Thủ tục thành lập văn phòng tư vấn bất động sản? Điều kiện, thủ tục mở văn phòng tư vấn nhà đất?

1. Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

Luật hợp tác xã năm 2012

Nghị định 193/2013/NĐ – CP ngày 21 tháng 11 năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Dựa theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bạn đang muốn mở (thành lập) một văn phòng tư vấn về đất đai để thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai cho bà con trên địa bàn. 

Đất đai, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 được xác định là bất động sản. Do vậy, việc bạn muốn thành lập văn phòng tư vấn đất đai được hiểu là việc bạn đang muốn thành lập văn phòng tư vấn bất động sản, là một trong những hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Đồng thời, ngoài việc tư vấn về đất đai thì văn phòng mà bạn dự định thành lập còn thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Trường hợp này bạn đang thực hiện hoạt động trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bán động sản nên theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, văn phòng của bạn còn có chức năng môi giới bất động sản. Như vậy, bạn đang muốn thành lập một văn phòng tư vấn bất động sản thực hiện các hoạt động tư vấn đất đai và môi giới đất đai.

Để thực hiện các thủ tục để thành lập một văn phòng tư vấn đất đai thì cần xem xét các phương diện sau:

Trước hết,Theo Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 để thành lập một văn phòng tư vấn đất đai thì bạn cần đáp ứng điều kiện:

“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”

Đồng thời, tại Điều 60 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng có quy định:

“Điều 60. Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật này.”

Với hoạt động môi giới bất động sản thì văn phòng của bạn cần đáp ứng điều kiện:

“Điều 62. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

3. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”

Xem xét các căn cứ pháp luật được trích dẫn ở trên, để thực hiện việc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì bạn phải đáp ứng các điều kiện nêu trên. Đồng thời, dựa trên căn cứ theo quy định của pháp luật nêu trên, nếu bạn mở văn phòng tư vấn đất đai chỉ thực hiện hoạt động môi giới đất đai hoặc thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ không thường xuyên thì không cần phải thành lập doanh nghiệp mà có thể hoạt động với tư cách cá nhân độc lập. 

Nhưng nếu bạn không chỉ thực hiện hoạt động môi giới đất đai, mà còn thực hiện các hoạt động dịch vụ tư vấn đất đai và các hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính chất thường xuyên khác thì cần phải thực hiện việc thành lập doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã. Theo đó, nếu bạn muốn mở văn phòng, thành lập doanh nghiệp thì trong doanh nghiệp phải có ít nhất có hai cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đồng thời phải đáp ứng điều kiện về vốn pháp định là không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Trong đó, để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì bạn hoặc cá nhân của văn phòng bạn phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, theo đó phải đáp ứng các điều kiện: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; đã qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản.

Thứ hai, về thủ tục mở văn phòng tư vấn đất đai. 

Sau khi đã xác định đủ điều kiện để được kinh doanh bất động sản, thì để mở văn phòng tư vấn đất đai, bạn sẽ chuẩn bị hồ sơ để thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản. Cụ thể: 

Nếu bạn lựa chọn mở văn phòng dưới mô hình doanh nghiệp thì tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp mà bạn lựa chọn là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hay công ty tư nhân mà hồ sơ thành lập sẽ khác nhau. Ví dụ:

– Nếu loại hình doanh nghiệp mà bạn lựa chọn là công ty trách nhiệm hữu hạn, thì căn cứ theo quy định tại Điều 22 Luật doanh nghiệp năm 2014 hồ sơ bạn cần chuẩn bị gồm: 

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;
• Điều lệ công ty;
• Danh sách thành viên;
• Bản sao các loại giấy tờ như: thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của các thành viên là cá nhân; Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương khác của tổ chức và văn bản ủy quyền; thẻ căn cước công dân, giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo ủy quyền của thành viên là tổ chức; Giấy chứng nhận đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài;

– Nếu bạn lựa chọn loại hình doanh nghiệp là công ty cổ phần thì hồ sơ bạn cần chuẩn bị được thực hiện theo quy định tại Điều 23 Luật doanh nghiệp năm 2014, cụ thể gồm:

Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;

Điều lệ công ty;

Danh sách cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài;

Bản sao các loại giấy tờ như thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân; hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của các cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân; Quyết định thành lập, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu tương đương khác của tổ chức và văn bản ủy quyền; thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác của người đại diện theo ủy quyền của cổ đông sáng lập và cổ đông là nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức; Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài…

Sau khi lựa chọn loại hình doanh nghiệp phù hợp với khả năng tài chính, khả năng tổ chức, quản lý của bạn thì bạn chuẩn bị hồ sơ và nộp lên cơ quan đăng ký kinh doanh. Cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ có trách nhiệm xem xét tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì phải thông báo bằng văn bản trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Trường hợp từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì phải thông báo bằng văn bản cho người thành lập doanh nghiệp được biết.

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thì bạn sẽ phải tiến hành thủ tục công bố nội dung đăng ký doanh nghiệp, tức là thông báo công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp theo quy định tại Điều 33 Luật doanh nghiệp năm 2014.

Đồng thời sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, công ty bạn sẽ phải tiến hành các thủ tục khác như hoàn tất thủ tục khắc dấu, thông báo mẫu dấu trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp; hoàn tất thủ tục khai thuế ban đầu tại cơ quan thuế; mở tài khoản ngân hàng cho doanh nghiệp; đóng thuế môn bài; hoàn tất thủ tục xin đặt in hóa đơn, đặt in hóa đơn và phát hành hóa đơn giá trị gia tăng…

Trường hợp bạn thành lập hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì phải thành lập hợp tác xã theo quy định của Luật hợp tác xã năm 2012. Theo quy định của Luật hợp tác xã năm 2012 thì hợp tác xã sẽ được thành lập bởi các sáng lập viên là hộ gia đình, cá nhân tự nguyện cam kết thành lập. Theo Điều 20 Luật hợp tác xã năm 2012 thì các sáng lập viên sẽ thực hiện việc tổ chức hội nghị thành lập hợp tác xã, thảo luận và thông qua điều lệ hợp tác xã, phương án kinh doanh hợp tác xã và dự kiến thành viên. Sau khi thảo luận và thống nhất về điều lệ, phương án kinh doanh, tên và biểu tượng thì bạn cần làm thủ tục đăng ký hợp tác xã tại cơ quan có thẩm quyền (ở đây là Phòng tài chính – kế hoạch thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện) theo quy định tại Điều 23 Luật hợp tác xã năm 2012; Điều 6 Nghị định 193/2013/NĐ-CP. 

Hồ sơ đăng ký hợp tác xã bao gồm:

• Giấy đề nghị đăng ký hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;
• Điều lệ;
• Phương án sản xuất kinh doanh; danh sách thành viên hợp tác xã; danh sách hội đồng quản trị, giám đốc (hoặc tổng giám đốc); ban kiểm soát hoặc kiểm soát viên;
• Nghị quyết hội nghị thành lập

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận đăng ký trong thời gian 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ; trường hợp từ chối phải trả lời bằng văn bản, nêu rõ lý do.

Như vậy, đây là những thủ tục cần thiết để bạn có thể mở văn phòng tư vấn bất động sản, văn phòng tư vấn đất đai. Bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể để có quyết định cụ thể.