Thuê nhà có phải công chứng? Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà? Những rủi ro gặp phải nếu không công chứng hợp đồng. Trình tự, thủ tục và lệ phí công chứng hợp đồng thuê nhà.
Đất đai luôn là tài sản có giá trị lớn và không dễ dàng để sở hữu được, đối với nhiều học sinh, sinh viên và người mới đi làm, thuê nhà là một lựa chọn tốt để giúp họ duy trì cuộc sống và công việc. Vậy để bảo vệ mình trước rủi ro thì xác lập hợp đồng thuê nhà có nên công chứng hay không? Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật Dương Gia dưới đây.
Căn cứ pháp lý:
– Luật nhà ở 2014
Mục lục bài viết
- 1 1. Khái niệm Công chứng, hợp đồng thuê tài sản
- 2 2. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở
- 3 3. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay không?
- 4 4. Những rủi ro gặp phải nếu không công chứng hợp đồng
- 5 5. Trình tự thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng
- 6 6. Lệ phí công chứng hợp đồng thuê nhà như thế nào?
- 7 7. Không công chứng có rủi ro gì không?
1. Khái niệm Công chứng, hợp đồng thuê tài sản
Căn cứ vào Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức của hợp đồng:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Công chứng , theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 ;Luật Công chứng 2014 là khái niệm dùng để chỉ việc xác nhận tính hợp pháp, hợp lệ, xác thực, chính xác, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội của các hợp đồng, các giao dịch dân sự được thể hiện bằng văn bản, và các bản dịch các giấy tờ, văn bản từ Tiếng nước ngoài sang tiếng Việt và ngược lại mà theo quy định của pháp luật phải công chứng, hoặc do các bên yêu cầu công chứng, do công chứng viên thuộc một tổ chức hành nghề công chứng trực tiếp thực hiện việc công chứng.
Những văn bản được công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn bản. Hợp đồng, giao dịch đã được công chứng sẽ có giá trị chứng cứ không cần phải chứng minh, trừ trường hợp văn bản công chứng bị Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Lưu ý: Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, theo đó, vấn đề này được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác.
2. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở
Luật nhà ở đã quy định về thời hạn và giá thuê tại Điều 129 như sau:
1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thxuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Như vậy, Hợp đồng thuê nhà ở mang đúng bản chất của hợp đồng dân sự, giá thuê hoàn toàn dựa trên sự thỏa thuận của hai bên để xác định. Pháp luật cũng quy định về 2 hình thức trả tiền: trả định kì và trả 1 lần theo thủa thuận của các bên.
3. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng hay không?
Theo Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014, quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
– Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
– Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà không phụ thuộc vào việc hợp đồng có được công chứng, chứng thực hay không. Các bên có thể thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, nếu các bên không thỏa thuận thì thời điểm ký kết hợp đồng có hiệu lực.
Rủi ro sẽ phát sinh nếu xác lập hợp đồng không có công chứng.
4. Những rủi ro gặp phải nếu không công chứng hợp đồng
Những lý do thường gặp khi các bên không muốn công chứng hợp đồng thuê nhà vì một số lý do phải chịu thuế. Theo các quy định pháp luật hiện hành, bên cho thuê có nghĩa vụ phải hoàn thành ba loại thuế, bao gồm:
- Thuế môn bài;
- Thuế giá trị gia tăng;
- Thuế thu nhập cá nhân;
Do vậy, các bên thường tránh thủ tục công chứng này để tránh phức tạp, rườm ra. Và đồng thời chỉ cần làm giấy tờ tay về các “thỏa thuận”. Có mộ số trường hợp các bên còn lập thành hai loại hợp đồng, một hợp đồng thật và một hợp đồng công chứng có giá trị thấp hơn.
Mặt khác, khi hợp đồng được mang ra công chứng có giá trị thấp hơn so với thực tế thì quyền lợi, những khoản bồi thường đặt ra hoàn toàn bất lợi cho bên bị thiệt hại.
Vậy nên, với người thuê nhà, để đề phòng các trường hợp chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn cam kết thì nên công chứng hợp đồng thuê nhà đất để tránh bên thuê nhà phải chịu thiệt.
5. Trình tự thủ tục thực hiện công chứng hợp đồng
– Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
– Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.
– Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Cách thức thực hiện: Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng
Thành phần hồ sơ:
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC);
– Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở; bản sao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Hợp đồng (trường hợp tự soạn thảo sẵn).
– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Số lượng hồ sơ: 01 bộ
Thời hạn giải quyết:
– Trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
– Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức
Cơ quan có thẩm quyền quyết định: Tổ chức hành nghề công chứng
Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức hành nghề công chứng
Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản công chứng
6. Lệ phí công chứng hợp đồng thuê nhà như thế nào?
Mức phí đối với các việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản (tính trên tổng số tiền thuê) được tính như sau:
| STT | Giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 40 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 80 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng | 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 8 triệu đồng/trường hợp) |
7. Không công chứng có rủi ro gì không?
Mặc dù pháp luật hiện hành quy định hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng các bên giao kết hợp đồng cũng cần xem xét kỹ việc có cần thiết phải công chứng hợp đồng hay không, nhất là hợp đồng có giá trị cao.
Đặc biệt, người thuê nhà nên yêu cầu hợp đồng công chứng vì nếu chủ nhà đơn phương hủy hợp đồng, đòi lại nhà trước thời hạn, vi phạm nghiêm trọng quyền lợi của người thuê nhà thì hầu hết bên thuê nhà phải chịu thiệt. Công chứng là 1 biện pháp phòng trừ rủi ro pháp lý cần thiết cho hoạt động thuê nhà Đặc biệt, cũng cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà như có thế chấp, ngăn chặn gì hay không để hạn chế tranh chấp có thể xảy ra.
