Trong thời đại ngày nay, thuê và cho thuê là một trong những quan hệ phổ biến nhất mà pháp luật dân sự quy định. Vậy cần hiểu rõ rằng: Thuê là gì? Và quy định về thuê và hợp đồng cho thuê tài sản được pháp luật ghi nhận như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thuê là gì?
Có thể nói bên cạnh chế định chuyển nhượng, tặng cho, hoặc vay … thì thuê cũng là nhằm đáp ứng các nhu cầu của chủ thể trong kinh doanh và nhu cầu trong đời sống sinh hoạt hằng ngày. Thuê là một hoạt động thông dụng và phổ biến xuất phát từ nhu cầu của xã hội. Đối với câu hỏi, thuê là gì? Thì có thể hiểu thuê là một khái niệm để chỉ một giao dịch dân sự mang tính chất của một hợp đồng, theo đó thì một người sẽ giao một đối tượng tài sản cho một người khác sử dụng trong một thời hạn nhất định theo sự thỏa thuận của các bên, hoặc để thực hiện một công việc nhất định theo yêu cầu của một người khác với điều kiện là trả một khoản thù lao.
Nhìn chung thì trong quan hệ thuê, thông thường là thuê tài sản, đặt ra nhiều vấn đề như tài sản cho thuê sẽ đi kèm điều kiện sử dụng, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên khi thực hiện giao dịch thuê. Đồng thời, rủi ro khi tham gia giao dịch thuê tài sản luôn hiện hữu vì đôi khi hai bên không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, từ đó gây ra bất lợi cho bên còn lại dẫn đến tranh chấp xoay quanh giao dịch thuê. Cụ thể thì pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành đã có những quy định chi tiết về vấn đề này.
2. Quy định của pháp luật về hợp đồng cho thuê tài sản:
2.1. Khái niệm hợp đồng cho thuê tài sản:
Chế định hợp đồng là một trong những nội dung nền tảng của pháp luật dân sự, được hình thành từ rất sớm và dần được hoàn thiện theo thời gian. Bộ luật dân sự hiện hành năm 2015 đã quy định về 13 loại hợp đồng thông dụng. Dựa vào các đối tượng của hợp đồng có thể chia các loại hợp đồng này thành 02 nhóm đó là, các hợp đồng có đối tượng là công việc và các hợp đồng có đối tượng là tài sản. Hợp đồng thuê tài sản nói chung thuê quy định của pháp luật là một dạng thuộc nhóm hợp đồng có đối tượng là tài sản.
Theo quy định của pháp luật hiện nay cụ thể là Điều 472 của Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện hành thì có thể hiểu, hợp đồng thuê tài sản là các bên thỏa thuận với nhau. Theo đó thì một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình hoặc một bên có thẩm quyền giao tài sản mà mình quản lý cho bên kia sử dụng trong một thời gian nhất định. Bên thuê sử dụng và khai thác lợi ích từ tài sản, phải trả tiền cho bên có tài sản. Như vậy thì đối tượng của hợp đồng thuê tài sản là tài sản cụ thể, là vật chất mà con người chiếm giữ được trong thực tế. Con người sử dụng nó trong sinh hoạt và lao động sản xuất, buộc nó phải phục vụ con người và đem lại cho họ những lợi ích vật chất hay lợi ích tinh thần nhất định. Do vị trí và tầm quan trọng của mỗi loại tài sản trong việc quản lý nhà nước và trong nền kinh tế quốc dân mà pháp luật có những chế định riêng biệt về quan hệ thuê tài sản. Bởi vậy mà pháp luật chỉ quy định chung là thuê tài sản mà không có quy định cụ thể về thuê từng loại tài sản.
