Nhận thừa kế nhà đất thì phải nộp các khoản thuế, phí nào?

1. Thừa kế đất có phải đóng thuế không? 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 9 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập chịu thuế có bao gồm: thu nhập từ nhận thừa kế chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế, cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.

Do đó, nhận thừa kế đất sẽ thuộc đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân. 

Đồng thời căn cứ theo quy định tại điểm c Khoản 9 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ nhận thừa kế thông qua di chúc hoặc thông qua pháp luật thuộc đối tượng chịu thuế cụ thể như sau: 

Với trường hợp bất động sản bao gồm:

– Quyền sử dụng đất. 

– Quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất. 

– Quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. 

– Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai. 

– Quyền thuê đất. 

– Quyền thuê mặt nước. 

– Các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức. 

2. Các loại thuế phí phải nộp khi nhận thừa kế đất phải nộp: 

Khi nhận thừa kế đất đai thì người nhận sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể là: 

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất. 

Trong đó: 

– Thu nhập tính thuế: 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập tính thuế đối với nhận thừa kế là đất đai là phần giá trị tài sản nhận thừa kế vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận. Cụ thể như sau: 

+ Với quyền sử dụng đất: giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

+ Với đất đai có nhà và công trình kiến trúc trên đất: giá trị khi đó sẽ được tính căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước về phân loại nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước ban hành; trên cơ sở giá trị còn lại của nhà hay các công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

– Thuế suất: với thừa kế là đất thì thuế suất là 10% theo biếu thuế toàn phần.

Lưu ý: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế khi thừa kế đất đai là thời điểm cá nhân tiến hành làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế.

3. Trường hợp nào nhận thừa kế đất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân? 

Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập được miễn thuế, trong đó bao gồm:

– Thu nhập khi nhận thừa kế là bất động sản (cụ thể là quyền sử dụng đất) giữa những đối tượng sau:

+ Vợ với chồng.

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.

+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể.

+ Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

+ Anh chị em ruột với nhau.

Như vậy, theo quy định đó thì thu nhập từ việc nhận thừa kế bất động sản giữa những đối tượng như trên sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

4. Các khoản chi phí khác khi nhận thừa kế đất đai: 

Thứ nhất, là lệ phí trước bạ:

Người nhận thừa kế khi đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ =  mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) x Giá trị bất động sản nhận được

Trong đó:

– Giá trị bất động sản:

+ Giá trị bất động sản là quyền sử dụng đất nhận được căn cứ theo giá của Nhà nước do Hội đồng nhân dân tỉnh tại nơi có đất quy định.

– Mức thu lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, bao gồm:

Nhà, hay đất nhận thừa kế giữa các đối tượng sau:

+  Vợ với chồng.

+ Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

+ Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

+ Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.

+ Cha vợ, mẹ vợ với con rể.

+ Ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

+ Anh chị em ruột với nhau.

Thứ hai, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Khi đi làm thủ tục đăng kí biến động đất đai, nếu có yêu cầu cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế phải nộp khoản phí này.

Hiện nay, mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh nơi có đất quy định, tuy nhiên mức thu dưới 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.

Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ:

Theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do từng địa phương quy định về quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

5. Mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân: 

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

(Áp dụng đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;

thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản)

[01] Kỳ tính thuế:… Lần phát sinh: ….Ngày … tháng … năm …

[02] Lần đầu: * [03] Bổ sung lần thứ:…

I. THÔNG TIN NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[04] Tên người nộp thuế:……………….

[05] Mã số thuế (nếu có):

[06] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp cá nhân quốc tịch Việt Nam): ……….

[06.1] Ngày cấp:……………… [06.2] Nơi cấp:……………

[07] Hộ chiếu (trường hợp cá nhân không có quốc tịch Việt Nam): ……………

[07.1] Ngày cấp:…………… [07.2] Nơi cấp:…………

[08] Địa chỉ chỗ ở hiện tại: ……………

[09] Quận/huyện: ………………. [10] Tỉnh/Thành phố: ……………….

[11] Điện thoại: ………….. [12] Email: ……………

[13] Tên tổ chức, cá nhân khai thay (nếu có):……………….

[14] Mã số thuế (nếu có):

[15] Địa chỉ: ………

[16] Quận/huyện: ………………. [17] Tỉnh/Thành phố: ……………..

[20] Tên đại lý thuế (nếu có):………………

[21] Mã số thuế (nếu có):

[22] Địa chỉ: ……………

[23] Quận/huyện: ………………. [24] Tỉnh/Thành phố: ……………

[25] Điện thoại: …………… [26] Email: ……………..

[27] Hợp đồng đại lý thuế: [28] Số: ……………….[29] Ngày:……………..

[30] Giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:…………

[30.1] Số:………… [30.2] Do cơ quan:………………… [30.3] Cấp ngày:………..

[31] Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp 1, cấp 2 hoặc Sàn giao dịch của chủ dự án:………..

[31.1] Số………..[31.2] Ngày:…………

[32]Hợp đồng chuyển nhượng trao đổi bất động sản:

[32.1] Số:………..… [32.2] Nơi lập…………. [32.3] Ngày lập:…………

[32.4] Cơ quan chứng thực ………… [32.5] Ngày chứng thực: ………….

