Thừa kế nhà đất có phải đóng lệ phí trước bạ không?

1. Thừa kế nhà đất có phải đóng lệ phí trước bạ không?

Trước tiên cần phải khẳng định, thừa kế nhà đất có phải thực hiện nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ theo Điều 9 của Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ, có ghi nhận một số trường hợp sẽ không cần phải đóng lệ phí trước bạ. Cũng giống như thuế thu nhập cá nhân, nếu như các chủ thể thuộc một trong các trường hợp sau đây thì người hưởng thừa kế cũng sẽ được miễn lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

– Vợ chồng nhận thừa kế của nhau;

– Cha đẻ, mẹ đẻ hưởng thừa kế của con đẻ và ngược lại;

– Cha nuôi, mẹ nuôi hưởng thừa kế của con nuôi và ngược lại;

– Cha chồng, mẹ chồng hưởng thừa kế của con dâu và ngược lại;

– Cha vợ, mẹ vợ hưởng thừa kế của con rể và ngược lại;

– Ông nội, bà nội hưởng thừa kế của cháu nội và ngược lại;

– Ông ngoại, bà ngoại hưởng thừa kế của cháu ngoại và ngược lại;

– Anh, chị, em ruột hưởng thừa kế của nhau.

Như vậy thì có thể thấy, pháp luật hiện nay không hề có quy định về trường hợp thừa kế nhà đất thì sẽ không phải đóng lệ phí trước bạ. Do vậy lệ phí trước bạ là một trong những lệ phí không thể thiếu trong quá trình thừa kế nhà đất theo quy định của pháp luật. Chỉ trong một số trường hợp nhất định thì các chủ thể mới được miễn lệ phí trước bạ theo như phân tích ở trên. Còn những trường hợp còn lại thì vẫn phải tuân thủ quy định về đóng lệ phí trước bạ. Tức là khi hưởng thừa kế nhà đất thì người hưởng thừa kế phải đóng lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị nhà đất. Hay nói cách khác, người nhận thừa kế khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó, giá trị bất động sản nhận được căn cứ theo giá của nhà nước, cụ thể:

– Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất;

– Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định.

2. Trình tự và thủ tục đóng lệ phí trước bạ thừa kế nhà đất: 

Nhìn chung thì trình tự và thủ tục nộp lệ phí trước bạ nhà đất sẽ phải trải qua một số giai đoạn cơ bản sau đây:

Bước 1: Các chủ thể sẽ chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ để nộp đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nộp lệ phí trước bạ sẽ lập hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ theo như phân tích ở trên để nộp đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục này. Có nhiều cách thức để nộp hồ sơ khác nhau. Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa của cơ quan có thẩm quyền hoặc nộp thông qua dịch vụ bưu chính. cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà đất trong trường hợp này được xác định là Chi cục thuế. Thành phần hồ sơ nộp lệ phí trước bạ nhà đất sẽ bao gồm những giấy tờ cơ bản sau đây:

– Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu do pháp luật quy định;

– Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính theo quy định của Bộ Tài chính, nhìn chung thì giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ trong một số trường hợp quy định tại Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế;

– Bản sao giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật;

– Bản sao giấy tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật về việc chuyển giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ký kết giữa các bên (bản sao hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng hoặc chứng thực).

Bước 2: Sau khi tiếp nhận hồ sơ thì sẽ xử lý hồ sơ theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ gửi trực tiếp tới Chi cục thuế, thì công chức tiếp nhận sẽ tiếp nhận và đóng dấu tiếp nhận vào hồ sơ sau đó ghi thời gian nhận hồ sơ và ghi nhận số lượng tài liệu trong hồ sơ đã nhận, ghi vào sổ văn thư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp hồ sơ được gửi đến Chi cục thuế thông qua dịch vụ bưu chính, thì công chức thuế sẽ đóng dấu ghi ngày nhận hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp hồ sơ khai lệ phí trước bạ được thực hiện thông qua phương thức điện tử, thì hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất được gửi đến Cơ quan Thuế đáp ứng theo quy định về giao dịch điện tử. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế thì phải nộp lệ phí trước bạ.

