Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình?

Hộ gia đình là một trong những đối tượng được cấp sổ đỏ phổ biến. Tranh chấp quyền sử dụng đất cả hộ gia đình thường xuất phát liên quan đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình và căn cứ người sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình là một tranh chấp phổ biến và ngày càng diễn ra phức tạp hơn. Vậy khi giải quyết tranh chấp đất đai lưu ý những vấn đề gì và thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thực hiện như thế nào?

Căn cứ pháp lý:

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

– Luật đất đai năm 2013.

Luật sư tư vấn luật miễn phí qua tổng đài điện thoại: 1900.6568

1. Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

Khi phát sinh tranh chấp về đất đai, thông thường Nhà nước luôn khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc xử lý tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Bởi việc tự thỏa thuận không chỉ giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng mà còn giúp cho các bên tiết kiệm thời gian, công sức, chi phí của các bên.

Trong trường hợp các bên không thể tự hòa giải được thì gửi đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện đối với các loại tranh chấp đất đai như tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới đất, … Nếu không tiến hành hòa giải thì Tòa án sẽ có căn cứ trả lại đơn khởi kiện do chưa đủ điều kiện khởi kiện quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013, Điều 89 Nghị định 43/2013/NĐ-CP trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được giải quyết như sau:

Bước 1: Hòa giải tại UBND cấp xã

– Trường hợp các bên thỏa thuận được và hòa giải thành: kết thúc tranh chấp.

– Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được, quá trình hòa giải không thành: các bên có thể nộp hồ sơ khởi kiện ra Tòa án nơi có đất hoặc yêu cầu UBND cấp xã có thẩm quyền giải quyết.

Bước 2: Nộp đơn yêu cầu, đơn khởi kiện

– Trường hợp giải quyết bằng thủ tục khởi kiện: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Hồ sơ khởi kiện tại Tòa án gồm:

+ Đơn khởi kiện (phải đáp ứng nội dung đơn phù hợp với các điều kiện tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự);

+ Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện như căn cước công dân, sổ hộ khẩu, …;

+ Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bằng khoán điền thổ, trích đo bản đồ, …

– Trường hợp phải thực hiện giải quyết bằng thủ tục khiếu nại: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

Bước 3: Thụ lý và giải quyết vụ án

Trường hợp giải quyết bằng thủ tục khởi kiện: Sau khi nhận đơn khởi kiện, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án tiến hành phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.  Sau đó, thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công. Đồng thời, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, đủ điều kiện để thụ lý thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Sau đó, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí đó. Khi đó, việc giải quyết vụ án sẽ do thẩm phán được phân công thực hiện theo đúng trình tự pháp luật.

Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai bằng thủ tục khiếu nại: Chủ tịch UBND giao cho các cơ quan có thẩm quyền tham mưu thẩm tra, xác minh nội dung đơn yêu cầu, tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai và ra quyết định giải quyết hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi quyết định đó cho các bên tranh chấp.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Căn cứ  Khoản 2 Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai 2013, giải quyết tranh chấp đất đai hộ gia đình thì thẩm quyền giải quyết như sau:

– Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

– Đương sự có quyền chọn Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự để giải quyết tranh chấp với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết trong trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch ủy ban nhân dân cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết trong trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì đương sự có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Quyết định giải quyết tranh chấp của người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành, nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

3. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

Căn cứ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu. Các thành viên trong gia đình có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình  theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình mà thành viên đó phải là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Nếu các thành viên trong gia đình không có thỏa thuận thì áp dụng theo quy định về sở hữu chung theo phần.

Trường hợp chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà tài sản là quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. nếu thành viên hộ gia đình tự mình tham gia quan hệ dân sự mà không được các thành viên viên khác trong hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó tham gia giao dịch do mình xác lập, thực hiện.

4. Xác định thành viên trong hộ gia đình khi giải quyết tranh chấp đất:

Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, họ chung sống với nhau và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc được nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trong gia đình, việc xác định thành viên của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có vai trò quan trọng, việc xác định thành viên hộ gia đình cần lưu ý những vấn đề sau:

– Thời điểm xác định số lượng thành viên trong hộ gia đình: Là thời điểm quyền sử dụng đất được ghi trên sổ dành cho hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

– Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hộ khẩu tại thời điểm đó.

– Khi giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp đất đai, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án sẽ đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.