Thủ tục góp vốn vào công ty với tài sản đăng ký quyền sở hữu. Điều kiện, hình thức chuyển quyền sử dụng đất trang trại và quyền sở hữu trang trại trên đất.
Thủ tục góp vốn vào công ty với tài sản đăng ký quyền sở hữu. Điều kiện, hình thức chuyển quyền sử dụng đất trang trại và quyền sở hữu trang trại trên đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật sư. Cho tôi hỏi là hiện tại tôi có trang trại chăn nuôi heo đang thuộc quyền sở hữu của cá nhân tôi có sổ đỏ. Nhưng giờ tôi muốn chuyển tài sản đó sang tài sản của công ty thì thủ tục cần những gì?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có trang trại chăn nuôi heo đang thuộc quyền sở hữu của bạn và có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hiện tại, bạn đang muốn chuyển quyền sở hữu tài sản đó sang cho tài sản của công ty. Tuy nhiên, bạn lại không nói rõ bạn muốn chuyển quyền sở hữu của trang trại nuôi heo – là tài sản trên đất hay chuyển quyền sở hữu trang trại nuôi heo cùng giá trị quyền sử dụng phần đất có trang trại đó, đồng thời trang trại nuôi heo này có được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hay không?
Do vậy khi xác định các thủ tục cần làm khi thực hiện việc chuyển quyền sở hữu tài sản của bạn sang tài sản của công ty sẽ có hai trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Bạn chỉ chuyển quyền sở hữu trang trại chăn nuôi heo mà không chuyển quyền sử dụng đất đối với phần đất có trang trại này cho công ty.
Trong trường hợp bạn muốn chuyển quyền sở hữu trang trại chăn nuôi heo cho công ty nhưng không chuyển quyền sử dụng đất đối với phần đất có trang trại này cho công ty. Điều này có nghĩa bạn đang muốn chuyển nhượng giá trị tài sản trên đất – là trang trại nuôi heo cho công ty. Trường hợp này được thực hiện khi trang trại nuôi heo này – tài sản gắn liền trên đất chưa được ghi nhận, thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đã được cấp.
Trong trường hợp này, bạn có thể thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản này thông qua việc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn tài sản trên đất này như đối với một tài sản thông thường.
Bởi theo quy định tại Điều 223 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì quyền sở hữu có thể được xác lập theo hợp đồng. Theo đó người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thì có quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Do vậy. khi bạn chỉ chuyển quyền sở hữu trang trại chăn nuôi heo cho công ty thì bạn hoàn toàn có thể thực hiện việc này thông qua hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hoặc thông qua hoạt động góp vốn bằng tài sản vào công ty.
Trong đó, theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản như sau:
"Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận."
Quy định về hợp đồng mua bán tài sản như sau:
"Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan".
Do tài sản trang trại chăn nuôi heo là tài sản trên đất nhưng không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên bạn và Công ty có thể cùng ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hoặc hợp đồng tặng cho, công chứng chứng thực mà không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền, trừ trường hợp tài sản này đã được đăng ký quyền sở hữu.
Trong trường hợp bạn chuyển quyền sở hữu trang trại nuôi heo cho công ty bằng hình thức góp vốn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 35
Về thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn được thực hiện theo quy định tại Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014, theo đó:
"Điều 36. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn
1. Thành viên công ty TNHH, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:
a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;
b) Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản.
– Biên bản giao nhận phải ghi rõ tên và địa chỉ trụ sở chính của công ty; họ, tên, địa chỉ thường trú, số Thẻ căn cước công dân, Giấy chứng minh nhân dân, Hộ chiếu hoặc chứng thực cá nhân hợp pháp khác, số quyết định thành lập hoặc đăng ký của người góp vốn; loại tài sản và số đơn vị tài sản góp vốn; tổng giá trị tài sản góp vốn và tỷ lệ của tổng giá trị tài sản đó trong vốn điều lệ của công ty; ngày giao nhận; chữ ký của người góp vốn hoặc đại diện theo ủy quyền của người góp vốn và người đại diện theo pháp luật của công ty;
2. Tài sản được sử dụng vào hoạt động kinh doanh của chủ DNTN không phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho doanh nghiệp."
Căn cứ theo quy định tại Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2014 thì khi tài sản là trang trại nuôi heo không đăng ký quyền sở hữu thì chỉ cần thực hiện thủ tục giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản.
Từ những căn cứ nêu trên thì tùy thuộc vào việc bạn chuyển quyền sở hữu tài sản là trang trại nuôi heo cho công ty dưới hình thức nào mà trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu của công ty được thực hiện thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc hoạt động góp vốn.