2.2. Đặc điểm của hợp đồng cho thuê tài sản:
Hợp đồng cho thuê tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung. Do đó nó vừa mang những đặc điểm của hợp đồng dân sự vừa mang những đặc điểm riêng của hợp đồng cho thuê tài sản. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, hợp đồng thuê tài sản có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự trước hết phải là một thỏa thuận, có nghĩa là hợp đồng phải chứa đựng những yếu tố tự nguyện khi giao kết. Điều đó có nghĩa các chủ thể phải có sự thống nhất về ý chí với nhau. Việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc tự nguyện và bình đẳng, thiện chí và hợp tác, trung thực và tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Yếu tố thỏa thuận đã bao hàm trong yếu tố tự nguyện và tự định đoạt, thống nhất ý chí của các bên chủ thể. Đồng thời nó cũng là yếu tố làm nên sự khác biệt về mặt bản chất của luật dân sự với các ngành luật.
Thứ hai, hợp đồng cho thuê tài sản mang tính song vụ. Trong hợp đồng thuê tài sản thì tính chất song vụ được thể hiện rất rõ ràng trong các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể đối với nhau. Mỗi bên chủ thể trong hợp đồng thuê tài sản đều vừa mang quyền và vừa mang nghĩa vụ dân sự. Quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
Thứ ba, hợp đồng cho thuê tài sản là hợp đồng có tính đền bù. Tính đền bù được thể hiện trong hợp đồng thuê tài sản như sau: khi bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo đúng thỏa thuận của các bên. Do quan hệ trao đổi tài sản trong giao lưu dân sự có đặc điểm cơ bản là sự trao đổi ngang giá nên khi bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê thì khoản tiền thuê mà bên thuê sẽ phải trả lại khoản tiền đền bù có giá trị vật chất mà bên cho thuê được hưởng từ tài sản thuê của mình. Trả tiền thuê và phương thức trả tiền là một điều khoản bắt buộc trong hợp đồng, do đó cho nên các bên không thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng thì đó không còn là hợp đồng thuê và chuyển thành hợp đồng mượn tài sản. Bởi vậy hợp đồng thuê tài sản luôn có tính đền bù.
Thứ tư, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng ưng thuận. Hợp đồng ưng thuận là những hợp đồng theo quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã thỏa thuận xong với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng. Theo đó thì hợp đồng cho thuê tài sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung trong hợp đồng. Điều đó đồng nghĩa với việc mặc dù các bên chưa trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết nhưng về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong hợp đồng đã bắt đầu phát sinh. Hay nói theo cách khác, vì hợp đồng thuê là hợp đồng ưng thuận nên thời điểm có hiệu lực của nó được xác định tại thời điểm giao kết.
Thứ năm, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng mang tính chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Khi hợp đồng thuê tài sản có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng tài sản thuê theo đúng mục đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian này thì bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của tài sản, còn quyền sở hữu thì vẫn thuộc về bên cho thuê.
2.3. Ý nghĩa và vai trò của hợp đồng cho thuê tài sản:
Thứ nhất, về mặt thực tiễn. Hợp đồng thuê tài sản rất đa dạng trong cuộc sống và là một loại hợp đồng phổ biến không thể thiếu trong các giao dịch dân sự nói chung và trong hợp đồng dân sự thông thường nói riêng. Loại hợp đồng này giải quyết được khá nhiều vấn đề nan giải của xã hội, đó là làm sao để quản lý hiệu quả tài sản của các chủ thể khi họ có nhu cầu cho thuê tài sản đó để lấy hoa lợi. Giao kết hợp đồng cho thuê đôi khi sẽ góp phần làm tăng hiệu quả năng suất lao động, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.
Thứ hai, hợp đồng cho thuê tài sản là một công cụ pháp lý để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng. Là phương tiện để giúp các bên nhìn nhận lại những vấn đề đã thỏa thuận để thực hiện hợp đồng một cách trung thực và khách quan, ngoài ra còn là một trong những bằng chứng quan trọng để đảm bảo quyền và lễ hợp pháp trong trường hợp có tranh chấp. Hợp đồng cho thuê tài sản là phương tiện pháp lý để các bên đạt được mục đích của mình khi muốn khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản của người khác và thu được một khoản tiền từ tài sản thuộc sở hữu của mình nhưng chưa có nhu cầu sử dụng.