3. Ngoài lệ phí trước bạ, thừa kế nhà đất có phải đóng thuế hay không? 

Thuế là một trong những nghĩa vụ không thể thiếu của các chủ thể cần phải thực hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thừa kế nhà đất. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì khoản thu nhập từ việc nhận thừa kế là bất động sản sẽ cần phải thực hiện nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Đó là thuế thu nhập cá nhân, bao gồm: Nhận thừa kế là quyền sử dụng đất, nhận thừa kế là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất, nhận thừa kế là quyền sở hữu nhà ở và kể cả là nhà ở hình thành trong tương lai, kết cấu hạ tầng theo quy định của pháp luật và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả những công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chưa có tại thời điểm khai nhận di sản được, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật, quyền thuê mặt nước theo quy định của pháp luật, các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình, trừ những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật. Như vậy thì có thể thấy, ngoài lệ phí trước bạ theo như phân tích ở trên, quá trình thừa kế nhà đất các chủ thể còn phải thực hiện hoạt động đóng thuế theo quy định. Ngoài các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân thì các trường hợp còn lại, khi các chủ thể nhận thừa kế nhà đất sẽ phải nộp một khoản thuế thu nhập cá nhân, nếu không tuân thủ sẽ bị coi là hành vi vi phạm quy định của pháp luật và tùy theo từng mức độ, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự theo những tội danh tương ứng. Số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp trong hoạt động thừa kế nhà đất là 10% giá trị của nhà đất được thừa kế. Theo đó thì công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động thừa kế nhà đất được ghi nhận như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá trị nhà đất được thừa kế x 10%

Bên cạnh đó, ngoài thuế thu nhập cá nhân như đã phân tích ở trên và lệ phí trước bạ, thì các chủ thể con có thể phải nộp lệ phí cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Nếu người hưởng thừa kế nhà đất giữ nguyên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũ, chỉ đăng ký biến động để cập nhật thông tin của mình lên trang 4 của giấy chứng nhận thì không phải đóng loại phí này. Tuy nhiên, nếu người hưởng thừa kế có yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận thì phải nộp thêm lệ phí cấp mới giấy chứng nhận. Tùy theo quy định của từng tỉnh thành khác nhau mà mức phí này là khác nhau, mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể, tuy nhiên thông thường lệ phí cấp mới sổ đỏ là 100.000 đồng.

4. Trường hợp được miễn đóng lệ phí trước bạ thừa kế nhà đất: 

Theo như phân tích ở trên thì lệ phí trước bạ là một trong những khoản lệ phí bắt buộc phải đóng của các chủ thể khi thực hiện hoạt động thừa kế nhà đất. Tuy nhiên không phải tất cả các trường hợp các chủ thể đều phải tuân thủ nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ. Xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau mà trong một số trường hợp nhất định, pháp luật quy định sẽ được miễn lệ phí trước bạ khi thừa kế nhà đất tương tự như trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ, thu nhập từ nhận thừa kế nhà đất giữa các đối tượng sau đây sẽ được miễn lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

– Vợ hưởng thừa kế nhà đất do chồng để lại hoặc ngược lại;

– Con hưởng thừa kế nhà đất từ cha, mẹ đẻ và ngược lại;

– Con nuôi hưởng thừa kế của cha, mẹ nuôi và ngược lại;

– Con dâu, con rể hưởng thừa kế nhà đất từ cha, mẹ chồng hoặc cha, mẹ vợ và ngược lại;

– Cháu nội, cháu ngoại hưởng thừa kế của ông bà nội hoặc ông bà ngoại và ngược lại;

– Anh chị em ruột hưởng thừa kế của nhau.

Quy định này có ý nghĩa vô cùng quan trọng, khi thuốc trường hợp nêu trên các chủ thể sẽ không cần phải thực hiện hoạt động đóng lệ phí trước bạ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Suy cho cùng thì các mối quan hệ nêu trên đều là những mối quan hệ thân thiết trong gia đình, vì thế quy định việc miễn lệ phí trước bạ thừa kế nhà đất trong trường hợp này là hợp lý. Miễn lệ phí trước bạ thường được thiết lập nhằm đạt được các mục tiêu chính như khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể, thúc đẩy sự phát triển của kinh tế và xã hội, thể hiện sự quan tâm và công bằng của nhà nước.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Phí và lệ phí năm 2020;

– Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

– Nghị định số 126/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế.