Khi thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng thì người vay phải giao sổ đỏ cho bên phía ngân hàng giữ. Vậy thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng nhưng không có tiền trả thì xử lý như thế nào?
Mục lục bài viết
1. Thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng nhưng không có tiền trả?
Tổ chức tín dụng (ngân hàng) và khách hàng (người vay) là quan hệ giao dịch dân sự với nhau khi ngân hàng cho người vay vay tiền với hình thức biện pháp bảo đảm khoản vay là thế chấp quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Để xác lập biện pháp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, giữa bên thế chấp (bên vay tài sản) và tổ chức tín dụng (ngân hàng) phải có hợp đồng thế chấp (thường là bằng văn bản), có thể lập thành một hợp đồng riêng hoặc là một điều khoản trong hợp đồng vay, trong đó có ghi rõ bên thế chấp, bên nhận thế chấp, mô tả rõ ràng tài sản được thế chấp, khoản nợ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, phương thức xử lý tài sản bảo đảm khoản vay (xử lý đất)…. Thông thường, hợp đồng thế chấp tài sản thường được các tổ chức tín dụng soạn thảo sẵn theo mẫu của tổ chức tín dụng đó. Theo quy định của pháp luật, khi thế chấp tài sản, bên vay vốn phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên cho vay, nhưng thường phải giao là giấy tờ liên quan đến tài sản cho bên cho vay nắm giữ. Họ vẫn có quyền được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp đó, đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp, được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp đó. Tuy nhiên, họ sẽ không được bán, thay thế, trao đổi hay là tặng cho tài sản thế chấp (trừ trường hợp đã thỏa thuận và được bên cho vay đồng ý hoặc trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa mà luân chuyển trong quá trình sản xuất như nông sản, hàng hóa do họ sản xuất ra). Vì thế, khi thế chấp sổ đỏ vay ngân hàng thì người vay phải giao sổ đỏ cho bên phía ngân hàng.
Nghĩa vụ của bên vay ngân hàng thế chấp bằng sổ đỏ đó chính là trả đủ tiền khi đến hạn và khoản tiền lãi theo thỏa thuận của hai bên. Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm bao gồm:
– Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc là thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do đã vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
– Trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc do luật có quy định.
Theo đó, nếu bên vay và ngân hàng không có các thỏa thuận khác về việc khi nào ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm (xử lý đất của người vay) thì ngân hàng sẽ được xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất của người vay trong các trường hợp sau:
– Trường hợp 1: đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho ngân hàng (bao gồm tiền gốc và lãi suất) mà bên vay ngân hàng thế chấp bằng sổ đỏ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
– Trường hợp 2: bên vay ngân hàng thế chấp bằng sổ đỏ vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật.
Người vay không có tiền để trả cho ngân hàng đúng thời hạn, kỳ hạn hai bên đã thỏa thuận với nhau thì tức là người vay đang vi phạm nghĩa vụ trả tiền cho ngân hàng. Khi đó ngân hàng hoàn toàn có quyền xử lý tài sản bảo đảm mà người vay đã thực hiện bảo đảm khoản vay.
Các phương thức xử lý tài sản thế chấp được quy định tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, Điều này quy định Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý các tài sản thế chấp sau đây:
– Bán đấu giá tài sản thế chấp;
– Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản thế chấp;
– Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
– Các phương thức khác.
Như vậy, việc xử lý tài sản thế chấp là đất khi vay ngân hàng theo phương thức nào sẽ do hai bên là bên cho vay (ngân hàng) và bên vay thỏa thuận với nhau. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm (xử lý đất được thế chấp) thì tài sản (đất) được bán đấu giá.
2. Quy định về thanh toán số tiền có được sau khi xử lý tài sản thế chấp là đất:
Căn cứ Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc thanh toán số tiền có được sau khi xử lý tài sản thế chấp là đất được quy định như sau:
– Số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp là đất sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản thế chấp sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên sau:
+ Trường hợp biện pháp bảo đảm khoản vay là thế chấp đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
+ Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và cũng có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
+ Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
– Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài thế chấp là đất sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản thế chấp là đất lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm (tức số tiền vay của ngân hàng) thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên bảo đảm (bên vay tiền ngân hàng).
– Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp là đất sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản thế chấp là đất nhỏ hơn giá trị tiền vay thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định chính là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên (ngân hàng và bên vay) có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Ngân hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu bên vay tiền phải trả số tiền còn lại cho ngân hàng.
3. Cách giải quyết khi người vay không có tiền trả nhưng không bị ngân hàng xử lý đất đã thế chấp:
Khi người vay không có tiền trả cho ngân hàng thì có thể thỏa thuận với ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Ngân hàng xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ dựa trên cơ sở đề nghị của khách hàng, dựa trên cơ sở khả năng tài chính của ngân hàng và kết quả đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng (người vay), như sau:
– Khách hàng (người vay) không có khả năng trả nợ đúng kỳ hạn nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay và người vay được ngân hành đánh giá là có khả năng trả đầy đủ số tiền nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay theo đúng kỳ hạn trả nợ được điều chỉnh, thì khi đó ngân hàng xem xét điều chỉnh kỳ hạn trả nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đó cho phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng; thời hạn cho vay sẽ không thay đổi.
– Khách hàng không có khả năng trả hết nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay đúng với thời hạn cho vay như đã thỏa thuận và đã được ngân hàng đánh giá là có khả năng trả đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay ở trong một khoảng thời gian nhất định sau thời hạn cho vay, thì ngân hàng sẽ xem xét cho gia hạn nợ với thời hạn phù hợp với nguồn trả nợ của khách hàng.
– Việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ được thực hiện trước hoặc trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày đến kỳ hạn, thời hạn trả nợ đã thỏa thuận.
Những văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Bộ luật Dân sự 2015;
– Thông tư 39/2016/TT-NHNN về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng.