Trường hợp 2: Bạn chuyển quyền sở hữu trang trại chăn nuôi heo đồng thời chuyển quyền sử dụng đất đối với phần đất có trang trại này cho công ty.
>>> Luật sư tư vấn thủ tục góp vốn vào công ty với tài sản đăng ký quyền sở hữu: 1900.6568
Trường hợp bạn chuyển quyền sở hữu trang trại chăn nuôi heo – tài sản trên đất cùng với việc chuyển quyền sử dụng đất đối với phần đất có trang trại thì bạn cũng có thể lựa chọn hình thức tặng cho, chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất và quyền sở hữu trang trại trên đất hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất này.
Trong trường hợp này, để có thể thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất trang trại cùng tài sản trên đất là trang trại thì Công ty phải đáp ứng điều kiện được nhận chuyển nhượng đất trang trại. Cụ thể:
* Điều kiện chuyển nhượng trang trại và quyền sử dụng phần đất có trang trại:
Căn cứ theo quy định tại điểm h) khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì:
"Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
…
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;"
Theo quy định tại điểm h, khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì đất xây dựng trang trại, chuồng trại chăn nuôi heo mà bạn định chuyển nhượng được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp khác.
Về điều kiện nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) từ cá nhân, hộ gia đình được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (theo khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013).
Trường hợp tổ chức kinh tế (ở đây là công ty) nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất trang trại và trang trại là tài sản trên đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì còn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 193
– Có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền đối với Công ty nhận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trang trại để thực hiện dự án.
– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất có trang trại được Công ty này nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn từ bạn phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Ngoài ra, bạn hiện đang là chủ sở hữu của trang trại nuôi heo này và là người sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất có trang trại này. Để có thể thực hiện việc chuyển quyền sở hữu trang trại nuôi heo và quyền sử dụng phần đất có trang trại thì bạn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Xem xét trong hoàn cảnh thực tế của bạn thì phần đất có trang trại nuôi heo bạn định chuyển quyền cho công ty thuộc loại đất nông nghiệp, mà không phải là đất trồng luá, đồng thời, bạn cũng đã có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất này). Trong trường hợp này, bạn cần đáp ứng những điều kiện được phân tích nêu trên thì mới có thể thực hiện hoạt động chuyển quyền sở hữu tài sản trên đất là trang trại nuôi heo cùng phần đất có trang trại cho công ty. Tuy nhiên, bạn không nói rõ, mục đích chuyển nhượng là gì nên bạn cần căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh thực tế để có sự xác định cụ thể.
Trong trường hợp cả bạn và Công ty đều đáp ứng các điều kiện thì hai bên có thể thực hiện hoạt động chuyển quyền sở hữu trang trại nuôi heo và phần đất có trang trại theo quy định của pháp luật.
* Về hình thức chuyển quyền sở hữu trang trại và quyền sử dụng phần đất có trang trại.
Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, thì tổ chức kinh tế hoàn toàn có quyền được nhận chuyển quyền sử dụng đất trang trại thông qua hoạt động chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Do vậy, bạn có thể chuyển quyền sử dụng đất trang trại và quyền sở hữu tài sản trên đất là trang trại cho công ty thông qua việc chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trang trại và trang trại trên đất cho công ty.
Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất – trang trại được thực hiện như sau:
– Bạn và công ty sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng/góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ở đây là quyền sử dụng đất trang trại và trang trại trên đất). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất này phải được công chứng chứng thực trừ trượng hợp kinh doanh bất động sản (theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).
– Hai bên sẽ thực hiện thủ tục chuyển quyền, sang tên tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Hai bên sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất gồm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp bạn và công ty thực hiện việc chuyển quyền thông qua hoạt động chuyển nhượng. Trường hợp bạn chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trang trại cho công ty bằng hình thức góp vốn thì theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Luật doanh nghiệp năm 2014, thì sẽ không phải chịu lệ phí trước bạ.
Như vậy, từ những phân tích nêu trên, tùy thuộc vào việc bạn lựa chọn chuyển quyền sở hữu tài sản là trang trại nuôi heo này có đồng thời với việc chuyển quyền sử dụng phần đất có trang trại hay không và hình thức bạn lựa chọn chuyển quyền sở hữu tài sản này cho công ty thông qua hình thức chuyển nhượng, tặng cho hay góp vốn mầccác trình tự, thủ tục cần làm cũng được xác định khác nhau. Đồng thời do thông tin bạn không nêu rõ nên bạn cần căn cứ vào tình hình thực tế của mình để có sự xác định cụ thể.
