Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Chuyển mục đích sử dụng đất trong Tiếng anh là gì? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất? Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất?
Căn cứ vào tính chất của đất đai, mỗi loại đất sẽ có các đặc tính riêng phù hợp với các mục đích sử dụng. Mục đích sử dụng đất cũng là một trong các căn cứ phân loại đất theo quy định của pháp luật. Việc chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục và đóng lệ phí, để mang đến thông tin cho người đọc, Luật Dương Gia sẽ hướng dẫn ngay trong bài viết dưới đây.
1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo từ điển Luật học (2006), mục đích sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lý phải tuân thủ các quy định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất.
Luật Đất đai không có định nghĩa cụ thể thế nào là mục đích sử dụng đất. Tuy vậy, thông tư 27/2018/TT-BTNMT căn cứ vào 3 nhóm đất chung 19 loại đất quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 để xác định 61 loại đất cụ thể với mã loại đất xác định nhằm mục đích chuẩn hóa dữ liệu quản lý đất đai và ghi nhận loại đất đối với từng thửa đất trong hồ sơ địa chính, trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng loại đất.
Chính vì không quy định về mục đích sử dụng đất, do đó trong Luật Đất đai cũng không có định nghĩa về việc thế nào là chuyển mục đích sử dụng đất, thực tế đây việc chuyển mục đích sử dụng đạt có thể dẫn đến thửa đất được chuyển từ nhóm đất này sang nhóm đất khác, ví dụ, chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp,…và việc chuyển mục đích sử dụng đất đúng quy định của pháp luật sẽ dẫn tới sự thay đổi công năng của đất đai cả về pháp lý và trên thực tế.
Xét một cách khái quát nhất, chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất đại theo ý chí của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Còn xét trên phương diện quản lý nhà nước về đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất là chuyển dịch đất đai từ một nhóm đất, một loại đất hoặc một phân loại đất nhất định sang một nhóm đất, một loại đất hoặc một phân loại đất khác.
Chuyển mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng do đó, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, cụ thể là các trường hợp:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất trong Tiếng anh là gì?
Chuyển mục đích sử dụng đất trong Tiếng anh là: “Change of land use purpose“
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất mới nhất.
3.1. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất quy định về hồ sơ bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Hai loại văn bản trên;
– Biên bản xác minh thực địa;
– Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số NĐ 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
– Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.
Có thế thấy, hồ sơ chuẩn bị cho quá trình chuyển mục đích sử dụng đất khá phức tạp, cá nhân, tổ chức phải chuẩn bị rất nhiều và kéo dài thời gian.
3.2. Trình tự, thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tới Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ thì các cơ quan quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
– Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;
– Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;
– Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai: Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Cơ sở pháp lý cho trình tự, thủ tục này là Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013.
3.3. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai năm 2013:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền.
4. Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất?
Khoản 2, Điều 57 Luật đất đai đã quy định rằng: “Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”. Như vậy, việc đóng lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất là bắt buộc.
Lệ phí trước bạ phải nộp= Giá tính lệ phí trước bạ * Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) (Điều 5, Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ)
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất: Là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
