Thủ tục mở văn phòng môi giới nhà đất, nhận ký gửi nhà đất

Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu mua nhà của nhiều hộ gia đình đặc biệt là hộ gia đình tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ,…nhiều công ty, doanh nghiệp mở văn phòng môi giới nhà đất, nhận ký gửi nhà đất đã được mở ra và ngày càng phổ biến. Vậy, mở văn phòng môi giới nhà đất, nhận ký gửi nhà đất cần thực hiện thủ tục và hồ sơ như thế nào? 

Cơ sở pháp lý: 

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014; 

– Nghị định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; 

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

1. Môi giới nhà đất là gì? 

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014).

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, môi giới nhà đất hay môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

2. Nhận ký gửi nhà đất là gì?

Nhận ký gửi nhà đất được hiểu là hình thức mua bán, cho thuê bất động sản mà chủ thể tham gia là chủ sở hữu, bên trung gian và khách hàng. Chủ sở hữu bất động sản sẽ thực hiện ủy quyền cho bên trung gian thực hiện toàn bộ hoạt động giao dịch đối với khách hàng. Khi giao dịch thành công, chủ sở hữu nhận số tiền bán hoặc cho thuê đất, bên trung gian hưởng hoa hồng theo như thỏa thuận trong hợp đồng quyền. 

Hiện nay, ký gửi nhà đất không còn xa lạ, bởi trong các giao dịch giữa chủ sở hữu nhà ở, đất đai đã có các thỏa thuận được ghi nhận thành các điều khoản trong hợp đồng. Theo quy định pháp luật hiện hành, ký gửi nhà đất là hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp pháp và được ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Khi ký gửi nhà đất, có một số ưu điểm sau:

– Việc ký gửi nhà đất giúp bất động sản của chủ sở hữu được cho bán/thuê một cách nhanh chóng bởi thông quan bên trung gian môi giới;

– Giúp chủ sở hữu bất động sản tiết kiệm thời gian, công sức; 

– Các bên trung gian trong ký gửi nhà đất đều là đơn vị chuyên thực hiện các thủ tục, giao dịch liên quan đến vấn đề này.

3. Điều kiện mở văn phòng môi giới nhà đất, nhận ký gửi nhà đất:

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

(i) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii)  Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

(iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

(i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

(ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện mở văn phòng môi giới đất: 

Căn cứ theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau: 

– Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

– Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

(iii) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản) như đã nêu trên và Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện nêu trên. 

Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.

Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: 

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

– Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

– Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

Theo quy định của điều luật trên thì cá nhân sẽ được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đầy đủ các điều kiện đó là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị truy cứu trách nhiệm hình sự, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên và đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Bên cạnh đó cũng theo quy định của điều luật này thì chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sẽ có thời hạn sử dụng là 05 năm.

4. Thủ tục mở văn phòng môi giới nhà đất, nhận ký gửi nhà đất:

4.1. Thủ tục mở văn phòng môi giới bất động sản:

Hiện nay, theo quy định pháp luật để mở văn phòng môi giới nhà đất thì cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Thủ tục mở văn phòng môi giới đất đai bao gồm các bước sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Tổ chức, doanh nghiệp thành lập văn phòng môi giới nhà đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau: 

(1) Chứng chỉ hành nghề môi giới Bất động sản, nhà đất (bản chính);

(2) Đơn đề nghị thành lập văn phòng môi giới nhà đất theo mẫu; 

(3) Danh sách các cổ đông, thành viên sáng lập;

(4) Quyết định bổ nhiệm bằng văn bản và hợp đồng lao động của văn phòng môi giới với người có chứng chỉ môi giới Bất động sản;

(5) Điều lệ công ty do doanh nghiệp soạn thảo;

(6) Văn bản ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện thủ tục mở văn phòng môi giới nhà đất (nếu có). 

Bước 2: Nộp hồ sơ xin thành lập văn phòng môi giới nhà đất tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch và Đầu tư nơi đặt văn phòng môi giới nhà đất. 

Bước 3: Phòng đăng ký kinh doanh tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra xem xét hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ hồ sơ đầy đủ cơ quan đăng ký kinh doanh cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và thông báo bằng văn bản trong 03 ngày làm việc từ ngày nhận hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, từ chối cấp chứng nhận doanh nghiệp thì phải có văn bản nêu rõ lý do).

4.2. Thủ tục nhận ký gửi nhà đất:

Theo quy định pháp luật để thực hiện thủ tục nhận ký gửi nhà đất thì cần phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật  bao gồm các bước sau: 

Tổ chức, doanh nghiệp thực hiện thủ tục ký gửi nhà đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau: 

(1) Đơn đề nghị ký gửi bất động sản

(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản

(3) Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hợp lệ

(4) Sổ hộ khẩu

(5) Cung cấp các thông tin về bất động sản như: Vị trí, tình trạng, số tiền muốn bán…

Sau khi nhận được các thông tin do chủ sở hữu bất động sản cung cấp, bên trung gian nhận ký gửi sẽ xem xét, liên hệ và trao đổi thông tin cụ thể về bất động sản và khoản thu lao theo thỏa thuận.