Tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

1.  Các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

Các điều khoản trong hợp đồng cho thuê nhà giữa người cho thuê là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người đi thuê chủ yếu sẽ dựa trên sự thỏa thuận của hai bên đã thống nhất với nhau (giá cả thuê nhà, phương thức thanh toán, thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên,…), đương nhiên những sự thỏa thuận đó phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì trong hợp đồng cho thuê nhà phải quy định rõ về các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, các quyền và nghĩa vụ cụ thể như sau:

1.1. Quyền của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà:

– Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

– Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;

– Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;

– Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

+ Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

+ Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;

+ Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;

+ Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

– Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không có quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng.

– Các quyền khác trong hợp đồng.

1.2. Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà:

– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn cho bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế;

– Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê;

– Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu như bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây ra thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường;

– Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ các trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng;

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2. Các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà không phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

Căn cứ các quy định về hợp đồng thuê tài sản trong Bộ Luật Dân sự 2015, khi ký kết hợp đồng thuê nhà giữa người cho thuê không phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với người thuê nhà chủ yếu sẽ dựa trên sự thỏa thuận của hai bên đã thống nhất với nhau (giá cả thuê nhà, phương thức thanh toán, thời gian thuê, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên,…), nhưng trong hợp đồng thuê vẫn phải quy định rõ ràng về các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó bên cho thuê có các quyền và nghĩa vụ sau:

2.1. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà không phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

– Bên cho thuê nhà phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm mà đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng nhà đó cho bên thuê nhà;

– Bồi thường thiệt hại nếu:

+ Bên thuê có yêu cầu trong trường hợp bên cho thuê nhà chậm giao nhà;

+ Nhà không đúng chất lượng như thỏa thuận;

+ Bên thuê không được sử dụng nhà ổn định trong suất thời gian thuê;

+ Tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết;

+ Tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

– Bên cho thuê nhà phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê;

– Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải thực hiện sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

– Thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây (nếu bên thuê có yêu cầu) trong Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê:

+ Sửa chữa nhà cho thuê;

+ Giảm giá thuê;

+ Đổi nhà khác.

2.2. Quyền của bên cho thuê nhà không phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

– Nhận đủ tiền thuê nhà, đúng thời hạn hai bên đã thỏa thuận;

– Nhận lại quyền sở hữu nhà ở sau khi đã hết thời hạn thuê (trong trường hợp hai bên không gia hạn thời hạn thuê);

– Chấm dứt hợp đồng thuê bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một khoảng thời gian hợp lý (trong trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê);

– Yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả;

– Được trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận;

– Được bồi thường nếu bên thuê:

+ Làm hư hỏng nhà;

+ Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng;

+ Bên thuê chậm trả lại tài sản thuê.

– Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên thuê vi phạm các nghĩa vụ đã quy định cụ thể trong hợp đồng như:

+ Bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng;

+ Bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có các thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, trong trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn.

3. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc lập thành văn bản:

3.1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà:

Căn cứ Điều 17  Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm có:

– Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

– Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Như vậy, khi cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản cho thuê nhà thì bắt buộc phải lập hợp đồng cho thuê nhà bằng văn bản.

Tại khoản 1 Mục II Công văn số 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 do Bộ Xây dựng ban hành có quy định về áp dụng những loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản, theo quy định này thì những loại hợp đồng mẫu thì được áp dụng theo mẫu các hợp đồng đã được nhà nước ban hành theo các văn bản quy phạm pháp luật từ trước ngày 01/7/2015, trong đó thì đối với hợp đồng cho thuê nhà sẽ thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

3.2. Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản cho thuê nhà:

Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng thuê nhà ở, căn cứ quy định này thì hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo các quy định của Bộ Luật Dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, những điều khoản khác tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì không có yêu cầu bắt buộc về hình thức của hợp đồng thuê nhà mà hình thức hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định chung đó là bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, Điều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định hợp đồng thuê nhà sẽ phải được lập thành văn bản và phải bao gồm các nội dung sau đây:

– Họ tên kèm theo địa chỉ của người thuê và người cho thuê;

– Đặc điểm của nhà cho thuê và thửa đất gắn liền với nhà cho thuê đó. Riêng đối với thuê nhà chung cư thì các bên còn phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, phần diện tích sử dụng riêng, diện tích sàn căn hộ;

– Giá thuê nhà (nếu các bên có quy định cụ thể về giá thuê);

– Thời hạn cho thuê và các hình thức thanh toán tiền thuê nhà, như trả hàng tháng, theo quý, theo năm…

Như vậy, khi tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản cho thuê nhà thì khi cho thuê vẫn phải lập hợp đồng thuê nhà bằng văn bản.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Luật Nhà ở 2014.