cơ bản khi thực hiện các dự án nhà ở nói chung và nhà ở thương mại nói riêng. Đảm bảo công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng muốn mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại dễ dàng tiếp cận với dự án cũng như giám sát được việc thực hiện dự án, tạo lòng tin với chủ đầu tư góp phần kích cầu tiêu dùng. Điều này cũng đồng thời có lợi cho chính bản thân nhà đầu tư, người mong muốn bán được số lượng nhà nhiều nhất. Theo quy định của luật nhà ở thì những thông tin dự án cần công khai, minh bạch là những nội dung cơ bản của từng dự án bao gồm : tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án, tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đây là các thông tin cơ bản nhà đầu tư cần công khai trong suốt quá trình thực hiện dự án trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của mình.

Sáu là, Thực hiện việc kinh doanh nhà ở theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Để phát triển nhà ở, ngoài việc phát triển quỹ nhà ở thì không thể thiếu việc phát triển thị trường bất động sản, làm căn cứ, cơ sở cho việc kinh doanh bất động sản, tạo nguồn cung ứng và là cầu nối đến khách hàng. Các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng nhà ở đồng thời phân phối, bán các sản phẩm của mình thì ngoài có đủ điều kiện để xây dựng, phát triển nhà ở thì phải đủ điều kiện để được kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Cụ thể, tùy từng lĩnh vực chủ đầu tư tiếp tục muốn phát triển mà đáp ứng các điều kiện, nếu chủ đầu tư muốn trực tiếp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện của doanh nghiệp bán bất động sản có sẵn; đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đồng thời nghiên cứu tính khả thi của dự án, phù hợp với tình hình từng địa phương.

Bảy là, Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền (Giấy chứng nhận) với đất theo quy định trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục.

Theo quy định hiện nay thì trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm người mua thanh toán tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải tiến hành làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua trừ trường hợp khách hàng tự đi làm thủ tục thì phải bàn giao đầy đủ giấy tờ pháp lý để khách hàng thực hiện thuận lợi. 

Tám là, Bảo trì, bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng, thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Nhà ở là một công trình kiến trúc, kỹ thuật, do đó qua quá trình sử dụng cũng xuất hiện các hư hỏng trong phạm vi cho phép hoặc các lỗi kỹ thuật mà tại thời điểm bàn giao nhà chưa thể phát hiện, do đó để đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê mua nhà ở pháp luật quy định phải có thời gian bảo hành cần thiết về xây dựng cũng như thiết bị. Theo đó chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành nhà ở và thiết bị trong nhà đối với nhà ở do mình bán, cho thuê mua. Việc bảo hành được thực hiện theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật. Nếu bên bán đồng thời là bên thi công thì phải bảo hành nhà ở, nếu là bên cung cấp thiết bị thì phải bảo hành thiết bị trong nhà ở. 

Chín là, Chấp hành các chế tài xử phạt khi có vi phạm trong quá trình xây dựng, thực hiện dự án và các vấn đề khác về phát triển nhà ở. Nếu có gây ra thiệt hại phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Trong suốt quá trình thực hiện dự án, nếu chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật thì cơ quan nhà nước phải kịp thời ngăn chặn, xử lý và tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật. Hiện nay có rất nhiều dự án trên thực tế chủ đầu tư có hành vi vi phạm đặc biệt trong việc huy động vốn để thực hiện các dự án và các giao dịch về bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tất cả các hành vi vi phạm phải được phát hiện và có chế tài xử lý phù hợp thích đáng. Nhà đầu tư phải thực hiện theo các quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu xảy ra hành vi vi phạm pháp luật và gây thiệt hại cho nhà nước, tổ chức, cá nhân thì phải tiến hành việc bồi thường. Bồi thường do thỏa thuận giữa các bên hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật. Đây là nghĩa vụ áp dụng đối với tất cả các tổ chức, cá nhân thực hiện xây dựng, phát triển nhà ở thương mại.