Thuê mua nhà ở là gì? Quy định thuê mua nhà ở xã hội?

1. Thuê mua nhà ở là gì?

Hiện nay, nhà ở đã trở thành một loại hàng hóa, một tài sản đặc biệt được đưa vào lưu thông trên thị trường. Nhà ở được xây dựng trên đất cùng với đó nhà ở gắn liền với đất. Bởi vì đất đai có tính chất cố định về vị trí địa lý, không thể di chuyển được nên nhà ở cũng không thể di chuyển được và cố định về vị trí địa lý. Dựa vào các đặc tính tự nhiên này mà pháp luật hiện hành đã coi nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản.

Tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

“1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

2. Đặc điểm của thuê, mua nhà ở:

Từ định nghĩa trên, có thể nhận thấy việc thuê, mua nhà ở có một số đặc điểm:

Thứ nhất, nhà ở chính là đối tượng của hoạt động thuê mua nhà ở. Đây là sản phẩm của hoạt động tạo lập, đầu tư của cá cá nhân, các doanh nghiệp như các tổng công ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng, các chủ đầu tư ở trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng.

Nhà ở là đối tượng của hoạt động thuê mua nhà ở có thể là nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh, hoặc tồn tại dưới hình thức nhà xây dựng xong phần tô hoặc là nhà ở hoàn thiện xong một phần nội thất, trang trí hoặc nhà được hình thành trong tương lai (nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch thuê, mua nhà ở thì nhà ở mới được bắt đầu xây dựng và chủ đầu tư hoặc bên bán mới bàn giao nhà cho bên mua trong tương lai.

Thứ hai, hoạt động thuê, mua nhà ở có mục đích chính là thu lợi nhuận, cũng có trường hợp là phi lợi nhuận. Hình thức pháp lý của giao dịch là hợp đồng dân sự về thuê nhà, hoặc hợp đồng dân sự về mua-bán nhà.

Thứ ba, không giống như đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do con người làm ra. Vì vậy, trước khi tiến hành các hoạt động kinh doanh nói cung hoặc hoạt động cho thuê, bán nhà ở nói riêng, các chủ thể kinh doanh phải tạp lập ra hàng hóa bất động sản là nhà ở thông qua hình thức. Hình thức thứ nhất đó là tự mình tạo lập ra nhà thông qua việc bỏ vốn đầu tư. Hình thức thứ hai là thuê, mua nhà ở do người khác tạo ra, sau đó cho thuê lại hoặc bán lại thu lợi nhuận. Nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra, sau một thời hạn sử dụng nhất định thì sẽ bị mất đi, việc sở hữu loại bất động sản này có thể tuyệt đối, trọn vẹn. Nhà ở có thể định rõ giá cả, xác định được giá trị thực.

Thuê nhà ở là việc một bên chuyển giao cho bên còn lại quyền sử dụng nhà ở và thu lại lợi nhuận. Còn mua, bán nhà ở là việc các bên chuyển giao quyền sở hữu nhà ở.

3. Quy định về thuê mua nhà ở xã hội:

Mang bản chất là hoạt động thuê mua nhà ở, thì việc thuê mua nhà ở giữa các chủ thể cũng được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng. Theo hợp đồng đó, mỗi bên được hưởng những quyền và có trách nhiệm thực hiện những nghĩa vụ khác nhau như bên bán (bên cho thuê) có nghĩa vụ giao quyền sở hữu nhà (quyền sử dụng) cho bên mua (bên thuê) nhà ở xã hội; bên mua (bên thuê) có nghĩa vụ nhận nhà, nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng) và trả tiền cho bên bán (bên cho thuê)….

Đối tượng của hợp đồng thuê, mua nhà ở xã hội đó chính là nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014,thì “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.

Về đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội:  Pháp luật quy định chi tiết các nhóm đối tượng được giải quyết nhu cầu về chỗ ở theo quy định nhà ở xã hội gồm người có công với cách mạng; hộ gia đình nghèo và cận nghèo; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân… đồng thời, để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, những nhóm đối tượng nói trên phải đáp ứng các điều kiện quy định về nhà ở, cư trú, thu nhập như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội….. Quy định này được quy định này được quy định chi tiết tại Điều 49 Điều 50, Điều 51 Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

Nhằm bảo đảm quyền sở hữu nhà ở cho người mua, thuê, thuê mua nhà và tính ổn định trong việc chuyển nhượng nhà ở xã hội, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về việc người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp  trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong mức thời gian tối thiểu kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về giá bán, cho thuê, thuê mua: Chỉ những đối tượng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10 % tổng chi phí đầu tư nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình, chủ đầu tư dự án. Cụ thể thì tại Điều 61 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

“1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở được xác định như sau:

a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này;

c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;

d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố.

2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 58 của Luật này.”

Về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội Mặc dù việc mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận giữa hai bên chủ đầu tư và các đối tượng đủ điều kiện được hưởng mua, tuy nhiên, pháp luật về nhà xã hội đã có những quy định mang tính tham khảo, giúp các bên tham gia nắm được các nội dung trong hợp đồng để thỏa thuận. Ngoài ra, còn có quy định về thời điểm mà chủ đầu tư được ký Hợp đồng với khách hàng ( theo quy định của pháp luật hiện hành là xây dựng xong phần móng ), việc huy động thanh toán tiền trước của khách hàng theo thỏa thuận, nhưng cũng không được vượt quá 70 % giá trị nhà trong Hợp đồng. Bên cạnh những nội dung đó thì việc quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên, việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp là nội dung không thể thiếu.