2.4. Thời hạn và giá thuê trong hợp đồng cho thuê tài sản:
Giá thuê trong hợp đồng thuê tài sản đối với các loại tài sản không có sự điều chỉnh của nhà nước, hoàn toàn được xác định dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy các bên có thể thỏa thuận với nhau về giá cả của tài sản thuê, có thể là trong cả thời gian thuê hoặc theo chu kỳ sản xuất kinh doanh đối với mỗi đối tượng thuê tài sản khác nhau. Thông thường thì giá thuê sẽ ổn định trong cả thời gian thuê nhưng cũng có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như sự thay đổi về tình trạng của tài sản không phải do lỗi của bên thuê hoặc có những thay đổi cơ bản do yếu tố khách quan tạo ra …
Thời hạn thuê trong hợp đồng cho thuê tài sản là khoảng thời gian xác định được tính kể từ khi hợp đồng thuê có hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt, và bên cho thuê được nhận lại tài sản. Đây là khoảng thời gian mà bên thuê được phép sử dụng tài sản thuê phục vụ cho mục đích thuê của mình. Theo quy định của pháp luật thì thôi hạn thuê được xác định theo nhiều căn cứ, nhưng thường sẽ được xác định theo sự thỏa thuận của các bên. Thông thường thì các chủ thể thỏa thuận thời hạn thuê và ghi nhận trong hợp đồng thuê. Các chủ thể có thể xác định thời hạn thuê theo đơn vị thời gian (thường là theo tháng, quý hoặc năm) hoặc xác định theo chu kỳ sản xuất kinh doanh của mình.
2.5. Hình thức của hợp đồng cho thuê tài sản:
Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì hình thức của hợp đồng thuê tài sản là không cố định bởi có nhiều loại tài sản khác nhau, do đó hình thức cũng không bắt buộc đối với các loại tài sản mà tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng. Điều này đã khẳng định được sự gắn kết chung giữa bộ luật dân sự và nguyên tắc tắm sát chặt chẽ đối với tài sản là bất động sản để ngăn chặn các hành vi khai thác sai mục đích với loại tài sản quan trọng này. Mặc dù trên nguyên tắc hình thức văn bản không phải là một điều kiện cho sự hiện hữu của tất cả hợp đồng thuê tài sản nhưng căn bản là cần thiết để làm chứng cho việc thuê tài sản mỗi khi có tranh chấp. Vì thế cho nên trên thực tế thì các bên thường thỏa thuận với nhau việc thuê tài sản sẽ được lập thành văn bản, và có công chứng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được rõ nét nhất
3. Một số lưu ý khi tiến hành giao kết hợp đồng cho thuê tài sản:
Thứ nhất, khi lập hợp đồng thuê tài sản cần xác định rõ thông tin cơ bản của các bên, đính chính và xác thực tính chính xác đối với thông tin mà các bên đưa ra. Ngoài ra thì phải xác định rõ đối tượng của hợp đồng có tính pháp lý hay không. Xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao kết hợp đồng bởi đó chính là cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau.
Thứ hai, khi giao kết hợp đồng thuê cần phải tiến hành công chứng chứng thực và phải lập thành văn bản, Đây là một vấn đề hữu hiệu bảo vệ quyền lợi tối đa của các bên trong trường hợp có xảy ra tranh chấp.
Thứ ba, nếu Như trong trường hợp bên thuê chậm giao tài sản hoặc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì bên cho thuê có thể yêu cầu bên thuê trả tiền thuê cho thời hạn chậm trả đó và phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại phát sinh. Trong trường hợp mà có thỏa thuận trước đó tại hợp đồng rằng bên cho thuê có thể phạt vi phạm hợp đồng đối với bên thuê thì sẽ áp dụng quy định này. Đồng thời trong suốt khoảng thời gian chậm trả tài sản thì bên thuê vẫn phải chịu trách nhiệm đối với các rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự năm 2015.
