Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất

1. Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất:

Căn cứ theo quy định hiện nay thì thủ tục khởi kiện về hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị đơn khởi kiện và nộp đơn khởi kiện

– Chuẩn bị đơn khởi kiện

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật Tố tụng hành chính 2015, khi khởi kiện vụ án hành chính thì tổ chức, cá nhân phải tiến hành làm đơn khởi kiện theo quy định sau:

+ Người khởi kiện phải chuản bị đơn khởi kiện theo Mẫu số 01-HC được ban hành kèm theo Nghị quyết 02/2017/NQ-HĐTP.

+ Kèm theo đơn cần phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện đang bị người khác xâm phạm. Đối với trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn thì họ phải nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có để phục vụ cho việc chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp mà người khởi kiện bị xâm phạm.

– Xác định thẩm quyền giải quyết vụ án

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố:

+ Nơi bị đơn đang cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.

+ Nơi cư trú hoặc nơi làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.

– Nếu trường hợp không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

– Phương thức nộp đơn khởi kiện

Căn cứ theo quy định tại Điều 119 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định về người khởi kiện gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền bằng một trong các phương thức sau:

+ Người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án

+ Gửi qua dịch vụ bưu chính

+ Hoặc cũng có thể gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa (nếu có).

Bước 2: Tiếp nhận và thụ lý vụ án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giải quyết vụ án dân sự

Người khởi kiện sẽ phải nộp tạm ứng án phí và nộp lại biên lai, chứng từ cho Tòa án để Tòa án ghi vào sổ thụ lý, trừ trường hợp được miễn.

Bước 3: Chuẩn bị xét xử

Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3 Điều 130 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định thời hạn để chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án; nếu trường hợp vụ án phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì Chánh án có thể ra quyết định gia hạn chuẩn bị xét xử 01 lần nhưng không quá 02 tháng .

Bước 4: Xét xử

Sau khi nghiên cứu và kiểm tra hồ sơ và các tài liệu chứng cứ đã được cung cấp từ các bên thì Tòa án sẽ ra quyết định mở phiên Tòa để đứa vụ án ra xét xử theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 5: Thi hành án

Sau khi có quyết định của Tòa án, trường hợp không có kháng cáo kháng nghị thì cơ quan thi hành án sẽ tiến hành thi hành đối với bản án đã có hiệu lực pháp luật. 

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất của Tòa án. 

Dựa theo cứ vào khoản 9 Điều 26 BLTTDS 2015 quy định: “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp lên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.” Như vậy, đối với trường hợp tranh chấp mua bán là một trong những thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì đối với những tranh chấp đất đai sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp huyện. Đồng thời, đất đai là bất động sản nên Tòa án nơi có đất đai sẽ là nơi có thẩm quyền giải quyết theo điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015.

Theo quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 37, BLTTDS 2015 thì những tranh chấp, yêu cầu mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài  thuộc thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh

3. Khi nào được hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất?

Câu hỏi: Năm 2018 tôi bán cho Anh Bình một căn nhà với giá là 4 tỷ. Anh Bình đã thanh toán 85% giá trị tiền nhà và chúng tôi đã bàn giao nhà. 15% số tiền còn lại cúng tôi thỏa thuận sẽ trả hết khi ra công chứng ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiện, hiện giờ tôi không liên lạc được với anh Bình để đi ký hợp đồng công chứng cũng như thanh toán nốt số tiền còn lại. Gia đình tôi có thể hủy việc mua bán nhà không, thủ tục cần làm gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán sẽ có trách nhiệm thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp đồng mua bán tài sản và phải thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022  quy định về việc công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

– Đối với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải tiến hành thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (trừ trường hợp như: tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà ở phục vụ tái định cư; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì sẽ không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu).

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán là thời điểm được công chứng, chứng thực hợp đồng.

– Việc thực hiện công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, theo các quy định nêu trên thì việc mua bán nhà giữa gia đình bạn và ông A chưa có công chứng do đó hợp đồng mua bán chưa có hiệu lực.

Căn cứ theo quy định tại Điều 423 BLDS Quy định về việc hủy bỏ hợp đồng như sau:

– Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong nhưng trường hợp sau đây:

+ Bên kia có hành vi vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

+ Bên kia có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

+ Những trường hợp khác do luật quy định.

– Vi phạm nghiêm trọng là việc một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc thực hiện giao kết hợp đồng.

– Bên hủy bỏ hợp đồng phải có trách nhiệm thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, khi giao kết mua bán nhà, nếu gia đình bạn và ông A có thỏa thuận các điều kiện hủy bỏ hợp đồng, mà nay ông A vi phạm thì gia đình bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng: trường hợp không có thỏa thuận thì các bên không được tự ý hủy bỏ hợp đồng.

Nếu như muốn hủy việc mua bán nhà, thì gia đình bạn cần làm văn bản thông báo gửi cho ông A. trong thời hạn hợp lý. Nếu trường hợp các bên không thỏa thuận được thì gia đình bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để đòi lại quyền alf lợi ích hợp pháp của mình.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 ;

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2022;

– Luật Tố tụng hành chính 2015;

– Luật Thương Mại 2005 sửa đổi năm 2017.