Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

Điều 715 “Bộ luật dân sự 2015” quy định:

“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất ( sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.

Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lí cả thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và bảo vệ quyền lợi của mình. Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, đối tượng của nó là toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất. Đối tượng của thế chấp là đất nông nghiệp và đất ở.

Khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định:

“Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất)”.

Theo như quy đinh trên thì có thể hiểu là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ cho người khác cũng được coi là hợp đồng bảo lãnh. Dù tài sản thế chấp hay bảo lãnh cũng đều bị xử lý để thu hồi nợ nhưng nếu xác định không đúng sẽ không ổn, nhất là trong trường hợp là nhà, đất. Bởi lẽ rất nhiều ngân hàng cho khách hàng vay tiền và nhận tài sản bảo đảm cho khoản vay là quyền sử dụng đất của bên thứ ba những thay vì lập hợp đồng bảo lãnh lại lập thành hợp đồng thế chấp. Khi phát sinh tranh chấp, bên thứ ba yêu cầu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu thế chấp gây thiệt hại cho các ngân hàng là các khoản cho vay của họ có nguy cơ bị chuyển thành khoản nợ không có đảm bảo.

Ðiều 362 “Bộ luật dân sự 2015” đã quy định về bảo lãnh như sau:

“Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Theo quy định của “Bộ luật dân sự 2015”, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không đưa ra bất kỳ tài sản nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Hay nói cách khác, việc bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên khác có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (bên có quyền) là hoàn toàn phù hợp với quy định của “Bộ luật dân sự 2015”.

Giữa “bảo lãnh” và “thế chấp” có những mối quan hệ, nhưng cũng có những sự khác biệt nhau, qua  đó, ta mới có thể phân biệt  rõ và không dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác .

Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410 “Bộ luật dân sự năm 2015”). Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bị vô hiệu trong các trường hợp: Không đúng mục đích, không công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm, không đủ chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình

Tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất của mình dể đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người khác thì hợp đồng đó cần xác định là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nghĩa vụ vay vốn của bên vay được đảm bảo thực hiện bằng tài sản.Có nhiều trường hợp Tòa án đưa ra lý do hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba bị tuyên vô hiệu là có sự nhầm lẫn về hình thức hợp đồng.

>>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568

Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba thực chất là quan hệ bảo lãnh. Do đó, các bên phải ký kết hợp đồng bảo lãnh chứ không phải hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba. Việc các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba là không đúng với tính chất của giao dịch dân sự có biện pháp bảo đảm bằng hình thức bảo lãnh, không đúng với quy định của “Bộ luật dân sự 2015” về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122), hình thức giao dịch dân sự (Điều 124), hình thức bảo lãnh (Điều 362).

Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba là vô hiệu với một trong các lý do nêu trên là không phù hợp với quy định về hình thức hợp đồng, chưa phù hợp với BLDS về các trường hợp dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu, cũng như quy định về nguyên tắc áp dụng pháp luật . Đặc biệt, trên thực tế, các cơ quan công chứng và đăng ký thế chấp chỉ chấp nhận hợp đồng thế chấp, chứ không chấp nhận hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản nói chung và bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Tất cả các hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất hiện nay đều vẫn được ghi là hợp đồng thế chấp theo đúng bản chất giao dịch.