Thời hạn thuê chưa hết có được đòi lại đất không? Trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất.
Thời hạn thuê chưa hết có được đòi lại đất không? Trách nhiệm bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất.
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư! Trước đây tôi có cho một người thuê đất để họ mở nhà trẻ (họ tự xây cất) tôi chỉ cho thuê đất thôi. lúc tôi làm giấy tay thì có 2 vợ chồng tôi và 2 vợ chồng họ cùng ký tên, thế nhưng trong giấy tay đó là tôi cho cô vợ thuê 10 năm và mỗi tháng là 4.000.000 (bốn triệu) 1 tháng. Nhưng khi ra công chứng, người vợ (tức là người tôi cho thuê đất ký tay) nói là cần giảm thuế cũng như không rành về vấn đề giấy tờ nên để chồng họ đứng tên thuê đất ở công chứng và để giá tiền cho thuê là 1.000.000 (một triệu) 1 tháng. Vấn đề ở đây bây giờ 2 vợ chồng này đã gây nợ và cùng trốn đi, bán hết cổ phần cho một người khác để đứng tên trường mẫu giáo. Bây giờ tôi lại không muốn cho người này thuê (là chủ sau, người tôi không ký hợp đồng thuê). Mà thời gian tôi cho thuê chỉ được 2 năm. Vậy tôi muốn hỏi, tôi có thể lấy lại đất cho thuê không? Hay là phải đền bù hợp đồng gì không ạ? Trong khi tôi hỏi người đứng trường hiện tại thì họ nói 2 vợ chồng kia khi đi không có làm một bảng hợp đồng hay tờ giấy nào để chuyển nhượng hay cho họ thuê đất lại? Mà họ chỉ có giữ lại cái giấy tôi và 2 vợ chồng kia ký hợp đồng thôi. Mong luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề này ạ.
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của Công ty LUẬT DƯƠNG GIA. Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Tại Bộ Luật dân sự 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.
Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu.
Theo thông tin bạn cung cấp, vợ chồng bạn có cho một cặp vợ chồng khác thuê đất để họ mở nhà trẻ (giá thuê tren thực tế là 4.000.000 đồng/ 1 tháng) nhưng khi ra công chứng tại Văn phòng công chứng lại ghi giá thuê là 1.000.000 đồng/ 1 tháng để nhằm trốn tránh trách nhiệm nộp thuế cho nhà nước. Căn cứ theo thông tin bạn trình bày và quy định tại Điều 129 Bộ Luật dân sự 2005 thì có thể thấy hợp đồng cho thuê đất của vợ chồng bạn và cặp vợ chồng kia là vô hiệu do giả tạo (nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thế đối với Nhà nước).
Đối với Hợp đồng cho thuê đất viết tay (giá thuê 4.000.000 đồng/1 tháng) thì theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định:
Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo quy định trên thì hợp đồng cho thuê đất giữa bạn và hai vợ chồng kia bắt buộc phải công chứng. Do vậy hợp đồng viết tay không có hiệu lực pháp luật.
>>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự qua tổng đài: 1900.6568
Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy, trong trường hợp bạn (bên cho thuê đất) có quyền đòi lại đất mà không phải bồi thường gì.