II. THÔNG TIN NGƯỜI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[33] Họ và tên đại diện:…………….

[34] Mã số thuế (nếu có):

[35] Số CMND/CCCD/Hộ chiếu (trường hợp chưa có mã số thuế):…………

[35.1] Ngày cấp:…………[35.2] Nơi cấp:…………

[36] Văn bản Phân chia di sản thừa kế, quà tặng là Bất động sản

[36.1] Nơi lập hồ sơ nhận thừa kế, quà tặng: …………….

[36.2] Ngày lập: ………….

[36.3] Cơ quan chứng thực:………………

[36.4] Ngày chứng thực: ……………

III. LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[37] Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

[38] Quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

[39] Quyền thuê đất, thuê mặt nước

[40] Bất động sản khác

IV. ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG

[41] Thông tin về đất:

[41.1] Thửa đất số (Số hiệu thửa đất)……; Tờ bản đồ số (số hiệu):………..

[41.2] Địa chỉ:………………

[41.3] Số nhà…. Toà nhà… Ngõ/hẻm…… đường/phố…… Thôn/xóm/ấp:………

[41.4] Phường/xã:……………..

[41.5] Quận/huyện:……………..

[41.6] Tỉnh/thành phố:………………

[41.7] Loại đất, vị trí thửa đất (1,2,3,4…)

+ Loại đất 1:…………… Vị trí 1:………… Diện tích:…………….m2

+ Loại đất 1:…………… Vị trí 2:………… Diện tích:…………….m2

…

+ Loại đất 2:…………… Vị trí 1:………… Diện tích:…………….m2

+ Loại đất 2:…………… Vị trí 2:………… Diện tích:…………….m2

…

[41.8] Hệ số (nếu có):…………

[41.9] Nguồn gốc đất: (Đất được nhà nước giao, cho thuê; Đất nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế, hoặc nhận tặng, cho…): …………

[41.10] Giá trị đất thực tế chuyển giao (nếu có): ……….đồng

[42] Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng

[42.1] Nhà ở riêng lẻ:

[42.2] Loại 1:……… Cấp nhà ở…..Diện tích sàn xây dựng:…………m2

[42.3] Loại 2:……… Cấp nhà ở…..Diện tích sàn xây dựng:…………m2

[42.4] Giá trị nhà thực tế chuyển giao (nếu có):……………đồng

[42.5] Nhà ở chung cư:

[42.6] Chủ dự án:……………. [42.7] Địa chỉ dự án, công trình:………….

[42.8] Diện tích xây dựng:………… [42.9] Diện tích sàn xây dựng:…..….m2

[42.10] Diện tích sở hữu chung:.….m2 [42.11] Diện tích sở hữu riêng:..….m2

[42.12] Kết cấu:………… [42.13] Số tầng nổi:………… [42.14] Số tầng hầm:……..

[42.15] Năm hoàn công:…………

[42.16] Giá trị nhà thực tế chuyển giao (nếu có):…………đồng

[42.17] Nguồn gốc nhà

Tự xây dựng [42.18] Năm hoàn thành (hoặc năm bắt đầu sử dụng nhà):.….

Chuyển nhượng [42.19] Thời điểm làm giấy tờ chuyển giao nhà:……………

[42.20] Công trình xây dựng (trừ nhà ở)

[42.21] Chủ dự án:………….[42.22] Địa chỉ dự án, công trình…………

[42.23] Loại công trình:…………… Hạng mục công trình……Cấp công trình……

[42.24] Diện tích xây dựng: …….. [42.25] Diện tích sàn xây dựng:…..….m2;

[42.26] Hệ số (nếu có):………………

[42.27] Đơn giá:……………

[42.28] Giá trị công trình thực tế chuyển giao (nếu có):………đồng

[43] Tài sản gắn liền với đất

[43.1] Loại tài sản gắn liền với đất:……………

[43.2] Giá trị tài sản gắn liền với đất thực tế chuyển giao (nếu có):……đồng

V. THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN; TỪ NHẬN THỪA KẾ, QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

[44] Loại thu nhập

[44.1] Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

[44.2] Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng

[45] Giá trị chuyển nhượng bất động sản và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giá trị bất động sản nhận thừa kế, quà tặng:………. đồng

[46] Thuế thu nhập cá nhân phát sinh đối với chuyển nhượng bất động sản ([46]=[45]x2%):…………..đồng

[47] Thu nhập miễn thuế:………….. đồng

[48] Thuế thu nhập cá nhân được miễn ([48] = [47] x 2%) ……… đồng

[49] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản:{[49]=([46]-[48])}: …………đồng

[50] Thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản:

{[50]=([45]-[47]-10.000.000) x 10%}:…………đồng

[51] Số thuế phải nộp, được miễn của chủ sở hữu (chỉ khai trong trường hợp có đồng sở hữu hoặc chủ sở hữu, đồng sở hữu được miễn thuế theo quy định):

Đơn vị tiền: Đồng Việt Nam

STT	Họ và tên	Mã số thuế	Tỷ lệ sở hữu (%)	Số thuế phải nộp	Số thuế được miễn	Lý do cá nhân được miễn với nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất	Lý do miễn khác
[51.1]	[51.2]	[51.3]	[51.4]	[51.5]	[51.6]	[51.7]	[51.8]
1
2
….

VI. HỒ SƠ KÈM THEO GỒM:

– ………….;

Tôi cam đoan những nội dung kê khai là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những nội dung đã khai./.

NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ Họ và tên:……………………….. Chứng chỉ hành nghề số:……

…, ngày……. tháng……. năm……. NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ (Chữ ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)/Ký điện tử)

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT: