Để đảm bảo độ an toàn cao nhất trong tất cả các vấn đề xã hội cũng như các vấn đề pháp lý về việc sở hữu nhà thuê; tránh các rủi ro tranh chấp liên quan đến tài sản mình thuê. Các cá nhân, tổ chức thuê thường chọn cho mình giải pháp tối ưu và an toàn pháp lý cao nhất là tiến hành công chứng hợp đồng thuê nhà.
Mục lục bài viết
1. Công chứng là gì?
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Khoản 3 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 quy định những người có quyền yêu cầu công chứng gồm có:
“- Người yêu cầu công chứng là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài có yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch theo quy định của Luật này.“
2. Thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà:
2.1. Thành phần hồ sơ:
Hồ sơ thực hiện việc công chứng hợp đồng thuê nhà bao gồm những giấy tờ sau:
-
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (Mẫu số 01/PYC)
-
Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
-
Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở;
-
Hợp đồng (trường hợp tự soạn thảo);
-
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
-
Các giấy tờ cần thiết khác theo quy định của pháp luật.
2.2. Các bước thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ.
Người có yêu cầu thực hiện việc công chứng hợp đồng thuê nhà ở nộp một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ trên tại Tổ chức hành nghề công chứng được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp phép.
Bước 2: Thực hiện việc Công chứng.
Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng là không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được soạn thảo sẵn, công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng; nếu trong dự thảo hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
2.3. Thời hạn giải quyết và lệ phí công chứng:
-
Thời hạn giải quyết:
Thời hạn giải quyết việc Công chứng hợp đồng thuê nhà ở là trong ngày nhận hồ sơ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là hộ gia đình, cá nhân; Nếu nộp hồ sơ yêu cầu công chứng sau ba (03) giờ chiều thì việc công chứng được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ;
Không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với hợp đồng, văn bản về bất động sản trong trường hợp là tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
-
Lệ phí công chứng:
Dưới 50.000.000 đồng thu 40.000 đồng
Từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng thu 80.000 đồng
Từ 100.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng thu 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Từ trên 1.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng thu 800.000 đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1.000.000.000 đồng
Từ trên 3.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000 đồng thu 2.000.000 đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3.000.000.000 đồng
Từ trên 5.000.000.000 đồng đến 10.000.000.000 đồng thu 3.000.000 đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5.000.000.000 đồng
Từ trên 10.000.000.000 đồng thu 5.000.000 đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10.000.000.000 đồng (mức thu tối đa là 8.000.000 đồng/trường hợp)
Sau khi tiến hành thủ tục, kết quả nhận được là văn bản công chứng của Tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước cấp phép.
3. Công chứng hợp đồng thuê nhà khi chưa có sổ đỏ:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có một căn nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay không có nhu cầu sử dụng nên tôi muốn cho thuê. Nếu công chứng hợp đồng thì có được hay không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 117 Luật nhà ở 2014 thì việc cho thuê nhà ở là một trong các hình thức giao dịch về nhà ở.
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng
Theo đó phải đảm bảo được những điều kiện được quy định cụ thể tại Điều 118
– Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
– Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
+ Nhận thừa kế nhà ở;
+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
– Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”
Đối chiếu với điều luật trên thì bạn có thể cho thuê căn nhà này và có thể công chứng hợp đồng cho thuê theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật.
4. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin tư vấn giúp em với, em cho thuê nhà và ký hợp đồng với người thuê 4 năm ký giữa 2 người không công chứng. Nhưng mới cho thuê được 1 năm giờ vì gặp khó khăn em muốn hủy hợp đồng và bán căn nhà đó. Trước lúc vào ở bên thuê cũng có sữa chữa. Em đã báo trước 3 tháng nay rồi nhưng bên thuê không chịu chuyển đi đòi em bồi thường chi phí sửa chữa. Mong luật sư tư vấn giúp em giờ em phải làm sao. Em xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau: Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Theo quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng/chứng thực do đó, hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê không có công chứng vẫn có giá trị pháp lý.
Trước tiên bạn xem lại hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê nhà, có điều khoản quy định trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê hay không? Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại khi đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn như thế nào?… Nếu hợp đồng thuê nhà giữa bạn và người thuê có quy định các điều khoản trên thì sẽ thực hiện theo hợp đồng của hai bên.
Nếu không có điều khoản quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng? Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại?… thì bạn chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi có căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 132
Theo như bạn trình bày, bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi chưa hết thời hạn với lý do là hoàn cảnh khó khăn, đây không phải là lý do để bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà do đó việc bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là bạn đang vi phạm, bạn phải có trách nhiệm bồi thường cho người thuê nhà nếu gây ra thiệt hại.
