Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua căn hộ chung cư

Tranh chấp dân sự là loại tranh chấp phổ biến diễn ra trong cuộc sống thường ngày. Trong đó chiếm phần lớn là các tranh chấp liên quan đến vấn đề đất đai nhà cửa. Trong đó có tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Để tìm hiểu kỹ hơn về vấn đề này, mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây: 

1. Điều kiện để mua bán căn hộ chung cư:

Để mua bán căn hộ chung cư thì căn hộ chung cư phải đảm bảo các điều kiện được mua bán như việc mua bán đất và nhà ở thông thường. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 thì căn hộ chung cư được đưa vào mua bán thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Căn hộ chung cư phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

– Căn hộ chung cư không thuộc diện đang xảy ra tranh chấp;

– Căn hộ chung cư đó không thuộc diện bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện bị kê biên để bảo đảm thi hành quyết định hành chính;

– Căn hộ đang trong thời hạn sử dụng;

– Căn hộ chung cư không thuộc diện mặt bằng bị thu hồi, giải toả và phá dỡ.

Tuy nhiên, đối với căn hộ chung cư được hình thành trong tương lai nhưng đã có kế hoạch xây dựng và mở bán căn hộ thì điều kiện không quá khắt khe như trên. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014, Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì căn hộ chung cư được hình thành trong tương lai được mở bán khi đáp ứng các điều kiện sau:

– Chủ dự án căn hộ chung cư đã được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Dự án có hồ sơ cụ thể, có bản thiết kế thi công và có Giấy phép xây dựng được cơ quan có thẩm quyền cấp phép;

– Dự án nhà chung cư có giấy tờ chứng minh việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của toà nhà;

– Được Sở Xây dựng nơi có dự án công nhận đã đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai;

– Dự án đã được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

2. Các loại tranh chấp thường xảy ra liên quan đến Hợp đồng mua căn hộ chung cư:

Hiện nay, tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường xảy ra trong các trường hợp sau:

– Tranh chấp liên quan đến đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư như không đủ điều kiện mua bán đối với cả căn hộ đã hình thành và đặc biệt là với căn hộ chung cư được hình thành trong tương lai, căn hộ chung cư được giao không đúng như giao kết;

– Tranh chấp về tiến độ thực hiện hợp đồng (như bên bán không giao nhà cho bên mua, các bên không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế – lệ phí theo cam kết trong hợp đồng);

– Tranh chấp hợp đồng đặt cọc (Ví dụ bên mua đã đặt cọc trước nhưng đến hạn giao kết hợp đồng bên bán lại không muốn bán nữa,…)

– Tranh chấp quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

– Tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng căn hộ chung cư.

3. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng mua căn hộ chung cư:

Tranh chấp Hợp đồng mua căn hộ chung cư là một dạng của tranh chấp hợp đồng dân sự. Theo đó để giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực dân sự thì pháp luật Dân sự đã quy định ba phương pháp giải quyết thường được áp dụng là:

– Thoả thuận, đàm phán giữa các bên giao kết hợp đồng;

– Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài;

– Giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện tại Toà án.

Thông thường trong các hợp đồng giao dịch dân sự thường có điều khoản về phương thức giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Theo đó, trong giao kết hợp đồng dân sự, cụ thể là mua bán bất động sản, các bên thường ưu tiên sự thoả thuận, đàm phán của nhau khi có tranh chấp xảy ra và sau đó nếu không thể giải quyết được thì lựa chọn áp dụng việc khởi kiện ra Toà án để Toà án thụ lý và giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán. Vì vậy, tại bài viết này, Luật Dương Gia sẽ trình bày và chia sẻ tới quý bạn đọc trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện ra Toà án.

Theo đó, để khởi kiện và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua căn hộ chung cư thì cần thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua căn hộ chung cư tại Toà án: 

4.1. Nguyên đơn (bên khởi kiện) chuẩn bị hồ sơ khởi kiện để nộp hồ sơ tại Toà án có thẩm quyền:

Để khởi kiện tại Toà án thì nguyên đơn cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư;

– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bên khởi kiện như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên khởi kiện là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tuỳ thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;

– Bản sao giấy tờ tuỳ thân của bên bị kiện (bị đơn) như Căn cước công dân/ Chứng minh thư nhân dân. Nếu bên bị kiện (bị đơn) là tổ chức hay cơ quan thì phải có bản sao giấy tờ tuỳ thân của người đại diện cơ quan, tổ chức và Giấy phép hoạt động của cơ quan, tổ chức đó;

– Tài liệu có liên quan: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư bị tranh chấp; các chứng từ có liên quan trong việc mua bán;…

– Tài liệu, chứng cứ trong việc các bên đã giải quyết bằng đàm phán, hoà giải như Biên bản thoả thuận.

Sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm đầy đủ giấy tờ, tài liệu trên thì nguyên đơn nộp hồ sơ tại Toà án nhân dân cấp quận/ huyện nơi có căn hộ chung cư có tranh chấp. Theo đó người nộp hồ sơ có thể thực hiện nộp hồ sơ theo 01 trong 02 phương thức sau:

– Phương thức thứ nhất: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Toà án nhân dân cấp quận/ huyện nơi có căn hộ chung cư;

– Phương thức thứ hai: Nộp hồ sơ thông qua đường bưu điện đến Toà án nhân cấp quận/ huyện nơi có căn hộ chung cư.

4.2. Toà án nhân dân cấp quận/huyện tiếp nhận hồ sơ:

Toà án nhân dân cấp quận/ huyện tiếp nhận hồ sơ từ phía nguyên đơn. Theo đó, cán bộ nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính hoàn thiện và hợp pháp của hồ sơ mà nguyên đơn giao nộp. Nếu hồ sơ còn thiếu sót, chưa hợp pháp thì cán bộ tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo cho nguyên đơn sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ đã hoàn thiện thì cán bộ Toà án tiếp nhận hồ sơ và ghi vào biên bản giao nhận và giao cho bên nộp hồ sơ Thông báo tạm ứng án phí.

Sau khi nguyên đơn thực hiện nghĩa vụ đóng tiền tạm ứng án phí tại cơ quan Thi hành án có thẩm quyền bắt đầu thụ lý giải quyết tranh chấp theo trình tự, thủ tục được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

4.3. Toà án nhân dân cấp quận/ huyện giải quyết tranh chấp:

Toà án sẽ thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự. Theo đó, Toà án sẽ mời các bên đương sự đến Toà án để làm bản tự khai và mở các phiên họp hoà giải; phiên họp kiểm tra, công khai chứng cứ,…

4.4. Toà án nhân dân cấp quận/ huyện ra quyết định/ bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng mua căn hộ chung cư:

Sau khi thực hiện các công việc trên, lấy được ý kiến của các bên đương sự, Toà án sẽ xét xử sơ thẩm. Theo đó, Toà án sẽ ra quyết định hoặc bản án để giải quyết tranh chấp cho các bên tham gia vụ kiện.

Sau khi có quyết định hoặc bản án, các bên nếu có kháng nghị thì gửi kháng nghị, yêu cầu Toà án cấp tỉnh xét xử phúc thẩm; nếu không có kháng nghị thì các bên thực hiện theo quyết định được nêu ra trong bản án của Toà án.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015

– Luật Nhà ở năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 20201

– Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014;

– Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật nhà ở.