Thủ tục sang tên sổ đỏ thừa kế của người đã mất có di chúc

1. Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất: 

Thừa kế là một quan hệ xã hội phát sinh gắn liền với sự kiện một cá nhân chết và có tài sản để lại, vì vậy, có thể hiểu thừa kế là sự chuyển dịch tài sản từ người đã chết cho người còn sống tại thời điểm mở thừa kế. Từ đó tài sản được chuyển dịch từ người này sang người khác đảm bảo về tính nguồn gốc và sự chuyển giao, luân chuyển cũng như ý nghĩa kinh tế của tài sản. Xét một cách tổng quát thì thừa kế là sự phản ánh chế độ xã hội và sự phát triển kinh tế – xã hội qua từng thời kỳ, vừa mang tính khách quan lại vừa mang tính chủ quan với nội dung là sự dịch chuyển tài sản từ người chết sang người còn sống theo những quy định, quy tắc do con người đặt ra. Khi xã hội có Nhà nước, thừa kế là một phạm trù pháp luật, phản ánh nền kinh tế, chính trị xã hội của mỗi quốc gia, mỗi thời kỳ, thể hiện sự dịch chuyển tài sản từ người chết sang người còn sống theo các quy định của pháp luật. 

Nhìn chung, pháp luật các quốc gia trên thế giới cơ bản đều công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân dưới các khía cạnh như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu của họ. Quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt nên đây cũng là một di sản đặc biệt của một người để lại khi họ chết. Thừa kế quyền sử dụng đất chính là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất của người chết cho người còn sống. Ở Việt Nam, với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản chung của hộ gia định hoặc quyền tài sản riêng của cá nhân. Bởi vậy, khi cá nhân hoặc thành viên trong hộ gia đình chết thì quyền sử dụng đất của họ được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Theo đó, thừa kế quyền sử dụng đất có thể được xem xét dưới các khía cạnh như sau:

– Thừa kế quyền sử dụng đất là một quyền trong số các quyền năng cụ thể mà nhà nước trao cho người sử dụng đất được ghi nhận trong pháp luật về đất đai. Thừa kế quyền sử dụng đất là một nội dung của quyền sử dụng đất;

– Nếu xem xét dưới góc độ là một chế định pháp luật, thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là tổng thể các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển quyền sử dụng đất từ người đã chết sang những người còn sống bằng trình tự thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; 

– Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức pháp lý của quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chết sang cho người còn sống. Với góc độ này, thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm ba bộ phận: chủ thể, khách thể, nội dung.

2. Trình tự và thủ tục sang tên sổ đỏ của người đã mất có di chúc: 

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế theo di chúc. Cơ quan có thẩm quyền để tiến hành khai nhận di sản thừa kế đó là văn phòng công chứng nơi có bất động sản tọa lạc. Khi đến văn phòng công chứng thì các chủ thể cần phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm những loại giấy tờ cơ bản sau đây:

– Di chúc hợp pháp của người để lại thừa kế; 

– Phiếu yêu cầu công chứng theo quy định của pháp luật; 

– Những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người để lại di sản thừa kế; 

– Sơ yếu lý lịch của những người được nhận di sản thừa kế theo di chúc và những người được nhận di sản không phụ thuộc vào di chúc theo quy định của pháp luật dân sự; 

– Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế; 

– Đơn đề nghị được đăng ký thừa kế (sẽ được áp dụng trong trường hợp người thừa kế là người duy nhất); 

– Văn bản từ chối hưởng di sản thừa kế trong trường hợp đó là người được quyền hưởng di sản thừa kế nhưng từ chối hưởng di sản thừa kế của người để lại di chúc. 

Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ theo nguyện vọng của di chúc mà người để lại di sản thừa kế ghi nhận. Để làm được điều đó thì phải chuẩn bị một bộ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật để đăng ký biến động giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người để lại di sản thừa kế sau khi hoàn thành thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bao gồm những loại giấy tờ cơ bản sau đây, và nổ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó là văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện:

– Đơn đăng kí biến động đất đai theo quy định của pháp luật là mẫu số 09/ĐK;

– Văn bản khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Bước 3: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ theo nguyện vọng của di chúc mà người để lại di sản thừa kế ghi nhận trong thời hạn 10 ngày được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, đặc biệt là khoảng thời gian này sẽ không tính vào thời gian các ngày nghỉ và ngày lễ theo quy định của pháp luật. Đối với những nơi vùng sâu vùng xa hoặc có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian thực hiện sẽ được tăng thêm 10 ngày, tức là 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Bước 4: Dựa vào giấy biên nhận và trả kết quả của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ thể có nhu cầu sẽ đến nhận kết quả và thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, đồng thời nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chính chủ.

3. Điều kiện để tiến hành sang tên sổ đỏ theo di chúc người mất để lại:

Thứ nhất, đối tượng trong giao dịch phải là quyền sử dụng đất, đáp ứng được điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cũng như các giao dịch khác có liên quan quyền sử dụng đất hay bất cứ tài sản khác thì tài sản giao dịch phải không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất hay có thể nói tài sản “sạch” và còn trong thời hạn sử dụng. Đây là điều kiện bảo đảm an toàn về mặt pháp lý đối với di sản là quyền sử dụng đất. 

Thứ hai, chủ thể để lại thừa kế, theo khoản 1 Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 thì chỉ có thể là cá nhân hay chủ thể để lại di sản là quyền sử dụng đất chỉ có thể là cá nhân có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải bất kỳ cá nhân nào có quyền sử dụng đất đều được để lại thừa kế quyền sử dụng đất mà chỉ những cá nhân có quyền sử dụng đất sau: cá nhân là người Việt Nam, bao gồm cá nhân và cá nhân là thành viên hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, và cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều là các chủ thể được để lại thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành.

4. Mức phí khai nhận di sản thừa kế theo di chúc: 

Nhìn chung thì để hoàn thiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế khi người mất để lại di chúc thì phải thanh toán khoản phí theo quy định của pháp luật tại văn phòng công chứng, cụ thể mức giao động như sau: 

Thứ tự	Giá trị tài sản	Mức thu (đơn vị: đồng)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn đồng
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn đồng
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản (nhưng tối đa là 70 triệu đồng / trường hợp).

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.