Thế nào là giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất? Khi nào thì cần đăng ký giao dịch bảo đảm? Quy định về quy trình, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
Giao dịch bảo đảm ngày nay được sử dụng nhiều trong các quan hệ dân sự để đảm bảo thực hiện quan hệ dân sự đó và bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia giao dịch dân sự. Giao dịch bảo đảm được sử dụng để bảo đảm quan hệ dân sự vẫn được thực hiện theo thoả thuận dù có những trường hợp xấu xảy ra làm cho quan hệ dân sự đó không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng theo quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên. Giao dịch bảo đảm có nhiều loại, trong đó có giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Vậy làm thế nào để đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất? Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm này được thực hiện như thế nào?
Tổng đài Luật sư
Căn cứ pháp lý:
– Nghị định số 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp đảm bảo.
Mục lục bài viết
1. Thế nào là giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất?
Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về giao dịch bảo đảm tại khoản 1 Điều 323. Theo đó, Giao dịch bảo đảm được quy định là một giao dịch dân sự do các bên trong quan hệ dân sự thoả thuận với nhau hoặc do pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 318 Bộ luật Dân sự này.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 318 nêu trên thì các biện pháp bảo đảm được thực hiện trong Giao dịch bảo đảm được quy định bao gồm các biện pháp sau: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, đặt cọc hoặc ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Tài sản ở đây được quy định bao gồm tài sản là động sản hoặc bất động sản; tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, việc sử dụng quyền sử dụng đất để làm giao dịch bảo đảm là sử dụng biện pháp thế chấp tài sản theo quy định trên.
Giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất là việc các bên tham gia vào quan hệ dân sự có thoả thuận với nhau về việc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Để thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thì phải được thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật hiện hành tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký thế chấp.
2. Khi nào thì cần đăng ký giao dịch bảo đảm?
Theo quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì giao dịch bảo đảm phải được đăng ký thực hiện trên cơ sở bắt buộc hoặc tự nguyện tuỳ thuộc vào mỗi trường hợp. Cụ thể như sau:
– Các trường hợp giao dịch bảo đảm bắt buộc phải được đăng ký thực hiện:
+ Giao dịch bảo đảm bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Giao dịch bảo đảm được thực hiện bằng biện pháp thế chế tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tài sản đó đã được công nhận quyền sở hữu và được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giao dịch bảo đảm được thực hiện bằng biện pháp cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay hoặc thế chấp tàu biển.
– Các trường hợp giao dịch bảo đảm có thể được đăng ký thực hiện theo nguyện vọng, yêu cầu của các chủ thể tham gia quan hệ dân sự:
+ Giao dịch bảo đảm được thực hiện bằng biện pháp thế chấp tài sản là động sản khác;
+ Giao dịch bảo đảm được thực hiện bằng biện pháp thế chấp tài sản gắn liền với đất được hình thành trong tương lại;
+ Giao dịch bảo đảm được thực hiện bằng biện pháp bảo lưu đối với trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất hiện có hoặc đất hình thành trong tương lai; mua bán tàu biển, tàu bay; mua bán tài sản là bất động sản khác có thực hiện bảo lưu quyền sở hữu tài sản đó.
3. Quy định về quy trình, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất:
Bước 1: Lập hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ( đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất):
Hồ sơ đăng ký bao gồm:
– 01 phiếu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo Mẫu số 01/ĐKTC);
– Hợp đồng thế chấp không công chứng hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực đối với trường hợp pháp luật quy định phải có công chứng. Đối với hợp đồng có công chứng, chứng thực thì cần chuẩn bị trong hồ sơ 01 bản gốc và 01 bản sao công chứng);
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Chuẩn bị các giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
+ Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người có yêu cầu đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là người được uỷ quyền ( 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
+ Giấy tờ chứng minh người yêu cầu đăng ký không phải thực hiện nộp phí theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 102/2017/NĐ như: Hợp đồng bảo đảm hoặc
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền giải quyết:
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã kể ở Bước 1, người có yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất – Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp xã/ huyện nơi có tài sản thế chấp.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm nhận và xác nhận về việc nhận hồ sơ từ công dân và có trách nhiệm xem xét và kiểm tra hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật về thẩm quyền đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp xét thấy hồ sơ còn thiếu sót hay một số giấy tờ không hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm hướng dẫn người có yêu cầu hoàn thiện hồ sơ để thực hiện giải quyết yêu cầu.
Bước 3: Người có yêu cầu thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật:
Trừ những trường hợp thuộc đối tượng được miễn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP thì các đối tượng khác khi có yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ hoàn thành các khoản phí như: phí đăng ký giao dịch bảo đảm, phí cấp bản sao, phí cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm, lệ phí…
Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền làm việc và trả kết quả cho người có yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất:
Việc trả kết quả được thực hiện khá nhanh, có thể trả kết quả ngay trong ngày làm việc có tiếp nhận hồ sơ đăng ký. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất thì cơ quan đăng ký có trách nhiệm cung cấp thời gian hẹn nhận kết quả và trả hồ sơ cho công dân ngay trong ngày nhận hồ sơ. Nếu nhận hồ sơ hợp lệ sau 15 giờ chiều trong ngày thì thời gian trả kết quả là ngày làm việc tiếp theo. Đối với một số trường hợp phức tạp hơn, cần nhiều thời gian để kiểm tra và xem xét thì thời gian trả kết quả được kéo dài hơn nhưng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.
Về phương thức trả kết quả hồ sơ cho người có yêu cầu: Trả hồ sơ và kết quả cho người có yêu cầu thì được thực hiện theo một trong các phương thức sau:
– Trả kết quả trực tiếp cho người có yêu cầu tại cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp người có yêu cầu nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận của bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp xã/ huyện thì Bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân cấp xã/ huyện trực tiếp trả kết quả cho người có yêu cầu đăng ký;
– Trả kết quả cho người yêu cầu qua đường bưu điện (trong trường hợp người yêu cầu có yêu cầu nhận kết quả tại nhà và để lại thông tin);
– Trả kết quả theo phương thức khác theo yêu cầu và thoả thuận của hai bên khi nộp hồ sơ.
4. Xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc sử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận. Cụ thể một số biện pháp có thể thoả thuận như sau:
– Biện pháp bán đấu giá tài sản theo quy định của Luật Đấu giá;
– Biện pháp tự bán tài sản thế chấp của bên nhận bảo đảm theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 304 Bộ luật Dân sự năm 2015;
– Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì thực hiện biện pháp đấu giá theo quy định pháp luật.
