Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con

1, Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự năm 2015

Luật đất đai năm 2013

2, Nội dung tư vấn

Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay mẹ chồng bạn và chồng bạn, mỗi người có một suất đất ruộng (đất nông nghiệp), và người đứng tên trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất) được xác định là mẹ chồng bạn. Để giải đáp thắc mắc của bạn về trường hợp khi mẹ chồng bạn mất thì thủ tục để lấy tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất như thế nào và thủ tục chuyển quyền sang tên cho chồng bạn cần xem xét các phương diện sau:

Thứ nhất, về việc nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà người chủ sử dụng đất (người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã chết.

Căn cứ theo quy định tại Điều 74, Điều 75 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Đồng thời, người sử dụng đất có mảnh đất bị thu hồi sẽ được bồi thường về đất khi không thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 82, Khoản 1 Điều 76, Điều 64, Điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật đất đai năm 2013, cụ thể là không thuộc trường hợp các trường hợp sau:

• Đất được nhà nước giao để quản lý,
• Đất không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
• Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất nông nghiệp của xã phường,
• Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối,
• Đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất nhưng không phải là đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân;
• Đất bị thu hồi do vi phạm luật đất đai;
• Đất bị thu hồi do người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất,
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn
• Đất bị thu hồi do cá nhân người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

Xem xét trong trường hợp của gia đình bạn, phần diện tích đất của gia đình bạn có thể bị thu hồi là đất nông nghiệp, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ chồng của bạn. Do vậy. nếu mảnh đất hiện đang đứng tên mẹ bạn là chủ sử dụng đất hợp pháp được xác định không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và không thuộc các trường hợp không được bồi thường theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai năm 2013 được trích dẫn ở trên thì mẹ bạn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp mẹ chồng bạn chết trước thời điểm Nhà nước thu hồi đất nhưng phần đất nông nghiệp hiện đang do mẹ bạn đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoàn toàn đủ điều kiện để được bồi thường thì trong trường hợp này,  phần đất bị thu hồi của mẹ bạn vẫn được bồi thường trừ trường hợp mẹ chồng của bạn không có bất kỳ người thừa kế nào. Tuy nhiên, chồng bạn là con và là người thừa kế hợp pháp của chồng bạn nên trong trường hợp này, khi Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước vẫn phải bồi thường đối với mảnh đất nông nghiệp bị thu hồi đứng tên mẹ bạn.

Khi Nhà nước thu hồi đất mà người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết thì việc nhận bồi thường sẽ do tất cả những người thừa kế hợp pháp của người sử dụng đất thực hiện, thể hiện thông qua việc thỏa thuận cử ra một người đại diện đứng ra nhận bồi thường; hoặc tất cả các đồng thừa kế của mẹ chồng bạn, trong đó có chồng bạn sẽ đứng ra nhận và quản lý phần tài sản bồi thường thuộc về mẹ chồng bạn.

Thứ hai, về việc chuyển quyền sang tên cho chồng bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp không nói rõ bạn muốn chuyển nhượng/chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho chồng bạn khi mẹ bạn đã mất hay đang trong thời gian mẹ bạn đang còn sống. Do vậy, trong trường hợp này, khi muốn xem xét thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang tên những mảnh đất nông nghiệp này cho chồng bạn thì có hai trường hợp xảy ra như sau:

• Trường hợp 1: Bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nông nghiệp này sang tên của chồng bạn khi mẹ bạn – người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang còn sống.

Trong trường hợp này, khi mẹ chồng bạn – người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nông nghiệp nêu trên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng/ chuyển quyền sử dụng đất cho chồng bạn thông qua việc ký kết hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mảnh đất nông nghiệp này cho chồng bạn đã được công chứng, chứng thực. Sau đó tiến hành thủ tục chuyển quyền sang tên tại cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, cần lưu ý: nếu mảnh đất nông nghiệp (đất ruộng) mà mẹ bạn tặng cho/chuyển nhượng cho chồng bạn là đất nông nghiệp trồng lúa thì căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 thì chồng bạn phải là người đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Nếu chồng bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, và không thực hiện được việc chuyển quyền, sang tên cho chồng bạn.

Bên cạnh đó, nếu mảnh đất nông nghiệp này không thuộc quyền sở dụng hợp pháp của riêng mình mẹ chồng bạn mà thuộc về quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình mà mẹ bạn làm chủ hộ thì trong trường hợp này việc chuyển nhượng/tặng cho tài sản này cho chồng bạn thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình

• Trường hợp 2: Bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất đối với mảnh đất nông nghiệp này sang tên của chồng bạn sau khi mẹ bạn – người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết.

Khi mẹ chồng bạn – người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chết thì phần tài sản, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của mẹ chồng bạn được xác định là di sản thừa kế mà mẹ chồng bạn để lại cho những người thừa kế hợp pháp của mình. Việc thực hiện phân chia di sản có thể theo di chúc hoặc theo pháp luật.

 Trong trường hợp mẹ chồng bạn để lại di chúc hợp pháp thể việc việc để lại di sản của mình, trong đó có quyền sử dụng đất với phần diện tích đất nông nghiệp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mẹ chồng bạn cho chồng bạn. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật đất đai năm 2013, chồng bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được thừa kế từ mẹ chồng bạn.

Trong trường hợp mẹ chồng bạn chết đi, không để lại di chúc. Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại Điều 650, 651 Bộ luật dân sự năm 2015 thì di sản mà mẹ chồng bạn để lại, trong đó có phần quyền sử dụng đất đối với hai mảnh đất nông nghiệp nêu trên sẽ được phân chia thành các phần bằng nhau cho những người thừa kế theo pháp luật thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: chồng của người mất; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi của người mất; con đẻ, con nuôi của người mất. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước đó đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trong trường hợp này, mẹ chồng bạn chết, và chồng bạn – con của mẹ chồng bạn được xác định là một trong những thừa kế của pháp luật của mẹ chồng bạn, nên chồng bạn được xác định là đồng thừa kế phần di sản do mẹ chồng bạn để lại. Do vậy, trong trường hợp này, nếu muốn chuyển quyền sử dụng đất sang tên chồng bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản, hoặc văn bản khai nhận di sản thể hiện rõ sự thống nhất ý kiến của tất cả những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn đồng ý về việc di sản là quyền sử dụng đất nông nghiệp này sẽ thuộc về chồng bạn. Chồng bạn và những người thừa kế cần tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế của mẹ bạn liên quan đến mảnh đất nông nghiệp này, công chứng chứng thực văn bản này và tiến hành thủ tục chuyển quyền sang tên cho chồng bạn.

Trong trường hợp không thể thỏa thuận được về vấn đề phân chia tài sản thì chồng bạn có thể yêu cầu Tòa án phân chia và nhận phần tài sản thuộc quyền thừa kế hợp pháp của mình.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp, để thực hiện việc chuyển nhượng/chuyển quyền sang tên chồng bạn đối với mảnh đất đang do mẹ chồng bạn đứng tên thì bạn cần căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể để có sự xác định phù hợp.